Niezależnie od zastosowanych środków ochronnych, pewne instalacje umieszczane w obiektach budowlanych powodują uciążliwości dla środowiska naturalnego. Nie zawsze jest możliwe całkowite wyeliminowanie negatywnego wpływu takiej instalacji na otoczenie. W takich wypadkach ustawodawca przewidział możliwość utworzenia tak zwanych obszarów ograniczonego użytkowania.
Kiedy tworzony jest obszar ograniczonego użytkowania
Zasady ich powstania i funkcjonowania określa ustawa z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska. Zgodnie z art. 135 ust.1 tej ustawy o potrzebie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania mogą rozstrzygać:
- Wyniki przeglądu ekologicznego;
- Wyniki oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko;
- Wnioski z analizy porealizacyjnej;
Jeżeli powyższe dane wskazują, że pomimo zastosowania dostępnych rozwiązań nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, to tworzy się obszar organicznego użytkowania dla:
- Oczyszczalni ścieków;
- Składowania odpadów komunalnych i kompostowni;
- Trasy komunikacyjnej, lotniska;
- Linii i stacji elektroenergetycznej;
- Instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej;
Obszary ograniczonego użytkowania tworzą następujące organy:
- Sejmik województwa w drodze uchwały – w przypadku przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko lub w przypadku zakładów lub innych obiektów, gdzie jest eksploatowana instalacja, która jest kwalifikowana jako takie przedsięwzięcie;
- Rada powiatu w drodze uchwały – dla zakładów lub innych obiektów nie wymienionych wyżej;
Organy tworząc obszar ograniczonego użytkowania, określają jego granicę, ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów.
Uchwała rady gminy i sejmiku województwa to akt prawa miejscowego. Uchwały te mogą więc być zaskarżone przez każdego, kogo interes prawny bądź uprawnienie zostały naruszone taką uchwałą. Osoba zainteresowana powinna najpierw wezwać organ do uchylenia uchwały. Następnie, w razie bezskuteczności wezwania, uchwała może być zaskarżona do sądu administracyjnego.
Dokumentacja niezbędna do utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania
Decyzja o utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania musi być podjęta na podstawie stosownej dokumentacji. Jej przygotowanie to głównie obowiązek inwestora bądź zarządcy obiektu. Co prawda rozstrzygnięcie podejmuje sejmik województwa lub rada powiatu, ale organy te we własnym zakresie nie są w stanie stworzyć odpowiednich materiałów.
Jednym z elementów takiej dokumentacji jest raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko (art. 66 ust.4 ustawy o udostępnieniu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronę środowiska oraz o ocenie oddziaływania na środowisko).
Kolejnym elementem dokumentacji jest mapa ewidencyjna. Musi to być kopia poświadczona przez właściwy organ. Na mapie należy zaznaczyć granice obszaru ograniczonego użytkowania.
Przepisy prawa nie określają innych wymogów dotyczących dokumentacji stanowiącej podstawę do stworzenia obszaru ograniczonego użytkowania. Z jednej strony daje to dużą swobodę przy tworzeniu tych obszarów. Z drugiej strony powoduje, że podważenie zasad utworzenia danego obszaru może być bardzo trudne i kłopotliwe.
Instalacja urządzeń chroniących środowisko
Należy przy tym podkreślić, że inwestor w pierwszej kolejności ma obowiązek stosowania odpowiednich urządzeń technicznych ograniczających negatywny wpływ inwestycji na środowisko. Stąd każda inwestycja szkodliwa dla środowiska powinna przewidywać realizację urządzeń ochrony środowiska. Nie może być natomiast tak, że inwestor zrezygnuje z urządzeń chroniących środowisko, a w zamian zaprojektuje dla inwestycji obszar ograniczonego użytkowania.
