Bezumowne korzystanie z gruntu jest bardzo problematycznym terminem, który może pojawić się na przykład w sytuacji nabywania gruntów pod inwestycję. Z drugiej strony, jest to zagadnienie, które może być obecne w tak trywialnych momentach, jak chociażby umieszczenie tablicy reklamowej. Niemniej wspomnianą tematykę porusza się szczególnie w przypadku budowy czy modernizacji sieci wodociągowych lub komunikacyjnych. Przeanalizujmy zatem najciekawsze wątki związane z tytułową sytuacją.
Podstawowe zagadnienia związane z bezumownym korzystaniem z gruntu
Na wstępie skupmy się na podstawowych zagadnieniach związanych z bezumownym korzystaniem z gruntu. Po pierwsze, zwróć uwagę na to, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać między innymi ze zgody właściciela nieruchomości, przez którą inwestycja ma przebiegać. Dotyczy to w szczególności budowy różnego rodzaju sieci, na przykład kanalizacji sanitarnej. Na tej podstawie inwestor może uzyskać prawomocne pozwolenie na budowę.
Zagadnienia prawne związane z wejściem do sąsiedniego budynku
Rozszerzając temat, odnieśmy się do ustawy, jaką jest Prawo budowlane. Konkretniej rzecz biorąc, interesuje nas art. 47 ust. 1, który wskazuje na to, że inwestor, przed rozpoczęciem prac, co do zasady musi uzyskać stosowną zgodę na wejście, która jest udzielana przez właściciela sąsiedniej nieruchomości. Ponadto niezbędne okaże się przedstawienie sposobu prac oraz zakresu korzystania z udostępnionych obiektów. Pamiętaj, że w określonych przypadkach możemy również mówić o ewentualnej rekompensacie z tego tytułu. Możesz zastanawiać się również, co w przypadku, gdy nie dojdzie do konsensusu pomiędzy dwoma stronami? Otóż wówczas w terminie 14 dni można chociażby złożyć wniosek do właściwego organu, który oceni jego zasadność. Sytuacja ta może budzić pewne wątpliwości. Niemniej z jednej strony ma ona na celu chronić prawo własności, z drugiej bierze pod uwagę istotę procesu inwestycji. Jak widzisz, obowiązujące regulacje prawne dopuszczają możliwości, które pozwalają na wypracowanie satysfakcjonującego rozwiązania. Podany przykład nie jest jednak jedyną alternatywą. Innymi wariantami zajmiemy się już poniżej.
Brak zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości
Zauważ, że inwestor czasami nie może uzyskać zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich, co wstrzymuje prowadzenie prac. Specyficzna sytuacja może mieć miejsce, gdy właściciel nieruchomości cofnie wyrażoną wcześniej zgodę. W zasadzie może to uczynić w dowolnym momencie, także po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę. W takiej sytuacji inwestor traci faktyczne prawo budowy na cudzym gruncie. Musi on więc wstrzymać się z wykonywaniem robót na danym odcinku. Aby pomimo zgody właścicieli rozpocząć pracę bądź kontynuować pracę (w razie cofnięcia zgody), inwestor musi ponownie uzyskać zgodę właściciela nieruchomości. Najprostszym sposobem jest osiągnięcie w tej materii porozumienia między inwestorem a właścicielem. Jeżeli jednak jest to niemożliwe to inwestor może skorzystać z następujących instytucji prawnych:
– może zażądać ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej i w tym celu sprawę skierować do sądu cywilnego – ustanowenie takiej służebności wiąże się z zapłatą na rzecz właściciela za korzystanie z jego działki;
– może skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 124 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami to jest złożyć do starostwa wniosek o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości – wydanie tego rodzaju decyzji może dotyczyć wyłącznie budowy ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.
Nieruchomość, w stosunku do której wydana jest decyzja, musi być przeznaczona na lokalizację inwestycji celu publicznego. Ponadto wydanie tej decyzji jest możliwe wyłącznie przed rozpoczęciem prac i przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Inwestor zobowiązany jest przed złożeniem wniosku przeprowadzić rokowania z właścicielem nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. W decyzji starosta musi precyzyjnie określić rodzaj inwestycji oraz ograniczenia, jakich z tego tytułu dozna właściciel.
