Pozwolenie na budowę domu do 70 m2 przez wiele lat było koniecznością. Takie rozwiązanie, mające gwarantować zgodność zamierzenia z przepisami, dążyło przede wszystkim do zapewnienia maksimum bezpieczeństwa i ochrony interesów stron. Niezamierzonym skutkiem okazała się czasochłonność postępowania, nawet w prostych sprawach. Remedium mają być kolejne „liberalizujące” nowelizacje, w tym omawiane przez nas zmiany dotyczące domów o małym metrażu.
W jakich przypadkach pozwolenie na budowę domu do 70 m2 jest zbędne?
De lege lata pozwolenie na budowę domu do 70 m2 w zasadzie nie jest konieczne. Prawo budowlane wskazuje, że pozwolenia nie wymaga m.in. budowa wolnostojących domów jednorodzinnych, o ile ich obszar oddziaływania w całości mieści się na działce albo działkach, na których je zaprojektowano (art. 29 ust. 1 pkt 1 Pr. bud.). Zwróć uwagę, że w zasadzie takie samo jest brzmienie pkt 1 a cytowanego przepisu. Zgodnie z nim decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest wymagana do budowy wolnostojącego domu jednorodzinnego, którego metraż nie przekracza 70 m2, a kondygnacje są najwyżej dwie. Również w tym wypadku ustawodawca wskazał expressis verbis, że obszar oddziaływania budynku musi mieścić się w całości na działkach, dla których go zaprojektowano. Do zwolnienia z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę konieczne jest, by roboty były prowadzone w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych inwestora. Z tego względu na inwestorze spoczywa obowiązek dołączenia do zgłoszenia stosownego oświadczenia. W przygotowaniu odpowiadającego wymogom prawa wniosku pomocna okaże się porada specjalisty.
Dom wybudowany w omawianym trybie można oczywiście następnie sprzedać czy też wynająć. Oświadczenie o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych inwestora musi być bowiem prawdziwe na dzień składania tego oświadczenia. Potem mogą zajść zmiany, które spowodują, że inwestor zmienia lokalizację swojego centrum życiowego.
Prace związane z budową domu, do których prowadzenia wystarczy zgłoszenie
Pozwolenie nie jest potrzebne, gdy zamierzamy wznieść m.in. garaż albo wiatę lub przydomową oranżerię czy też ganek. Należy jednak pamiętać, że zgłoszenie wystarczy, o ile powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m2, a łączna liczba obiektów danego rodzaju na jednej działce nie przekroczy dwóch na każde 500 m2 jej powierzchni (art. 29 ust. 1 pkt 14 i 14 Pr. bud.). Zgłoszenie wystarczy również do budowy przyłącza wodociągowego, elektrycznego oraz innych wskazanych w art. 29 ust. 1 pkt 23 Pr. bud. Oprócz tego zgłoszenia wymaga np. montaż mikroinstalacji biogazu rolniczego (zob. art. 19 ust. 1 ustawy o odnawialnych źródłach energii). Wytworzony metan może służyć do produkcji ciepła albo energii elektrycznej.
Zgodnie z art. 29 ust. 3 pkt 1 zgłoszenia wymaga jedynie prowadzenie robót polegających m.in. na przebudowie elementów konstrukcyjnych oraz przegród zewnętrznych domów jednorodzinnych. Przepis wskazuje jednak, że zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia jest możliwe tylko, jeżeli przebudowa nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza granice działki (działek), na której usytuowany jest budynek. W myśl ust. 3 pkt. 3 cytowanego przepisu zgłoszenia wymaga również m.in. montaż instalacji gazowych (zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz użytkowanego już domu) a także instalacja tablic i innych urządzeń reklamowych – oprócz reklam świetlnych i reklam podświetlanych, o ile znajdują się poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym.
