Odrolnienie ziemi klasy 3 to procedura mająca duże znaczenie dla właścicieli nieruchomości rolnych. Dotyczy to np. gospodarzy, którzy dysponują sporym areałem ziemi najlepszej jakości (klasy bonitacyjne I i II), a przy tym są zainteresowani budową domu lub sprzedażą ziemi o słabszej urodzajności na korzystnych warunkach.
Odrolnienie ziemi klasy 3 a zmiana przeznaczenia gruntu
Aby w praktyczny sposób zobrazować procedurę odrolnienia ziemi klasy 3, należy wskazać, że – podobnie jak inne postępowania z zakresu prawa budowlanego – jest to proces kilkuetapowy. Pierwszy etap to przeznaczenie danego terenu na cel inny niż leśny lub rolniczy (zob. art. 6 i n. ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dalej: u.o.g.), drugi to odrolnienie sensu stricto, czyli wyłączenie danej działki z produkcji rolnej bądź leśnej (zob. art. 11 i n. u.o.g.).
Ziemia orna i nie tylko
Na wstępie warto zauważyć, że gruntem rolnym w rozumieniu u.o.g. jest przede wszystkim grunt, który ewidencja (kataster) określa jako użytek rolny. Jest to kryterium formalne. Taki sam charakter mają de iure m.in. tereny pod domami i innymi budynkami oraz urządzeniami służącymi wyłącznie do produkcji rolnej albo do przetwórstwa rolno-spożywczego (art. 2 ust. 1 u.o.g.). Co ciekawe, do gruntów rolnych zalicza się także ziemię pod rodzinnymi ogródkami działkowymi oraz ogrodami botanicznymi. Taki sam status prawny ma ziemia pod drogami dojazdowymi do każdego rodzaju gruntu rolnego (art. 2 ust. 1 u.o.g.).
Odrolnienie a zmiana klasyfikacji ziemi uprawnej
O tym, z jaką klasą bonitacyjną mamy do czynienia, decyduje treść ewidencji gruntów i budynków. Zmiana (aktualizacja) klasyfikacji gleboznawczej, często ułatwiająca odrolnienie (np. gdy grunt odpowiada klasie IV lub V, a w ewidencji figuruje klasa III), wymaga osobnego postępowania.
Ustawowe rygory
Dla zmiany przeznaczenia gruntów klas I–III zasadniczo wymagana jest zgoda ministra zajmującego się rozwojem wsi. Jednak zgodnie z art. 7 ust. 2a u.o.g. zgoda nie jest konieczna, jeśli na cele nierolnicze gmina zamierza przeznaczyć użytki klas I–III znajdujące się w granicach obszaru uzupełnienia zabudowy (zob. art. 13d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Uzyskanie zgody leży w gestii wójta (burmistrza, prezydenta) – nie zajmuje się tym inwestor ani właściciel posesji. De lege lata wyłącznie wójt jest stroną postępowania o udzielenie zgody (art. 7 ust. 3a u.o.g.; zob. wyrok NSA z 11 maja 2017 r., II OSK 2279/15).
Przeznaczenie gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze, wymagające zgody z art. 7 ust. 2 u.o.g., powinno co do zasady nastąpić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – jasno mówi o tym art. 7 ust. 1 u.o.g. Tym samym konieczna jest albo zmiana planu (można podjąć próbę zwrócenia się o to np. do radnych gminy), albo jego uchwalenie. Sama zgoda ministra nie wystarczy, ponieważ nie ma ona charakteru samoistnego (por. wyrok NSA z 17 marca 2011 r., II OSK 478/10).
Ułatwieniem dla inwestorów, mającym także zapobiegać „rozlewaniu się” zabudowy mieszkalnej i usługowej poza tereny zurbanizowane, jest art. 10a u.o.g. Zgodnie z nim art. 6–10 u.o.g. nie stosuje się do gruntów rolnych znajdujących się w granicach administracyjnych miasta. Wyjątek nie dotyczy lasów.
Jeśli brak MPZP obejmującego daną działkę, możliwe jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Warto jednak pamiętać, że „wuzetka” może zostać wydana m.in. wtedy, gdy teren nie wymaga zgody ministra (art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.). Po nowelizacji z lipca 2023 r. dopuszczalność wydania decyzji o warunkach zabudowy zależy także od treści planu ogólnego.
Odrolnienie ziemi klasy 3: stadium wyłączenia gruntu z produkcji rolnej
W praktyce „finałem” procedury odrolnienia ziemi klasy 3 jest – podobnie jak w przypadku gruntu klasy I lub II – wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie terenu z produkcji rolnej lub leśnej. Dzięki temu otwiera się droga do kolejnego etapu inwestycji – uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych. Powstaje także obowiązek uiszczenia opłaty rocznej i należności (zob. art. 12 u.o.g.). Widać tu, że ochrona urodzajnej ziemi i lasów jest wzmocniona.
Co znajdziemy w decyzji starosty?
W decyzji dot. gleb najlepszych i cennych dla produkcji rolnej, w tym klas I-III, powinny być określone obowiązki strony związane z odrolnieniem (art. 11 ust. 1a u.o.g.). Odmiennie niż w przypadku ziem słabych, klas IV-VI, wytworzonych z gleb organicznych, wniosek o wyłączenie z produkcji gruntu klasy III nie wiąże organu. Decyzja nie ma także – odmiennie niż przy wspomnianych gruntach najsłabszych klas – charakteru deklaratoryjnego (stwierdzającego uprawnienia). Jest aktem konstytutywnym. Oznacza to, że dopiero ona, gdy stanie się ostateczna, stwarza prawo strony do eksploatacji należącej doń posesji w nowy sposób (por. art. 11 ust. 1b u.o.g.).
Dodajmy w tym miejscu, że wniosek powinien spełniać wymogi stawiane przez k.p.a. podaniom i innym pismom a także m.in. opisywać rodzaj planowanej inwestycji, podawać lokalizację działki (obręb, arkusz, nr ewidencji). Trzeba także dołączyć m.in. kopię wypisu z rejestru gruntów, decyzję „w-z” oraz projekt zagospodarowania. Dobrym pomysłem jest przedstawienie we wniosku argumentacji przemawiającej za wyłączeniem.
Ile to będzie kosztować?
Jak wskazuje art. 12 ust. 7 u.o.g., stawki opłaty i należności dla ziemi urodzajnej, klas I–III, są niestety wyższe niż dla gleb słabszych. Należność za hektar gruntu ornego, sadu lub np. ziemi pod budynkami tworzącymi gospodarstwo rolne wynosi:
– klasa IIIa – 320 595 zł,
– klasa IIIb – 262 305 zł.
Obowiązek zapłaty corocznych opłat i należności nie powstaje, gdy odrolniono do 0,05 ha (5 arów) ziemi pod budowę domu jednorodzinnego. Zwolnione z opłat jest także do 0,02 ha (2 ary) ziemi na każde mieszkanie w budynku wielorodzinnym (art. 12a u.o.g.).
Do kogo kierować wniosek?
Organem właściwym w sprawach ochrony ziemi rolnej jest starosta (w powiecie ziemskim) albo prezydent miasta (w miastach na prawach powiatu, vide art. 5 ust. 1 u.o.g.). Lasami zajmują się dyrektorzy dyrekcji regionalnych Lasów Państwowych. Gdy grunt znajduje się w granicach parku narodowego, właściwy będzie jego dyrektor (art. 5 ust. 2 in fine). Właściwość miejscową określa się wg. położenia działki.