Bezumowne korzystanie z gruntu rolnego skutkujące należną opłatą
Kolejnym, niezwykle interesującym zagadnieniem jest bezumowne korzystanie z gruntu rolnego i stosowna opłata za nie. W tym przypadku bardzo często mówimy o własności Skarbu Państwa, w tym gruntów zarządzanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Co ciekawe, kilka lat temu sprawie przyjrzała się nieco bliżej Najwyższa Izba Kontroli. Wnioski, jakie płynęły z wyników badań, pokazują, że bezprawne korzystanie z państwowych ziemi było zjawiskiem powszechnym. Abstrahując od tego, musisz zwrócić uwagę, że dbałość i ochrona przed bezprawnym korzystaniem z gruntów rolnych jest jednym z ważnych aspektów w tym zakresie. Postuluje się, że odpowiednim sposobem jest wdrażanie regularnych kontroli, które mają zapobiec temu procederowi. To właśnie m.in. dlatego powinieneś znać aspekty prawne związane z tym zagadnieniem.
Należność pieniężna a działanie w dobrej lub złej wierze
Bardzo interesująca może być sama geneza bezumownego korzystania z gruntów rolnych. Otóż jak się okazuje, możemy wyróżnić tu dwie podstawowe grupy. Do pierwszej z nich należą byli dzierżawcy, których umowy wygasły, a do drugiej Ci, którzy dokonali samowolnego przejęcia. Jak się okazuje opisywany problem został dostrzeżony, w związku z czym wprowadzono odpowiednie regulacje prawne mające go wyeliminować. Przykładem jest chociażby ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W myśl przepisów, osoba nieposiadająca stosownego tytułu prawnego jest zobowiązana do zapłaty wynagrodzenia. W praktyce kwota stanowi trzydziestokrotność wysokości czynszu, który byłby płacony w trakcie dzierżawy. Opisywana przez nas sytuacja nie jest jednak do końca jednoznaczna. Pod uwagę musisz wziąć również zapisy wynikające z innych aktów prawnych, takich jak chociażby Kodeks Cywilny, który w art. 224-225 reguluje kwestie związane z roszczeniami uzupełniającymi. W związku z tym, każda sytuacja powinna być analizowana indywidualnie. Ponadto wyróżnia się tu tzw. posiadaczy w dobrej i złej wierze. Co ciekawe, odnosząc się po raz kolejny do kwestii samego wynagrodzenia, ten pierwszy de facto nie jest zobowiązany do jego zapłaty. Z kolei posiadacz w złej wierze musi uregulować zobowiązania również za okres sprzed wytoczenia sprawy. Wspomniane przepisy są dość niejednoznaczne. Tak naprawdę do głosu dochodzi tutaj wykładnia lege non distinguente, w myśl której do zapłaty represyjnej powinna być zobowiązana każda osoba, niezależnie od tego, czy działa w dobrej lub złej wierze.
Bezumowne korzystanie z gruntu gminy
Mimo że do tej pory skupialiśmy się na zagadnieniach związanych z prywatnymi nieruchomościami oraz tymi, które należały bezpośrednio do Skarbu Państwa, to warto również zwrócić uwagę, jak sytuacja wygląda w przypadku bezumownego korzystania z gruntu gminy. Otóż również i tutaj możemy bez problemu znaleźć takie przykłady, począwszy od najbardziej trywialnych, takich jak umieszczenie tablic reklamowych. W istocie okazuje się, że po raz kolejny pomocne mogą okazać się wcześniej przytoczone art. 224 i 225 Kodeksu Cywilnego. Co więcej, również i tutaj możemy przeanalizować sytuację, czy mamy do czynienia z posiadaczem w dobrej lub złej wierze. Tak naprawdę możemy odnieść się również do wyroku Sądu Apelacyjnego o sygnaturze akt I ACa 107/16, który stwierdził, że właścicielowi przysługuje roszczenie, które wynika de facto z korzystania z jego rzeczy. Co więcej, nie ma tutaj znaczenia fakt, czy doszło do poniesienia jakiejkolwiek straty z tego tytułu. Niemniej niezwykle istotne jest również ustalenie faktycznej kwoty wspomnianego wynagrodzenia, które w wielu przypadkach może budzić wiele wątpliwości. Pomocne mogą okazać się inne orzeczenia sądów, w tym te o sygn. akt IX Ca 952/17 oraz akt I ACa 654/13. Możesz dowiedzieć się z nich, że w przypadku, kiedy to gmina dochodzi roszczenia, wówczas i ona powinna odpowiednio udokumentować wysokość takiego świadczenia. Jak widzisz, kwestie prawne związane z tematyką bezumownego korzystania z gruntów są dość zawiłym tematem. W związku z tym, w takich przypadkach warto jest skorzystać z pomocy adwokata, który specjalizuje się w omawianych zagadnieniach.
