rozwiązanie prawne
Obszar oddziaływania obiektu w Prawie budowlanym to pojęcie, które doczekało się swojej ustawowej definicji. W praktyce prawidłowe określenie go, np. gdy chodzi o zakład przemysłowy czy duże gospodarstwo hodowlane, ma znaczenie dla zagwarantowania ochrony praw osób, których nieruchomości znajdują się nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie zamierzonej inwestycji, lecz także będą objęte oddziaływaniem obiektu po oddaniu go do użytkowania.
Co mówi art. 3 Prawa budowlanego na temat obszaru oddziaływania obiektu?
Duże znaczenie dla prawników i inwestorów miało wprowadzenie w 2003 roku do Prawa budowlanego definicji legalnej obszaru oddziaływania obiektu. Zamieszczono ją w stanowiącym tzw. słowniczek art. 3 ustawy. Nowelizacja związana była z wprowadzeniem do art. 28 Prawa budowlanego ustępu 2. Określa on krąg podmiotów będących stronami w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Jak jasno wskazuje przepis, są nimi właściciele, użytkownicy wieczyści bądź zarządcy nieruchomości, które znajdują się właśnie w obszarze oddziaływania obiektu. Dodajmy, że kolejne zmiany definicji z art. 3 wprowadzono w latach 2015 i 2020. Miały one na celu jej doprecyzowanie i zawężenie, by dzięki temu liczba stron postępowania o wydanie zezwolenia na budowę była mniejsza.
Określenie wiążące z mocy prawa
De lege lata przez obszar oddziaływania obiektu rozumieć trzeba teren, który został wyznaczony w otoczeniu danego obiektu w oparciu o przepisy odrębne, które wprowadzają związane z owym obiektem ograniczenia w zabudowie wspomnianego terenu (art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego). Warto dodać, że obiekt budowlany to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wzniesiony z pomocą wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego). De iure częścią takiego obiektu są też instalacje, które pozwalają na użytkowanie go zgodnie z przeznaczeniem (np. instalacja elektryczna i wodociągowa w domu, ibidem).
Jak rozumieć przepis?
Wyjaśnijmy, że „ograniczenia w zabudowie”, o których mowa w analizowanej tu definicji, dotyczą takich wpływów na daną nieruchomość, które utrudniają, tym bardziej uniemożliwiają, prowadzenie prac budowlanych ze względu na niespełnianie wymogów wskazanych w przepisach, w tym techniczno-budowlanych. W konsekwencji obszarem zdefiniowanym w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego będzie obszar, na którym mający powstać lub być np. przebudowywany obiekt ograniczy możliwość wznoszenia budynków albo konstruowania innych obiektów. Ograniczenia takie wynikać mają z przepisów dotyczących zabudowy terenu (np. regulacje z zakresu prawa wodnego, gospodarki odpadami itd.).
Prawne alternatywy
Należy podkreślić w związku z tym, że dla określenia obszaru oddziaływania nie ma znaczenia to, że sąsiedzi lub inne osoby obawiają się jakichś innych, zwłaszcza czysto subiektywnych, uciążliwości. Sposobem ochrony w niektórych wypadkach może być wystąpienie z powództwem o zaniechanie immisji bądź innych naruszeń (zob. art. 144 i 222 k.c.) lub o zaniechanie naruszeń posiadania (zob. dotyczący roszczeń posesoryjnych art. 344 k.c.). Nie jest też wykluczone domaganie się odszkodowania na zasadach ogólnych lub na podstawie art. 435 k.c. Przepis ten przewiduje zaostrzoną, bo opartą na zasadzie ryzyka, odpowiedzialność m.in. osoby prowadzącej na swój rachunek zakład przemysłowy za szkodę wyrządzoną jakiejkolwiek osobie przez ruch tego zakładu.
Zawsze trzeba brać pod uwagę wyważenie praw poszczególnych osób, w tym prawa własności i innych praw rzeczowych oraz prawa zabudowy nieruchomości gruntowej zagwarantowanego w art. 4 Prawa budowlanego.
