rozwiązanie prawne
Budowa w granicy działki zwykle jest koniecznością, wywołaną kształtem posesji, którą dysponuje inwestor. Największą swobodę dają działki o regularnym, prostokątnym kształcie. Działka wąska, w formie wydłużonego prostokąta, daje mniejsze pole manewru, zwłaszcza gdy sąsiednie grunty są gęsto zabudowane. Właśnie wtedy doskonale widać praktyczne znaczenie przepisów budowlanych.
W odległości ilu metrów od granicy działki można budować? Czy przepisy dają możliwość budowy domu w granicy działki budowlanej?
Odpowiedź na pytanie o to, w odległości ilu metrów od granicy działki można budować, a także, kiedy budowa domu w granicy działki lub budowa w granicy na wąskiej działce jest zgodna z prawem, znajdziemy przede wszystkim w rozporządzeniu z 2002 r. dotyczącym warunków technicznych, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie). Ten obszerny akt sprawia wrażenie całościowej regulacji, jednak praktyka pokazuje, że stale trzeba pamiętać o wielu innych przepisach. Pomoc specjalisty jest zatem bardzo przydatna.
Podstawowe reguły
Co do zasady każdy budynek należy sytuować w ten sposób, by odległość między nim a granicą działki wynosiła przynajmniej 4 metry (gdy ściana z drzwiami bądź oknami jest skierowana w stronę granicy). Odległość maleje do 3 metrów, jeżeli budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą pozbawioną okien i drzwi (§ 12 ust. 1 rozp.). Jeśli ściana nie ma okien ani drzwi, budynek może być usytuowany nawet w odległości 1,5 m lub bezpośrednio przy granicy z sąsiadem, o ile możliwość taką przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (§ 12 ust. 2 rozp.).
Oprócz tego zgodnie z § 12 ust. 3 rozporządzenia, w zasadzie dopuszczalne jest usytuowanie budynku w granicy, czyli bezpośrednio przy granicy działki. Warunkiem jest jednak przyleganie ściany tego budynku do już wzniesionego budynku na sąsiedniej posesji. Wysokość budynku stykającego się z granicą powinna być zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego bądź decyzją o warunkach zabudowy.
Wąska działka, nadbudowa i balkony
Jeżeli szerokość działki budowlanej, na której ma być wzniesiony dom jednorodzinny, wynosi 16 metrów lub mniej, zgodne z prawem jest sytuowanie ściany bez drzwi lub bez okien bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką albo w odległości mniejszej niż wskazana w § 12 ust. 1 pkt 2 rozp., jednak wynoszącej przynajmniej 1,5 m (§ 12 ust. 4 pkt 1 rozp.).
W zabudowie jednorodzinnej albo zagrodowej prawo pozwala na nadbudowę już istniejącego budynku, który jest usytuowany w odległości mniejszej niż wymagana przez § 12 ust. 1 rozp. Swoboda inwestora ulega jednak ograniczeniu, gdyż nadbudować można tylko jedną kondygnację, a w nadbudowanej ścianie leżącej mniej niż 4 metry od granicy z sąsiadem nie może być ani drzwi, ani okien (§ 12 ust. 4 pkt 3 rozp.).
Konstrukcje takie jak balkony, schody zewnętrzne, okapy lub gzymsy powinny znajdować się w odległości przynajmniej 1,5 m od granicy działki. Jeśli w stronę granicy zwrócone jest okno dachowe, wymagana odległość wzrasta aż do 4 m (§ 12 ust. 6 rozp.). W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej okap skierowany ku granicy powinien być od niej oddalony o co najmniej 1 m (§ 12 ust. 7 rozp.).
Czy można wybudować garaż w granicy działki? Czy do takiej budowy w ostrej granicy niezbędna jest zgoda sąsiada?
Przystępując do odpowiedzi na pytanie o to, czy można wybudować garaż w granicy działki, przypomnijmy, że projektowanie i wznoszenie obiektów budowlanych powinno następować zgodnie z przepisami budowlanymi (art. 5 ust. 1 Pr. bud.). Przepisy te to m.in. cytowane rozporządzenie (art. 7 ust. 1 Pr.bud.). Ocenę, czy dany obiekt spełnia wymogi prawa przeprowadza organ administracji architektoniczno-budowlanej. Podkreślmy, że rozporządzenie nie pozwala na ustalanie, czy ze względu na sposób zagospodarowania i usytuowanie sąsiadujących działek przybliżenie zabudowy do granicy będzie in concreto uciążliwe. Stwierdzenie braku uciążliwości nie uzasadnia odstępstwa od zasad ujętych w § 12 rozporządzenia (wyr. NSA z 17 II 2017 r., II OSK 1446/15). Czym innym jest możliwość odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych (art. 9 Pr.bud.).
Budowa w granicy możliwa, ale nie zawsze
De lege lata w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej możliwe jest wybudowanie garażu lub budynku gospodarczego stykającego się bezpośrednio z granicą działki, lub sytuowanego w odległości przynajmniej 1,5 m od niej. Ściana leżąca przy granicy nie może mieć drzwi lub okien, a budynek gospodarczy albo garaż może mieć co najwyżej 6,5 m. długości i 3 m. wysokości (§ 12 ust. 4 pkt 3).
Usytuowanie domu, garażu lub innego budynku zgodnie z unormowaniami § 12 ust. 2-4 rozp. sprawia, że sąsiednia działka zostaje objęta obszarem oddziaływania obiektu, o którym mowa w art. 3 pkt 20 pr. bud. (§ 12 ust. 5 rozp.). Ratio legis jest ochrona uzasadnionego interesu osób trzecich. Tym samym sąsiad staje się stroną postępowania o pozwolenie na budowę (art. 28 ust. 2 Pr.bud.). Nie oznacza to, że ma prawo do zablokowania procedury administracyjnej albo że konieczne jest jego oświadczenie o zgodzie na budowę przy granicy, jednakże jako strona może m.in. wnosić odwołania i zażalenia. Warto zatem zapewnić sobie jego przychylność.
Niezależnie od treści Prawa budowlanego i przepisów technicznych każdy właściciel nieruchomości ma obowiązek powstrzymania się od działań, które zakłócają korzystanie z sąsiednich posesji ponad przeciętną miarę. Miara ta wynika zarówno ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, jak i stosunków miejscowych (art. 144 k.c.). Unormowania prawa rzeczowego powinien uwzględniać również organ administracji architektoniczno-budowlanej (por. wyr. NSA z 16 XI 2004 r., OSK 786/04).
