Budowa garażu to proces, na który składa się wiele formalności i w którym najważniejsze nie jest zaprojektowanie danego budynku czy pomieszczenia. Zwykle garaż ma bowiem bardzo prostą konstrukcję, która spełniać ma jedynie swoją podstawową funkcję: chronić auto przed szkodliwym działaniem czynników atmosferycznych. Przed rozpoczęciem budowy musimy jednak znać wszystkie przepisy prawne decydujące o tym, czy potrzebujemy pozwolenia na budowę według przygotowanego wcześniej planu w określonym miejscu naszej działki. Dowiedzmy się więc, jak budowa garażu lub wiaty garażowej wygląda z perspektywy prawnej i co będzie nam koniecznie potrzebne do spełnienia wszelkich wymaganych formalności.
Czym różnią się pojęcia garażu i wiaty garażowej i jakie formalności należy spełnić w kontekście ich budowy?
Rozpoczynając budowę garażu lub wiaty garażowej, należy pamiętać, by sprawdzić, jakich formalności należy dopilnować. Na początek warto w ogóle rozróżnić od siebie te dwa pojęcia. Jednak obowiązujące przepisy prawne z zakresu prawa budowlanego nie zawierają szczegółowych definicji odróżniających garaż od wiaty garażowej. Powszechnie pod pojęciem garażu rozumie się budynek lub pomieszczenie przeznaczone do postoju pojazdów, które jest zamknięte ze wszystkich stron ścianami z otworami na okna i drzwi oraz pełną konstrukcją dachu. Zwykle są one również wyposażane w bramę wjazdową. Garaż może być też połączony z budynkiem mieszkalnym, na przykład z domem jedno- czy wielorodzinnym, przy pomocy jednej lub większej liczby ścian. Garaże uznaje się za budynki trwale powiązane z podłożem, to jest posiadające fundament, choć istnieją również garaże z nietrwałym związaniem z gruntem.
Z kolei za wiatę garażową uznaje się konstrukcję otwartą, zwykle bez ścian zewnętrznych lub posiadającą ściany maksymalnie z trzech stron, z zadaszeniem, które może, lecz nie musi być szczelne. Istnieją bowiem również wiaty garażowe z zadaszeniem niepełnym. Nie wyposaża się ich jednak w bramy wjazdowe. Wiaty garażowe często nie są trwale związane z gruntem, choć istnieją przykłady wiat, które stawia się na fundamentach – wówczas posiadają one trwałe powiązanie z podłożem. Ze względu na sposób ich konstrukcji wiaty garażowe możemy podzielić na:
1) wiaty przyścienne, czyli takie, które dzielą jedną ścianę z budynkiem mieszkalnym;
2) wiaty wolnostojące, czyli osobne konstrukcje znajdujące się w wybranym miejscu na powierzchni działki, które dalej dzielą się na:
- wiaty pojedyncze, przeznaczone dla jednego auta,
- wiaty podwójne, dla dwóch aut,
- wiaty posiadające dodatkowe pomieszczenie gospodarcze,
- wiaty zamknięte (maksymalnie trzema) ścianami i szczelnym dachem,
- wiaty otwarte, składające się tylko z dachu i konstrukcji nośnej, nieotoczone ścianami.
Wiaty garażowe możemy też dzielić w zależności od materiału, z którego są wykonane. Do najpopularniejszych należą tu drewno, stal oraz żelbeton. Wszystkie te podziały nie mają jednak wpływu na sytuację prawną konstrukcji tego typu. Zarówno w przypadku garaży, jak i wiat garażowych, najważniejsza jest powierzchnia zabudowy danego budynku, od której zależeć będzie, jakie formalności będą związane z postawieniem go na naszej działce.
Różnice w kosztach i formalnościach przy budowie garażu lub wiaty garażowej
Budowa wiaty garażowej i garażu związana jest z zupełnie innymi kosztami oraz formalnościami budowlanymi. Budowa garażu jest zwykle znacznie kosztowniejsza nie tylko ze względu na droższe materiały i trudniejszą do wykonania konstrukcję. Częściej wymaga ona też spełnienia istotnych formalności urzędowych, takich jak uzyskanie pozwolenia czy wykonanie projektu budynku przez architekta. Jak już wspomnieliśmy, najważniejsze jest tu jednak nie rozróżnienie na wiatę i garaż, lecz powierzchnia zabudowy zajmowana przez każdą z tych konstrukcji.
