rozwiązanie prawne
Obszar oddziaływania inwestycji to to samo, co obszar oddziaływania budynku albo innego obiektu budowlanego. Dokładne określenie zasięgu tego obszaru, zgodnie z wymogami prawa, jest na początku zadaniem architekta (projektanta). Ostatecznie decydujące jest stanowisko urzędnika prowadzącego postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na budowę. W orzecznictwie sądowym utrwalony jest pogląd, że:
„Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest związany obszarem oddziaływania obiektu wyznaczonym przez projektanta w projekcie budowlanym. Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, rozumianego jako określenie kręgu stron postępowania, a także ustalenie obszaru oddziaływania obiektu, należy wyłącznie do organu administracji architektoniczno-budowlanej prowadzącego postępowanie.” (tak np.: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 20 listopada 2024 r., II SA/Gl 629/24).
Omawiane pojęcie ma niebagatelne znaczenie dla prawidłowego przebiegu procedury budowlanej oraz dla jej ewentualnej kontroli instancyjnej lub sądowo-administracyjnej.
Jak obszar oddziaływania inwestycji określają aktualne przepisy?
Zwięzła, lecz wiążąca i ważna w praktyce definicja obszaru oddziaływania budynku lub innej inwestycji znajduje się w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Jego treść jest następująca:
„Ilekroć w ustawie jest mowa o obszarze oddziaływania obiektu – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.”
Zgodnie z powyższym unormowaniem, chodzi o teren wyznaczony wokół danej inwestycji (np. budynku biurowego, domu jednorodzinnego) w oparciu o przepisy odrębne (m.in. przepisy prawa ochrony środowiska, prawo wodne oraz „warunki techniczne” budynków). Oprócz tego, art. 3 Prawa budowlanego wymaga, by te przepisy odrębne wprowadzały związane z danym obiektem ograniczenia w zabudowie owego terenu. Musi zatem istnieć potencjalny związek przyczynowy: pojawienie się budynku czy budowli w projektowanym kształcie pociągnie za sobą ograniczenia w swobodzie zabudowy. To samo dotyczy np. przebudowy bądź rozbudowy.
Inne formy ograniczenia swobody korzystania z posesji, niż te dotyczące zabudowy (np.: powodowanie przez inwestycję wibracje, zapachy, zanieczyszczenia) – nie są objęte zakresem omawianego pojęcia. Tego typu uciążliwości nie tworzą więc obszaru oddziaływania, w rozumieniu Prawa budowlanego.
Na tle omawianego przepisu istnieje bardzo liczne orzecznictwo sądowe. Można znaleźć w nim odpowiedź na to, jak właściwie intepretować pojęcie „obszar odziaływania” oraz „ograniczenia w zabudowie”. Spośród tego orzecznictwa, przytoczyć można:
a) wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 10 kwietnia 2025 r. (II SA/Go 61/25), w którym stwierdzono, że obszar oddziaływania nie tworzy wyłącznie negatywny wpływ inwestycji na prawa osób trzecich. Obszar oddziaływania obiektu może obejmować nieruchomości sąsiednie także wówczas, gdy inwestor (i sama inwestycja) nie przekracza żadnych norm;
b) wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 27 lutego 2025 r. (II SA/Po 702/24) gdzie wyjaśniono, iż sąsiedztwo wobec działki inwestycyjnej samo w sobie nie świadczy o znajdywaniu się w obszarze oddziaływania;
c) wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 lutego 2025 r. (II OSK 1376/22) gdzie sprecyzowano, że tylko ograniczenia w zabudowie wywołane inwestycją tworzą obszar oddziaływania. Inne typy oddziaływania inwestycji nie mogą być brane pod uwagę w postępowaniu administracyjno-budowlanym.
Istotne szczegóły
Definicja z art. 3 pkt 20 mówi o obszarze otaczającym budynek albo inny obiekt budowlany – zatem o przestrzeni dookoła niego. Wobec tego, omawianego przez nas obszaru, nie ustala się w otoczeniu urządzeń budowlanych, np. instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych (zob. o takich instalacjach wyrok WSA w Lublinie z 15 grudnia 2009 r., II SA/Lu 378/09 oraz uzasadnienie wyroku WSA w Poznaniu z 8 lutego 2017 r., I SA/Po 1078/16). Instalacji takich nie należy jednak mylić z gazociągami.
