Zasiedzenie budynku na cudzym gruncie w zasadzie nie jest możliwe bez zasiedzenia nieruchomości, na której ten budynek się znajduje. Dzieje się tak, ponieważ części składowe rzeczy (zarówno ruchomej, jak i nieruchomości) nie mogą być odrębnym przedmiotem prawa własności. Nie ma tu znaczenia rozmiar budynku, jego wartość ani kwestia uzyskania pozwolenia na budowę. Prawo cywilne przewiduje jednak szczególne rozwiązania, które warto znać.
Zasiedzenie budynku na cudzym gruncie: wprowadzenie
Z praktycznego punktu widzenia zasiedzenie budynku na cudzym gruncie odgrywa podobną rolę, jak zasiedzenie innych przedmiotów prawa własności, np. nieruchomości rolnych, lasów lub samodzielnych lokali.
Do czego służy instytucja zasiedzenia?
Warto zwrócić uwagę, że ratio legis zasiedzenia (art. 172 i n. k.c.) polega na usankcjonowaniu utrzymującego się przez długi czas stanu faktycznego, który nie odpowiada stosunkom prawnym w obszarze prawa rzeczowego. Zasiedzenie ma na celu uzgodnienie tego, co de facto dzieje się „na gruncie”, ze stanem de iure, np. odzwierciedlonym w księdze wieczystej. Pozwala to na korektę stosunków własnościowych poprzez nadanie zadawnionym stanom faktycznym charakteru prawa (stąd długie terminy zasiedzenia nieruchomości zarówno w złej, jak i w dobrej wierze).
Wciąż aktualna jest zwięzła definicja rzymskiego prawnika Modestyna, przekazana w Digestach 41.3.3. Zgodnie z nią zasiedzenie (usucapio) to nabycie własności wskutek ciągłego posiadania danej rzeczy przez czas określony prawem („usucapio est adiectio dominii per continuationem possessionis temporis lege definiti”).
W jakich sytuacjach może nastąpić zasiedzenie budynku na cudzym gruncie?
Dla określenia, kiedy w praktyce możliwe jest zasiedzenie budynku na cudzym gruncie, kluczowe znaczenie ma fakt, że art. 172 k.c. przewiduje możliwość zasiedzenia nieruchomości każdego rodzaju, bez wprowadzania dodatkowych rozróżnień. Kiedy nieruchomość nadaje się do zasiedzenia? W grę wchodzi nieruchomość gruntowa – składająca się z jednej lub kilku działek ewidencyjnych, nieruchomość lokalowa oraz nieruchomość budynkowa. Zawsze chodzi o rzecz w sensie techniczno-prawnym (por. art. 45 k.c.). Nie jest zatem możliwe zasiedzenie części składowej budynku albo lokalu, np. pokoju w mieszkaniu, strychu bądź piwnicy w domu (zob. post. SN z 6 czerwca 1973 r., I CR 413/73 oraz uchwała SN z 15 marca 1989 r., III CZP 14/89). Częścią składową nieruchomości są również – o ile czegoś innego nie przewidują przepisy szczególne – budynki trwale związane z gruntem lub ich części (art. 46 § 1 k.c.). Nie można ich zasiedzieć „w oderwaniu” od zasiedzenia gruntu. Wynika to z zasady, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1 k.c.), co odpowiada paremii superficies solo cedit – to, co znajduje się na gruncie, staje się jego częścią.
Kilka słów o nieruchomości budynkowej
Jak wspomniano, jeżeli nieruchomość jest zabudowana, prawo w zasadzie nie pozwala na „osobne” zasiedzenie własności budynku na niej wzniesionego. Posiadanie samoistne, które prowadzi do zasiedzenia, musi obejmować zarówno grunt, jak i budynek. Należy zwrócić uwagę, że jeśli konieczne byłoby wyłączenie z nieruchomości pomieszczeń, których nie obejmowało samoistne posiadanie (np. kilku pokoi lub kondygnacji), sąd nie stwierdzi zasiedzenia. Byłby to niedozwolony podział części składowej nieruchomości (zob. post. SN z 6 października 2016 r., IV CSK 759/15).
Gdy w grę wchodzi użytkowanie wieczyste
Zasiedzenie budynku (nieruchomości budynkowej) jest możliwe, gdy następuje ono wraz z zasiedzeniem użytkowania wieczystego gruntu. Dzieje się tak, gdyż prawem związanym z użytkowaniem wieczystym jest odrębna własność budynku, która przysługuje wieczystemu użytkownikowi (art. 235 § 2 k.c.).
Samo pojęcie budynku nie jest w k.c. zdefiniowane. Judykatura odwołuje się do art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, przyjmując, że budynek to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, mający dach i fundamenty (zob. np. wyr. SN z 18 stycznia 2018 r., V CSK 242/17).
Budynki oraz inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy lub powiatu) są jego własnością. Należą do niego także budynki i urządzenia, które nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 k.c.). Oddanie w użytkowanie wieczyste zabudowanej nieruchomości gruntowej następuje równocześnie ze sprzedażą budynków i urządzeń znajdujących się na niej (art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Brak zawarcia umowy sprzedaży sprawia, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest nieważna (uchwała SN z 24 listopada 1992 r., III CZP 124/92).
Specyficzne rozwiązanie
Na zakończenie warto wskazać, że nie jest możliwe zasiedzenie prawa własności budynku, które przysługuje rolniczej spółdzielni produkcyjnej (zob. art. 272 i 279 k.c.). W takiej sytuacji prawo własności jest związane z użytkowaniem gruntu przez spółdzielnię rolną. Użytkowanie to, zgodnie z art. 254 k.c., jest niezbywalne.