Zgodnie z artykułem 29 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego budowa garażu o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 metrów kwadratowych nie wymaga pozwolenia, lecz wyłącznie zgłoszenia do odpowiednich instancji, czyli do urzędu miasta lub starostwa powiatowego. Dotyczy to jednak wyłącznie garaży wolnostojących i parterowych. Przepis ten ma również zastosowanie tylko w przypadku, gdy na każde 500 metrów kwadratowych powierzchni danej działki przypadają nie więcej niż dwa takie obiekty. Uzyskania decyzji pozwolenia na budowę wymaga natomiast każdorazowo budowa garażu o powierzchni zabudowy większej niż 35 metrów kwadratowych lub garażu z dodatkową drugą kondygnacją. Należy przy tym zaznaczyć, że powierzchnię zabudowy liczy się inaczej niż powierzchnię użytkową. Przy przeliczaniu powierzchni zabudowy uwzględnia się bowiem wielkości mierzone po ścianach zewnętrznych, a nie wewnętrznych.
Powyższe formalności dotyczą garażu trwale związanego, jak i niezwiązanego z gruntem, czyli na przykład ustawionego na specjalnych bloczkach. Prawo budowlane nie różnicuje bowiem takich sytuacji. W rozumieniu prawa budowlanego garaż, niezależnie od tego, czy jest trwale związany z gruntem, czy nie, jest budynkiem. W związku z tym zawsze podlega on zapisom rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, oraz wszelkim wymaganiom, jakie musi spełniać ich usytuowanie. Budowę garażu powinniśmy więc zaplanować w odległości minimum 3 lub 4 metrów od granicy posiadanej przez nas działki. Zmniejszenie tej odległości wymaga zawsze uzyskania decyzji pozwolenia na budowę. Pamiętajmy, że w przypadku konieczności uzyskania takiego pozwolenia, niezbędne jest również wykonanie odpowiedniego projektu budowlanego przez posiadającego wymagane uprawnienia architekta.
Kiedy można wybudować wiatę garażową bez pozwolenia? Czy formalności różnią się znacząco od wymogów dotyczących budowy garażu?
W przeciwieństwie do budowy garażu postawienie wiaty garażowej w niektórych sytuacjach nie wymaga żadnych formalności urzędowych ani nawet uzyskania pozwolenia. Dotyczy to przede wszystkim budowy wiaty o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 50 metrów kwadratowych. Musi tu jednak zostać spełniony jeden istotny warunek – wiata musi znajdować się docelowo na działce przeznaczonej pod budownictwo mieszkalne lub na działce zabudowanej już budynkiem mieszkalnym. W tym wypadku istnieją także ograniczenia liczby tego typu konstrukcji na danej powierzchni. Liczba wiat nie może bowiem przekroczyć dwóch na każde 1000 metrów kwadratowych powierzchni działki.
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku budowy większych wiat. Mimo że wiaty garażowej nie uznaje się za budynek w rozumieniu prawa budowlanego, postawienie wiaty o powierzchni większej niż 50 metrów kwadratowych wymagać będzie każdorazowo uzyskania oficjalnej decyzji pozwolenia na budowę. Decyzję pozwolenia na budowę musimy też uzyskać, jeżeli planujemy budowę trzeciej wiaty, o powierzchni do 50 metrów kwadratowych, na 1000 metrów kwadratowych działki. Podobnie jak w przypadku garażu, w razie konieczności uzyskania decyzji pozwolenia na budowę, potrzebne będzie także wykonanie projektu budowlanego przez uprawnionego architekta.
