Wznowienie pozwolenia na budowę może mieć duże znaczenie, np. w sytuacji, gdy inwestor nie był w stanie przez kilka lat realizować zaplanowanego przedsięwzięcia. Dzieje się tak, gdyż wspomniane pozwolenie gaśnie ex lege, gdy m.in. miną trzy lata od dnia, w którym stało się ono ostateczne. Wtedy konieczne okazuje się ponowne składanie dokumentów niezbędnych do otrzymania decyzji umożliwiającej realizację budynku albo innego obiektu.
Wznowienie pozwolenia na budowę: podstawowe informacje
Jak już wspomniano, potrzebne do dokończenia inwestycji wznowienie pozwolenia na budowę jest niezbędne ze względu na przewidziane w Prawie budowlanym wygaśnięcie uzyskanego wcześniej pozwolenia. Podstawowe znaczenie dla interesującej nas kwestii ma art. 37 Prawa budowlanego.
Spojrzenie na ustawę
Zgodnie z cytowanym przepisem pozwolenie wygasa, jeżeli budowy nie rozpoczęto nim minęły trzy lata od dnia, w którym pozwolenie to stało się ostateczne (czyli nie przysługiwało już od niego odwołanie żadnej ze stron postępowania, zob. art. 16 § 1 k.p.a.). Decyzja zezwalająca na budowę wygaśnie także, gdy budowę co prawda rozpoczęto w odpowiednim terminie, jednak przerwano prace na okres przekraczający trzy lata (art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego).
Po co taki przepis?
Ratio legis art. 37 jest sprawienie, by po upływie określonego w nim okresu, w którym inwestor pozostawał bierny, przedsięwzięcie zostało poddane ponownej ocenie administracji budowlanej. Kryterium jest tu zgodność inwestycji z normami prawnymi. Warto pamiętać, że upływ czasu, zwłaszcza gdy chodzi o dłuższy termin, może prowadzić do dezaktualizacji warunków, na bazie których wydano pierwotne zezwolenie na budowę.
Warto zwrócić uwagę, że art. 37 mówi jedynie o decyzjach dotyczących budowy. Pojęcie to trzeba rozumieć zgodnie z definicją ustawową z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, a zatem jest to de iure co innego niż roboty budowlane zdefiniowane w art. 3 pkt 7. Ustawodawca zamierzał objąć art. 37 jedynie te prace budowlane, które skutkują odbudową, nadbudową, rozbudową albo wzniesieniem „od zera” obiektu budowlanego.
Stwierdzenie, że pozwolenie wygasło – pierwszy etap w procesie wznowienia
W praktyce pierwszym krokiem na drodze prowadzącej do wznowienia prac na budowie powinno być wystąpienie do organu, który wydał pierwotne pozwolenie, o stwierdzenie jego wygaśnięcia z mocy prawa ze względu na upływ czasu, o którym mowa w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego.
Dzieje się tak, gdyż wygaśnięcie powinien stwierdzić w drodze osobnej decyzji administracyjnej ten organ, który wydał akt (zob. art. 162 § 1 k.p.a.). Zgodnie ze stanowiskiem NSA, wygaśnięcie decyzji wolno stwierdzić tylko wtedy, gdy budowa niewątpliwie została przerwana na czas określony przez prawo (zob. np. wyrok NSA z 8 marca 2007 r., II OSK 457/06).
Inwestor powinien zatem złożyć w starostwie wniosek o stwierdzenie wygaśnięcia decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę wraz z dziennikiem budowy, który będzie potwierdzał, kiedy i dlaczego doszło do wstrzymania robót. Postępowanie administracyjne może trwać maksymalnie miesiąc. Załatwianie kolejnych, tym razem związanych z otrzymaniem nowego pozwolenia na budowę, formalności można rozpocząć dopiero wtedy, gdy decyzja stwierdzająca wygaśnięcie stanie się ostateczna.