Minimalne wymogi formalne
Zgłoszenie, a tym bardziej uzyskanie pozwolenia, jest zbędne, jeżeli ma być przeprowadzona przebudowa domu jednorodzinnego, która nie obejmuje ani jego elementów konstrukcyjnych, ani przegród zewnętrznych (art. 29 ust. 3 pkt 1). Nie jest konieczne również zgłoszenie prac polegających na docieplaniu (modernizacji termoizolacji) budynków każdego rodzaju (ustawa nie różnicuje tego określenia), o ile ich wysokość nie przekracza 12 metrów. De lege lata brak obowiązku zgłoszenia montażu wolnostojących kolektorów słonecznych oraz urządzeń fotowoltaicznych, o ile zainstalowana moc elektryczna nie przekracza 50 kW oraz pomp ciepła (art. 29 ust. 4 pkt 3 Pr. bud.). Pamiętaj jednak, że jeśli moc zainstalowana urządzeń fotowoltaicznych przekracza 6,5 kW, konieczne staje się uzgodnienie z rzeczoznawcą zajmującym się zabezpieczeniami przeciwpożarowymi i zawiadomienie straży pożarnej.
Dlaczego pozwolenie na budowę domu do 70 m2 nie jest już konieczne?
Jurysprudencja podkreśla, że likwidujący m.in. obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę domu do 70 m2 art. 29 Pr. bud. wprowadza wyjątki od zasady wysłowionej w art. 28 ust. 1. Zasadą tą jest wymóg uzyskania pozwolenia na budowę.
Prawne znaczenie zgłoszenia budowy
Ratio legis art. 29 jest zwolnienie wyliczonych w nim zamierzeń inwestycyjnych od rygorystycznej reglamentacji prawnej. Art. 29 nie ma na celu pozostawienia wskazanych w nim prac poza obszarem zainteresowania prawa budowlanego. Wymóg uprzedniego zgłoszenia oznacza jedynie, że reglamentacja występuje w „słabszej” formie. Uwzględnienie zgłoszenia nie wymaga wydania postanowienia, a tym bardziej decyzji administracyjnej, lecz następuje przez milczącą aprobatę organu administracji budowlanej. Mamy tu do czynienia z brakiem aktywności (brakiem sprzeciwu), który kończy postępowanie administracyjne wszczęte wniesieniem zgłoszenia. W przypadku domów, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a procedura jest jeszcze prostsza, bowiem do budowy można przystąpić tuż po doręczeniu zgłoszenia, zaś organ administracji utracił możliwość sprzeciwu (art. 30 ust. 5j i 5k Pr. bud.). Zgłoszenie nie wyklucza możliwości prowadzenia kontroli, o których mowa w rozdziale 5a Pr. bud. Jeśli okaże się, że działania inwestora są sprzeczne z przewidzianym w ustawie celem danego przedsięwzięcia, możliwe jest nawet wydanie nakazu rozbiórki.
Coraz więcej wolności?
Będąca częścią Polskiego Ładu nowelizacja Prawa budowlanego z 17. IX 2021 r., dodająca do art. 29 ust. 1 punkt 1a, jest kolejnym etapem procesu uwalniania przedsięwzięć budowlanych od rozbudowanej kontroli administracyjnej. Kolejne nowelizacje miały na celu redukowanie do niezbędnego minimum formalności proceduralnych oraz zmniejszanie reglamentacji prawnej mniej skomplikowanych technicznie inwestycji.
Nie zmienił się jednak charakter prawny art. 29 Pr. bud. Cały czas mamy do czynienia z zamkniętą, wyczerpującą listą zwolnień (tzw. numerus clausus). Nie jest zatem możliwe stosowanie art. 29 w drodze wykładni rozszerzającej (por. np. dotyczący placu dla maszyn rolniczych wyr. NSA z 8. IX 2005 r., OSK 1945/04).
Brak obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie znosi prawa do wystąpienia o jego udzielenie. Część inwestorów preferuje otrzymanie zezwolenia w myśl art. 28 ust. 1 Pr. bud. Chodzi tu przede wszystkim o zamawiających działających na podstawie Prawa zamówień publicznych.
Jesteśmy doświadczoną kancelarią prawniczą, która świadczy usługi konsultacyjne w zakresie prawa budowlanego. Nasz prawnik specjalizujący się w tej dziedzinie pomoże Ci w rozwiązaniu wszelkich problemów prawnych związanych z budową. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszego doświadczenia i wiedzy.
