Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to uchwała rady gminy regulująca sposób wykorzystania gruntów na jej terenie. Plan, często zwany kluczowym aktem polityki przestrzennej, jest aktem prawa miejscowego obowiązującym w granicach gminy, która go przyjęła. Określa on m.in. jakiego rodzaju budynki można wznosić na poszczególnych nieruchomościach. Realizacja inwestycji, która nie została dopuszczona w planie, jest w zasadzie niezgodna z prawem.
Sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Pierwszym etapem prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest podjęcie przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do jego sporządzenia (art. 14 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej cytowane jedynie nr artykułu i ustępu). Uchwała ta może być podjęta z inicjatywy rady, na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta) lub wskutek obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej (art. 14 ust. 4 ustawy, o inicjatywie obywatelskiej mówi nowy art. 41a ustawy o samorządzie gminnym). Następnie wójt m.in. ogłasza o podjęciu wspomnianej uchwały, sporządza projekt planu i określa sposoby, termin i miejsce składania wniosków do tego projektu (art. 17).
Kto uchwala dokument?
Gotowy plan uchwala rada gminy po stwierdzeniu zgodności z ustaleniami tzw. planu ogólnego (art. 20 ust. 1 i 3). Plan ogólny wprowadzono nowelizacją z 7 VII 2023 w miejsce studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Gminy mają obowiązek sporządzenia planu do końca roku 2025 (zob. art. 13a-13m).
Wójt przedstawia uchwalony plan wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych wojewodzie, który ocenia zgodność planu z prawem (art. 20 ust. 2).
Wejście w życie planu miejscowego sprawia, że inne plany lub ich części dotyczące objętego nim terenu przestają obowiązywać (art. 34 ust. 1). Pamiętaj jednak, że utrata mocy obowiązującej planu nie sprawia, że wygasają decyzje administracyjne wydane na jego podstawie (art. 34 ust. 2, zob. jednak art. 65 ust. 1 pkt 2 i ust. 2).
Plan miejscowy nie traci mocy obowiązującej po wejściu w życie planu ogólnego (art. 34 ust. 1a).
Z czego się składa?
Każdy plan składa się z części tekstowej oraz części graficznej (art. 15 ust. 1). Część tekstowa ma formę uchwały rady gminy, zaś część graficzna to załącznik do niej (art. 20 ust. 1).
Ta pierwsza zawiera regulacje dotyczące m.in. przeznaczenia poszczególnych terenów objętych planem (nie musi być to cały obszar gminy), zasad kształtowania i ochrony ładu przestrzennego w gminie oraz zasady ochrony przyrody, krajobrazu i środowiska. W części tekstowej znajdziesz też np. zasady budowy, rozbudowy i modernizacji systemów komunikacyjnych i infrastruktury technicznej (zob. art. 15). Na część graficzną MPZP składają się mapy w formie elektronicznej przedstawiające obszary objęte planem wraz z tzw. niezbędnym otoczeniem. Normy prawne są wyprowadzane z obu części łącznie.
Prawne gwarancje dostępu do MPZP
Z treścią planu można zapoznać się w urzędzie miasta (gminy). Wiele gmin udostępnia interesujący nas akt również na swych stronach WWW albo w systemach informacji przestrzennej. Pamiętaj, że masz prawo wglądu do planu i otrzymania wyrysów i wypisów (art. 30 ust. 1). Wypisy i wyrysy są informacją publiczną, a o ich wydanie może zwrócić się każdy, w dowolnym celu. Gmina nie może odmówić wydania wypisu bądź wyrysu, a tym bardziej sprawdzać, czy osoba, o której mowa w art. 30 ma interes prawny w uzyskaniu dostępu do planu. Oprócz tego, gdy istnieje plan miejscowy, organ, przed którym prowadzone jest postępowanie o pozwolenie na budowę, ex officio sprawdza zgodność zamierzenia budowlanego z prawem, a zatem również z unormowaniami planu miejscowego (wyr. WSA w Gliwicach z 7 V 2009 r., I SA/Gl 19/09). Wymóg dostarczenia przez stronę wypisu albo wyrysu z planu nie ma podstawy prawnej.
Dlaczego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest tak ważny?
Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prowadzi do ustalenia przeznaczenia poszczególnych terenów oraz określenia sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy. Umożliwia to wydawanie pozwoleń na budowę bezpośrednio w oparciu o plan. Zbędne staje się uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy albo o lokalizacji inwestycji celu publicznego (zob. art. 4). Jeśli plan pozwala na zabudowę, położenie inwestora jest znacznie lepsze niż gdy planu brak, bowiem uzyskanie spełniającej jego oczekiwania decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia dość restrykcyjnych przesłanek z art. 61 ust. 1.
Wywłaszczenie
Plan determinuje także sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (por. art. 6). W wyjątkowych sytuacjach jego efektem będzie wywłaszczenie. Uchwalając plan, gmina może przeznaczyć na cele publiczne nie tylko nieruchomości komunalne lub państwowe, ale i prywatne. Ustawy nie przewidują tu ograniczeń (np. listy nieruchomości, których wywłaszczać nie wolno). Kategoryczny zakaz wywłaszczania nie da się wywieść również z Konstytucji, która co prawda chroni własność, lecz zarazem pozwala na wywłaszczenie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (wyr. NSA z 3 XI 1999 r., IV SA 1678/98).
Podkreślmy, że plan jest aktem prawa miejscowego, a zatem źródłem prawa powszechnie obowiązującego na obszarze działania gminy, która plan uchwaliła (zob. art. 14 ust. 8, art. 87 ust. 2 Konstytucji oraz wyr. SN z 22 II 2001 r., III RN 203/00 i uchw. NSA (5) z 30 X 2000 r., OPK 13/00, w której Sąd przypomniał, że Samorządowe Kolegia Odwoławcze – tak jak inne organy administracji – są w swej działalności orzeczniczej związane każdym przepisem prawa powszechnie obowiązującego, a zatem także planami miejscowymi).
Czy uchwalenie MPZP jest obowiązkowe?
Uchwalenie MPZP w zasadzie jest fakultatywne – w zależności do potrzeb samorządu. Specjaliści zaznaczają jednak, że od wprowadzenia w roku 1994 nowego modelu zagospodarowania przestrzennego „potrzeb” tych z roku na rok przybywa. Często wynikają one z ustawowych obowiązków gmin. Przepisem odrębnym wprowadzającym obowiązek uchwalenia planu jest np. dotyczący parków kulturowych art. 16 ust. 6 ustawy o ochronie zabytków. Oprócz tego, zasada wydawania decyzji budowlanych w oparciu o plan miejscowy, a także obowiązywanie planu jako prawna conditio sine qua non realizacji różnorodnych inwestycji sprawiają, że jeśli gmina zamierza np. urbanizację określonych terenów, podjęcie odpowiedniej uchwały staje się koniecznością,
Na zakończenie chcemy podkreślić, że gdy sporządzenie planu miejscowego jest obligatoryjne, ustalenie warunków zabudowy w decyzji administracyjnej nie jest możliwe (zob. art. 62 ust. 2), jednak dozwolone jest wydawanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