Warto w tym miejscu dodać, że w sprawie dotyczącej wygaśnięcia pozwolenia na budowę krąg stron ustala się nie w oparciu o art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, lecz na zasadach ogólnych, określonych w art. 28 k.p.a. Decydujące znaczenie ma zatem interes prawny danego podmiotu, nie zaś znajdywanie się nieruchomości w obszarze oddziaływania zamierzonej inwestycji (zob. np. wyrok NSA z 20 października 2011 r., II OSK 1479/10).
Wznowienie pozwolenia na budowę – dalsze kroki
Można powiedzieć, że istotą i kluczowym etapem procesu określanego jako wznowienie pozwolenia na budowę jest złożenie wniosku o wydanie nowego pozwolenia.
Jest to niezbędne, gdyż art. 37 ust. 2 Prawa budowlanego wskazuje jasno, że gdy nastąpi wygaśnięcie pozwolenia ze względu na wspomniany wyżej upływ trzech lat, zarówno rozpoczęcie, jak i wznowienie robót może nastąpić dopiero po wydaniu nowego aktu.
Co ciekawe, tak samo przedstawia się sytuacja, gdy doszło do uchylenia albo stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu z art. 28 Prawa budowlanego (zob. art. 37 ust. 2). Wydanie pozwolenia okaże się niezbędne nawet, gdy roboty są już zakończone.
Należy pamiętać, że prowadzenie robót w oparciu o pozwolenie, które wygasło, będzie traktowane tak, jak działanie bez zezwolenia, a zatem samowolne. Dotyczy to także sytuacji, gdy wygaśnięcia decyzji, o którym mowa w art. 37 Prawa budowlanego, nie stwierdzono.
Wymogi formalne
Należy zwrócić uwagę, że interesujący nas wniosek trzeba złożyć w taki sam sposób, co standardowy wniosek o pozwolenie na budowę. W związku z tym trzeba skorzystać ze wzoru oznaczonego jako PB-1. Jest on określony w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z marca 2021 r. (Dz.U. 2021, poz. 410).
Miejscem złożenia pisma jest właściwy organ administracji architektoniczno–budowlanej. Co do zasady jest nim starosta (w powiatach ziemskich) albo prezydent miasta na prawach powiatu. W niektórych sytuacjach organem pierwszej instancji będzie wojewoda (zob. art. 82 Prawa budowlanego).
Jakie załączniki trzeba przygotować?
Spojrzenie na art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego wskazuje, że do wniosku o wydanie „wznowionego” pozwolenia na budowę trzeba dołączyć przede wszystkim następujące dokumenty:
1. trzy egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi odrębnymi przepisami;
2. aktualne zaświadczenie o wpisie sporządzającego projekt projektanta na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego;
3. oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
4. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. „wuzetkę”), jeżeli jest ona wymagana przez przepisy dot. planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Należy również pamiętać, że przepisy Prawa budowlanego, niekiedy także ustaw szczególnych, mogą wymagać przedstawienia jeszcze innych dokumentów. Taka sytuacja występuje, gdy chodzi o inwestycje szczególnego rodzaju, np. obiekty zakładów górniczych albo obiekty, które usytuowane są na terenach zamkniętych.
Wniosek o wydanie pozwolenia można, podobnie jak większość pism w postępowaniu administracyjnym, złożyć albo w tradycyjnej postaci papierowej, albo w formie dokumentu elektronicznego. Wtedy konieczne jest skorzystanie z portalu e-Budownictwo (art. 33 ust. 2c Prawa budowlanego).
Warto zwrócić uwagę, że w razie niespełnienia wszystkich wymagań stawianych przez ustawę, inwestor może otrzymać decyzję odmawiającą zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (np. w razie nieuzupełnienia, mimo wezwania, braków formalnych wniosku). Podobnie jak w innych postępowaniach administracyjnych, stronie przysługuje wówczas prawo odwołania się do wojewody. Termin na wniesienie odwołania wynosi 14 dni.