Obszar oddziaływania obiektu w przepisach Prawa budowlanego: spojrzenie na orzecznictwo
Podobnie jak w prawie umów czy prawie rzeczowym, szczególne znaczenie dla praktyki ma dorobek judykatury. Gdy chodzi o obszar oddziaływania obiektu w świetle norm Prawa budowlanego, istotne są zwłaszcza wypowiedzi WSA i NSA. Zaznajomienie się z nimi doskonale pokazuje, jak powinna przebiegać wykładnia przepisów prawa administracyjnego, a także jakie ewentualnie uchybienia mogą wystąpić w praktyce urzędów, nie tylko na szczeblu gmin czy starostw.
Dookreślenie obszaru z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego
Naczelny Sąd Administracyjny zwraca uwagę, że omawiane w naszym artykule pojęcie musi być dookreślane przy każdej inwestycji w oparciu o indywidualne cechy budynku albo innego obiektu oraz jego przeznaczenie. Punktem odniesienia są przepisy odrębne, pozwalające na ustalenie obszaru (strefy) dookoła inwestycji mającej być realizowaną, który wprowadzi związane z danym obiektem ograniczenia zabudowy (zob. np. wyrok NSA z 14 grudnia 2010 r., II OSK 1872/09). Tym samym organ administracji budowlanej nie może zakładać z góry, w oderwaniu od okoliczności konkretnej sprawy o wydanie pozwolenia na budowę, że obiekty danego typu (np. zakłady przemysłowe zatrudniające do 50 osób) mają taki, a nie inny obszar oddziaływania. Wręcz przeciwnie: postępowanie administracyjne dotyczące pozwolenia ma na celu pełne ustalenie okoliczności faktycznych, mających znaczenie w świetle przepisów odrębnych, które znajdują zastosowanie przy budowie danego obiektu, zwłaszcza w kontekście jego funkcji, formy, typu konstrukcji (zob. wyrok NSA z 27 lipca 2022 r., II OSK 1857/19). W oparciu o materiał zgromadzony w sprawie (tzn. projekt i inne dokumenty dołączone do wniosku inwestora) i przepisy należy wyznaczyć obszar oddziaływania. Jego granice powinny być zakreślone – i to wyraźnie – w uzasadnieniu decyzji administracyjnej. Warto pamiętać, że wyłączną przesłanką pozwalającą na uznanie, że działka znajduje się w obszarze oddziaływania, nie jest samo to, że sąsiaduje ona z posesją, na której mają być prowadzone roboty (zob. np. wyrok NSA z 15 kwietnia 2010 r., II OSK 666/09).
Jakie przepisy szczególne wchodzą w grę?
Prawo budowlane nie wskazuje, jakie dokładnie unormowania mające charakter lex specialis należy analizować przy określeniu obszaru, na który będzie oddziaływać inwestycja. Wobec tego trzeba brać pod uwagę wszelkie powszechnie obowiązujące akty prawne (np. plany miejscowe, ale już nie np. zarządzenia wewnętrzne wydawane przez organy administracji dla urzędów). Znaczenie ma ich zawartość merytoryczna. Trzeba zatem sprawdzić, czy wprowadzają one ograniczenia albo utrudnienia w zabudowie. W grę wchodzą dobrze znane „warunki techniczne” dla budynków i ich sytuowania oraz np. przepisy dotyczące ochrony zabytków bądź ochrony środowiska naturalnego (zob. np. wyrok NSA z 16 marca 2011 r., II OSK 472/10).
Na zakończenie warto podkreślić, że zgodnie z orzecznictwem w obszarze oddziaływania w rozumieniu art. 3 Prawa budowlanego nie mogą znajdować się nieruchomości, w stosunku do których – jak wskazują założenia projektu – nie dochodzi do ograniczeń w zakresie swobody zabudowy, lecz mogą wystąpić inne negatywne oddziaływania (zob. wyrok NSA z 12 maja 2022 r., II OSK 1443/19).