Planując budowę wiaty garażowej dla jednego auta, powinniśmy jednak wziąć pod uwagę fakt, że – o ile posiadamy samochód osobowy niebędący modelem kombi – minimalne wymiary potrzebne do komfortowego parkowania to tylko około 2,3 na 5 metrów, czyli niecałe 13 metrów kwadratowych. Na niewymagającej pozwolenia, lecz jedynie zgłoszenia działce o wielkości 50 metrów kwadratowych z łatwością postawimy więc przestronną wiatę garażową, w której – z dużym zapasem – zmieszczą się nawet dwa auta. Jeśli posiadamy małą działkę i planujemy postawienie wiaty lub garażu dzielącego jedną ścianę ze ścianą budynku, za wiatą przemawia jeszcze jeden argument. Mianowicie: wiata ustawiona na słupach konstrukcyjnych lub nawet osłonięta dwiema dodatkowymi ścianami nie obciąży naszej działki wizualnie tak bardzo, jak zrobiłby to w pełni zabudowany garaż z bramą wjazdową.
Jakie warunki musimy spełniać, aby wybudować wiatę garażową w granicy działki?
Jak już wspomnieliśmy, wiata garażowa nie jest budynkiem w rozumieniu prawa budowlanego. W związku z tym nie stosuje się do niej bezpośrednio zapisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wiata garażowa bez ścian pełnych może więc być ustawiona w odległości mniejszej niż 3 czy 4 metry od granicy działki lub nawet znajdować się tuż przy granicy działki.
Sytuacja ulega jednak zmianie, jeżeli stawiana przez nas wiata garażowa posiada co najmniej jedną ścianę pełną. Uznaje się bowiem, że taka wiata może istotnie oddziaływać na sąsiednią działkę i – na przykład – znacząco wpływać na jej zaciemnienie. Wówczas konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (na obszarach, na których nie obowiązuje plan miejscowy) i decyzji o pozwoleniu na budowę wiaty w odległości mniejszej niż 3 metry od granicy działki. Te same przepisy dotyczą budowy garażu – jego zewnętrzne ściany muszą być odsunięte od granicy działki o 3 lub 4 metry. Garaż w przeciwieństwie do wiaty garażowej bez pełnych ścian musi też spełniać wymagania techniczne dla określonej kategorii budynku, czyli właśnie dla garaży przeznaczonych do użytku przez samochody osobowe. Zgodnie z nimi konieczne będzie chociażby zapewnienie oświetlenia wewnątrz garażu, zamontowanie w nim instalacji elektrycznej i zaprojektowanie budynku tak, aby zapewnić warunki prawidłowej wentylacji i odwodnienia.
Zasady sytuowania garaży i wiat garażowych mogą określać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, zwane w skrócie MPZP. W niektórych planach nakazuje się bowiem nie tylko odsunięcie garażu lub wiaty o przynajmniej jednej pełnej ścianie o kilka metrów od granicy działki, lecz także minimalne odsunięcie od granicy działki wiat garażowych nieposiadających ani jednej pełnej ściany. Wówczas wiążące są ustalenia MPZP i należy określonych w nich warunków bezwzględnie przestrzegać.
Budowa wiaty garażowej z pomieszczeniem gospodarczym
Do jednej z najbardziej specyficznych sytuacji należy budowa wiaty garażowej z dodatkowym pomieszczeniem gospodarczym. Jeżeli powierzchnia pomieszczenia gospodarczego nie przekracza 35 metrów kwadratowych, a powierzchnia samej wiaty nie przekracza 50 metrów kwadratowych, budowę tego rodzaju należy zgłosić w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym. W razie przekroczenia podanych wielkości – czyli przy chęci wybudowania pomieszczenia większego niż 35 metrów kwadratowych lub wiaty o powierzchni powyżej 50 metrów kwadratowych – należy przedstawić projekt wykonany przez uprawnionego architekta i uzyskać oficjalną decyzję o pozwoleniu na budowę. Na pierwszy rzut oka warunki budowy wiaty garażowej i wiaty z pomieszczeniem gospodarczym są więc podobne – żadna z nich nie powinna przekroczyć 50 metrów kwadratowych powierzchni, aby nie było konieczne uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę.