Obszar ten może być tworzony wtedy, gdy pomimo stosowanych urządzeń chroniących środowisko inwestycja nadal negatywnie wpływa na stan przyrody. Wprowadzenie odpowiednich urządzeń chroniących środowisko niewątpliwie ogranicza wielkość obszaru ograniczonego użytkowania.
Przepisy prawne określają kiedy musi być utworzony obszar ograniczonego użytkowania. Terminy te są następujące:
- Dla przedsięwzięć określonych w art. 135 ust. 1 ustawy prawo ochrony środowiska – obszar musi być utworzony przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Obowiązek utworzenia takiego obszaru stwierdza się w pozwoleniu na budowę.
- Przedsięwzięcie określone powyżej, które nie wymaga uzyskania pozwolenia na użytkowanie – obszar musi być utworzony przed dopuszczeniem do użytkowania.
- Przedsięwzięcie wymienione w art. 135 ust. 1, które już istnieje, a obowiązek utworzenia obszaru został ustalony w przeglądzie ekologicznym – w przepisach prawnych brak terminu dla utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania.
- Droga krajowa, dla której obowiązek utworzenia obszaru wynika z oceny oddziaływania na środowisko – obszar powinien być utworzony w ciągu 18 miesięcy od oddania obiektu do użytkowania.
- Istniejąca droga krajowa, dla której obowiązek utworzenia obszaru wynika z przeglądu ekologicznego – obszar powinien być utworzony po 1 lipca 2007r.
Jak z tego wynika inne są wymagania co do terminu tworzenia obszaru w przypadku nowych inwestycji oraz w przypadku inwestycji już istniejących. W przypadku nowych inwestycji obszar musi być utworzony co do zasady przed dopuszczeniem do ich użytkowania. Jedynie w przypadku dróg krajowych termin został przesunięty na czas 18 miesięcy od dopuszczenia do użytkowania.
Rekompensata za sąsiedztwo z obszarem ograniczonego użytkowania
Skutki prawne utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania określone są w art. 136 i art. 129 ustawy prawo ochrony środowiska. Zgodnie z art. 129 właściciel nieruchomości położonej w granicach obszaru może żądać:
- Wykupienia nieruchomości bądź jej części – jeżeli korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.
- Odszkodowania za poniesioną szkodę- jeżeli nastąpiło ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości lub wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu lub poniesione zostały koszty w celu wypełnienia odpowiednich wymagań przez istniejące budynki.
Powyższe roszczenia przysługują również użytkownikowi wieczystemu. Żądanie wypłaty odszkodowania może zgłosić także osoba, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości. Czyli na przykład uprawniony ze służebności.
Odpowiednie roszczenie należy zgłosić w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego, powodujące ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości.
Podmiotem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten podmiot, którego działalność spowodowała utworzenie obszaru. W sprawach spornych rozstrzyga sąd powszechny.
Podsumowanie
Obowiązkiem inwestora jest zastosowanie odpowiednich urządzeń technicznych chroniących środowisko. Jeżeli pomimo tego nadal inwestycja wywiera negatywny wpływ na przyrodę, to może doprowadzić to do powstania obszaru ograniczonego użytkowania. Jest on tworzony na podstawie oceny oddziaływania na środowisko, analizy porealizacyjnej lub przeglądu ekologicznego. Obszar tworzy sejmik województwa lub rada powiatu w drodze uchwały. Właściciele nieruchomości położonych w granicach obszaru mogą domagać się wykupu nieruchomości lub jej części lub zapłaty odszkodowania. Roszczenie to powinni zgłosić w ciągu dwóch lat od powstania ograniczeń związanych z dotychczasowym użytkowaniem nieruchomości.
Jesteśmy specjalistami w dziedzinie prawa budowlanego. Skontaktuj się z nami, aby skorzystać z naszych usług konsultacyjnych. Nasza wiedza i doświadczenie są do Twojej dyspozycji. Jesteśmy tu, aby pomóc Ci w każdym aspekcie prawa budowlanego.
