rozwiązanie prawne
W zakresie podwyższenia terenu działki przepisy nie wprowadzają jednej, obowiązującej w odniesieniu do wszelkiego podniesienia terenu reguły, np. że jest to dopuszczalne do 1 m czy innej określonej wysokości. W zależności od sytuacji zastosowanie mogą znaleźć różne akty prawne, nie tylko z zakresu prawa budowlanego. Warto zatem przyjrzeć się bliżej aktualnym regulacjom.
Podwyższenie terenu działki a przepisy prawa administracyjnego
Gdy chodzi o podwyższenie terenu działki, szczególnie istotne w praktyce okazują się przepisy prawa administracyjnego. Z pewnością trzeba zwrócić uwagę na Prawo budowlane oraz Prawo wodne. To właśnie te akty mają zastosowanie przy realizacji inwestycji, np. budowli ziemnych. Odrębną kwestią jest nawiezienie na działkę ziemi, kamieni czy gruzu, której dotyczą przepisy ustawy o odpadach.
Czy zezwolenie na budowę jest wymagane?
W zasadzie rozpoczęcie budowy następuje wraz z podjęciem prac przygotowawczych, w tym niwelacji, na jej terenie. Niezbędne jest wobec tego uzyskanie pozwolenia bądź dokonanie zgłoszenia na ogólnych zasadach (zob. art. 28 i n. Prawa budowlanego). Prace przygotowawcze (a zatem i niwelacja terenu) mogą być prowadzone legalnie tylko na obszarze, którego dotyczy pozwolenie na budowę lub zgłoszenie.
Samowolą budowlaną jest oczywiście przystąpienie do prac przygotowawczych (nawet na małą skalę) bez uzyskania pozwolenia lub bez skutecznego zgłoszenia (np. w razie sprzeciwu organu budowlanego). Niwelacja to nie dowolne roboty ziemne, lecz wyrównanie powierzchni tzw. gruntu rodzimego oraz ukształtowanie jego powierzchni adekwatnie do planowanego wykorzystania posesji. Może chodzić o usuwanie nadmiaru ziemi (np. górek), jednak zwykle inwestor zasypuje doły i mniejsze zagłębienia lub podwyższa część działki.
Prace niwelacyjne, których dotyczy art. 41 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, muszą być przygotowaniem do realizacji konkretnego budynku czy innego obiektu budowlanego, tak jak to określono w zgłoszeniu albo pozwoleniu. Niwelację lub podwyższenie poziomu można zaliczyć do robót budowlanych (a zatem do przedmiotu zainteresowania przepisów budowlanych), gdy są one pracami przygotowawczymi w wyżej opisanym rozumieniu albo gdy zmierzają do powstania budowli ziemnej, np. wału czy nasypu (zob. wyrok WSA z 9 listopada 2017 r., II SA/Wr 612/17). Prawo budowlane dotyczy jedynie spraw, które wiążą się z obiektami budowlanymi (zob. np. wyrok WSA w Rzeszowie z 17 maja 2005 r., II SA/Rz 302/05).
Podwyższenie terenu nie stanowi samo w sobie robót budowlanych, tym bardziej nie jest obiektem budowlanym. Z tego względu nadzór budowlany nie ma podstaw do podejmowania działań (wyrok NSA z 20 grudnia 2002 r., IV SA 76/01). W razie wątpliwości, np. gdy na sąsiedniej posesji prowadzone są wykopy czy inne poważniejsze prace, można zwrócić się do organu nadzoru budowlanego, który oceni, czy roboty ziemne są realizowane zgodnie z prawem.
W jakim kierunku powinna płynąć woda?
Co prawda podniesienie terenu niemające bezpośredniego związku z robotami budowlanymi nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, jednak osoba władająca gruntem nie może zmieniać stanu wody na nim w dowolny sposób. W szczególności nie jest dozwolone zmienianie kierunku i natężenia spływu wód pochodzących z opadów i topnienia śniegu ze szkodą dla gruntów sąsiadujących, tym bardziej odprowadzanie wód albo wprowadzanie ścieków na sąsiednie działki.
Prawo wodne w art. 234 nie pozwala zatem na samowolną, a jednocześnie szkodliwą zmianę stosunków wodnych na gruncie. Z taką zmianą będziemy mieć do czynienia np. gdy podwyższenie powierzchni łączy się z takim jej nachyleniem, że woda deszczowa zaczyna spływać ku sąsiednim terenom w sposób inny niż przed ingerencją. Konsekwencją może być np. zalewanie piwnic czy upraw.
Warto pamiętać, że właściciele gruntów mogą samodzielnie, sporządzając ugodę na piśmie, ustalić zmiany stanu wody na swych gruntach. Zmiany te nie mogą jednak wpływać negatywnie na inne nieruchomości ani na gospodarkę wodną (art. 235 Prawa wodnego). Ugoda – na wniosek jej stron – podlega zatwierdzeniu w drodze decyzji administracyjnej. Wówczas można ją wykonać. Właściwy w tej sprawie jest wójt lub burmistrz, zaś w miastach na prawach powiatu – prezydent (art. 235 ust. 2 Prawa wodnego). Ugoda nie może dotyczyć wprowadzania ścieków do wód bądź do ziemi (art. 235 ust. 1 in fine). Wtedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego.
Podwyższenie terenu działki a przepisy Kodeksu cywilnego
O dopuszczalnym podwyższeniu terenu działki sporo mówią przepisy administracyjne. W praktyce znaczenie mają także korespondujące z nimi unormowania zaliczane do prawa prywatnego. Chodzi tu przede wszystkim o tzw. immisje bezpośrednie. Polegają one na bezpośrednim oddziaływaniu na sąsiednią nieruchomość. Czym innym są tzw. immisje pośrednie, których dotyczy art. 144 k.c.
Własność to nie samowola
Do immisji bezpośrednich zalicza się m.in. skierowanie przy pomocy sztucznego urządzenia (np. nasypów z odpowiednio wyprofilowanej i ubitej ziemi naniesionej na część nieruchomości) deszczówki na sąsiednią działkę. Z podobną sytuacją będziemy mieć do czynienia, gdy podwyższono teren działki na tyle, że powstały skarpy przechodzące przez granice z sąsiednimi nieruchomościami albo np. zwały nawiezionej ziemi napierają na ogrodzenie czy ściany budynków w pobliżu granicy. Tym bardziej wykluczone jest przesypywanie nadmiaru ziemi do sąsiadów.
Nie chodzi tu o przekroczenie niemające znaczenia gospodarczego i niepowodujące żadnej szkody czy utrudnień (np. grunt podniesiono o kilka centymetrów w związku z urządzaniem ogrodu). Immisji bezpośrednich zabrania art. 140 k.c. (wyrok SN z 15 marca 1968 r., III CRN 41/68). Ochrona przed immisjami nie może jednak przeobrazić się w szykanowanie innych osób (zob. co do pasiek w kontekście art. 144 k.c. – wyrok SN z 28 grudnia 1979 r., III CRN 249/79).
Na zakończenie warto wskazać, że zmienianie naturalnego kierunku i natężenia spływu wód opadowych, by w ten sposób kierować je na sąsiednią nieruchomość, jest niedozwolone również na mocy § 29 rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków i ich usytuowania.