Istotna różnica wynika jednak z faktu umiejscowienia w wiacie garażowej pomieszczenia gospodarczego, gdyż, w odróżnieniu od samej wiaty, jest ono zawsze traktowane jako budynek otoczony czterema pełnymi ścianami. Dlatego też zawsze konieczne będzie zachowanie odległości przynajmniej 3 lub 4 metrów od granicy działki lub – w przypadku niezachowania jej – uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę w mniejszej odległości od granicy. Dotyczy to jednak tylko pomieszczenia gospodarczego, a nie całej wiaty. Przy odpowiedniej konstrukcji wiaty z pomieszczeniem gospodarczym nadal możliwe będzie usytuowanie jej maksymalnie blisko granicy działki lub nawet na samej jej granicy.
Jak zaplanować budowę garażu lub wiaty garażowej krok po kroku, spełniając wszelkie formalności?
Aby zaplanować budowę garażu lub wiaty garażowej krok po kroku, z uwzględnieniem wszystkich formalności, powinniśmy zacząć od decyzji, czy interesuje nas postawienie garażu, czy wiaty. Każda z tych konstrukcji ma swoje wady i zalety. Dotyczą one nie tylko formalności, które należy załatwić, aby zgodnie z prawem postawić dany budynek na naszej działce, lecz przede wszystkim funkcji, którą mają spełniać, a więc ochrony auta przed szkodliwymi czynnikami atmosferycznymi.
Co wybrać?
Oczywiście jeżeli w naszej okolicy zdarzają się śnieżyce i ulewy, którym towarzyszy silny wiatr, o wiele lepszą ochronę zapewni nam garaż. Częściowo osłonięta wiata nie będzie bowiem aż tak skuteczna, a w przypadku niezbyt profesjonalnego wykonania, sama może paść ofiarą bardziej porywistego wiatru czy silniejszej burzy. Garaż jest również przestrzenią, w której znacznie łatwiej wygospodarujemy dodatkowe miejsce na przechowywanie choćby roweru czy zapasowego kompletu opon. Przy dobrym rozplanowaniu możemy też zaplanować tu niewielką przestrzeń dla majsterkowicza.
Wiata garażowa jest jednak znacznie tańszym rozwiązaniem, a jej cena – w przypadku budowy wiaty zadaszonej na drewnianej konstrukcji bez pełnych ścian – może zamknąć się w całkowitej cenie wynoszącej od 2 do 3 tysięcy złotych. Choć nie chroni ona auta przed czynnikami zewnętrznymi tak dobrze jak garaż, często wybierana jest przez osoby nieposiadające zbyt dużej powierzchni na swojej działce. Możemy bowiem postawić ją znacznie bliżej granicy działki, a jednocześnie nie obciąża ona optycznie i nie zaciemnia – ani naszej powierzchni, ani działki sąsiada.
Wyjściem pośrednim pomiędzy wiatą a garażem jest budowa wiaty z maksymalnie trzema pełnymi ściankami. Jest to nadal dość tania inwestycja, która chroni przed czynnikami atmosferycznymi znacznie lepiej niż wiata bez ścianek.
Rozmiar
Kolejnym krokiem jest wyznaczenie optymalnego rozmiaru garażu lub wiaty garażowej. Jak już mówiliśmy, w przypadku wiaty garażowej otwartej, przeznaczonej dla jednego auta osobowego, minimalne komfortowe wymiary to około 2,3 na 5 metrów kwadratowych. W przypadku wiaty otoczonej pełnymi ściankami wymiary te powinny być na tyle powiększone, aby wsiadanie do auta i wysiadanie z niego nie przysparzało nam trudności. W przypadku całkowicie zamkniętego garażu przyjmuje się, że najwygodniejsze minimalne wymiary budynku to około 2,8 na 5,5 metra. Mowa tu oczywiście o powierzchni użytkowej, a nie o powierzchni zabudowy. Należy jednak koniecznie pamiętać o tym, że różne modele aut mają różne wymiary. Powinniśmy więc zadbać o to, aby powierzchnia użytkowa naszego garażu była z każdej strony co najmniej o 50 centymetrów większa niż powierzchnia zajmowana przez nasze auto. Zapewni nam to maksymalnie komfortowe korzystanie z garażu.
Umiejscowienie na działce
Jak już wiemy, decyzja o umiejscowieniu garażu lub wiaty na działce nie zależy w stu procentach od naszego pomysłu na zagospodarowanie przestrzeni. W przypadku garażu lub wiaty z pełnymi ściankami musimy bowiem zachować minimalną odległość od granicy działki, która wynosi zwykle od 3 do 4 metrów. Według § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury dotyczącego warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynku nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż 3 metry w przypadku, gdy jest on zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów. Odległość 4 metrów musimy zachować w sytuacji, gdy od strony granicy zamierzamy umieścić ścianę z otworami drzwiowymi lub okiennymi. Przepisy te gwarantują swobodę korzystania z przestrzeni działki zarówno nam, jak i naszym sąsiadom, i dbają o to, aby postawiona w jednym miejscu zamknięta wiata czy garaż nie zmniejszały dostępu sąsiedniej działki do światła. Według wyżej wspomnianego rozporządzenia o warunkach technicznych, jakie powinny spełniać budynki w zabudowie jednorodzinnej, dopuszcza się jednak sytuowanie garażu bezpośrednio przy granicy działki budowlanej. W niektórych przypadkach możliwe jest także umieszczenie go w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy działki pod warunkiem, że najbliżej granicy znajduje się ściana pełna, bez otworów okiennych lub drzwiowych. Garaż nie może jednak przekraczać 5,5 metra długości, a jego wysokość musi być mniejsza niż 3 metry. Należy jednak uwzględnić tu przepisy odrębne zawarte w § 13, 60 i 271-273 rozporządzenia.
Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie zastrzega inaczej, bliżej granicy lub nawet na samej granicy działki możemy jednak postawić wiatę otwartą, nieosłoniętą zewnętrznymi ściankami. Wiata taka z założenia nie ogranicza bowiem dostępu światła i nie ma negatywnego wpływu na użytkowanie sąsiedniej działki. Stawiając nieosłoniętą wiatę, pamiętajmy jednak, że jeżeli planujemy w bliższej lub dalszej perspektywie przekształcić ją w wiatę zabudowaną lub wręcz w garaż, warto usytuować ją tak, aby spełniała ona wszystkie wymogi dotyczące budynków tego typu. Dzięki temu unikniemy ponownej konieczności przygotowywania podłoża i wyznaczania odpowiedniej przestrzeni na nowy garaż. Pamiętajmy także koniecznie o zachowaniu maksymalnych rozmiarów, przy których uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest wymagane – zaoszczędzi nam to licznych formalności i znacznie przyspieszy cały proces budowy garażu.
Spełnienie wymagań technicznych dotyczących garaży dla aut osobowych
Ostatnim krokiem, który dotyczy wyłącznie konstrukcji uznanych za budynek, czyli garaży lub zamkniętych wiat, jest spełnienie wszystkich wymagań technicznych, określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozdział 10 tego rozporządzenia, dotyczący garaży dla aut osobowych, wymienia tu między innymi:
- „wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m,
- wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle,
- elektryczną instalację oświetleniową,
- zapewnioną wymianę powietrza, zgodnie z § 108,
- wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową, w garażu podziemnym przed wjazdem do niego oraz w garażu nadziemnym o pojemności powyżej 25 samochodów,
- instalację przeciwpożarową, wymaganą przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej, zabezpieczoną przed zamarzaniem”.
Zgłoszenie budowy odpowiednim organom lub ubieganie się o pozwolenie na budowę
Po spełnieniu wszystkich wymienionych wcześniej kroków ostatnią rzeczą, o którą musimy zadbać, jest zgłoszenie budowy garażu lub wiaty garażowej odpowiednim organom, takim jak urząd miasta czy starostwo powiatowe, lub – w przypadku, gdy konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę – zlecenie uprawnionemu architektowi wykonania projektu budynku i przedstawienie wszystkich koniecznych dokumentów w celu uzyskania pozytywnej decyzji. Za wydanie pozwolenia na budowę odpowiedzialny jest zwykle starosta lub prezydent miasta.
Nasza kancelaria prawnicza skupia się na obszarze prawa budowlanego i oferuje kompleksową pomoc prawną. Oferujemy usługi doradcze, analizę umów, reprezentację przed organami administracji i sądami w sprawach budowlanych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skuteczną opiekę prawną i rozwiązać swoje problemy prawne.