W przypadku budynków, w tym np.: domów mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych, do stwierdzenia, jaki jest ich zakres oddziaływania, należy stosować przede wszystkim przepisy zawarte w tzw. „warunkach technicznych” – czyli w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Szczególnie istotny jest § 12 tych „warunków technicznych”. Reguluje on minimalne odległości budynków od granic działki i od innych obiektów. Warto zwrócić uwagę, że w myśl ust. 5 tego paragrafu, usytuowanie budynku na działce w sposób określony w § 12 ust. 2–4 sprawia, że sąsiadująca działka budowlana zostaje ex lege objęta obszarem oddziaływania, tak jak określa go art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego.
Dlaczego określenie obszaru oddziaływania inwestycji jest tak istotne?
Określenie obszaru oddziaływania inwestycji ma kluczowe znaczenie dla ustalenia stron postępowania. Właściciele działek, które znajdują się w obszarze oddziaływania inwestycji, powinni brać czynny udział w sprawie.
Stąd jedną z pierwszych czynności organu jest ustalenie, na jakie nieruchomości inwestycja oddziałuje, w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane. Następnie ustala się właścicieli tych nieruchomości. Potem wysyła się do tych podmiotów zawiadomienia o wszczęciu postępowania.
Ponieważ prawidłowe ustalenie kręgu stron postępowania jest ważne, więc ustalenie obszaru oddziaływania powinno nastąpić na zasadzie dokładnego zbadania dowodów i ustalenia prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.). Organ nie może poprzestać na deklaracjach architekta z dokumentacji projektowej.
Procedura prowadząca do wydania pozwolenia na budowę ma na celu sprawdzenie, czy planowane przedsięwzięcie odpowiada prawu. Organ administracji budowlanej powinien także ustalić, czy nie są zagrożone interesy podmiotów innych niż inwestor. Jasne jest, że osoby trzecie powinny być chronione przed uciążliwymi oddziaływaniami będącymi efektem realizacji przedsięwzięcia budowlanego. Z tego względu stronami są, oprócz inwestora, także właściciele, użytkownicy wieczyści oraz zarządcy nieruchomości, które są położone w obszarze oddziaływania obiektu (art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego). Uzyskanie statusu strony pozwala na uczestniczenie w postępowaniu, przedstawianie dowodów, zaskarżanie postanowień. Umożliwia także wniesienie odwołania oraz skargi do WSA (zob. np. uzasadnienie wyroku TK z 20 kwietnia 2011 r., Kp 7/09). Choć brak udziału strony w postępowaniu nie skutkuje nieważnością decyzji administracyjnej, to jednak może stanowić podstawę wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.). Wznowienie może doprowadzić do rozstrzygnięcia istoty sprawy nie po myśli inwestora (zob. art. 149 § 2 k.p.a.). Innymi słowy: trzeba liczyć się z odmową wydania pozwolenia. Dobrym rozwiązaniem jest dążenie, np. poprzez wniesienie odwołania, do poprawnego ustalenia obszaru, na który oddziaływać będzie inwestycja. Dzięki temu będziemy pewni, że żadna strona nie zostanie pominięta.
Szeroki krąg podmiotów
Stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę może być nie tylko osoba fizyczna, lecz także np. spółka z o.o. albo inna osoba prawna, spółka osobowa (np. jawna), a nawet jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo samorządowe). Gdy mamy do czynienia ze spółką cywilną, status strony mogą mieć jej wspólnicy – sama spółka cywilna jest bowiem jedynie umową (zob. wyrok NSA z 10 marca 2006 r., II OSK 617/05) i nie posiada osobowości prawnej. W praktyce jedyną stroną postępowania często okazuje się inwestor.
Obiektywne kryteria
O tym, czy dany podmiot jest stroną postępowania o wydanie pozwolenia, decyduje – jak już zaznaczyliśmy – to, czy należąca doń nieruchomość znajduje się w obszarze, na który oddziaływać będzie zamierzona inwestycja. Spojrzenie na art. 3 pkt 20 oraz art. 28 Prawa budowlanego wskazuje, że nie mają tu znaczenia interesy faktyczne, tym bardziej subiektywne opinie czy przeświadczenia osób, do których należą posesje położone w pobliżu miejsca planowanej budowy. Tym bardziej organy administracji publicznej nie są uprawnione do wprowadzania dodatkowych kryteriów wykraczających poza treść art. 3 pkt 20 i art. 28. Odmienne postępowanie naruszałoby podstawowe zasady funkcjonowania państwa prawnego.
Obszar oddziaływania wyznaczają więc konkretne przepisy prawa materialnego, które powodują, że na danym obszarze zabudowa jest ograniczona bądź wyłączona.
Za poprawność ustaleń w zakresie stanu faktycznego odpowiada – tak samo jak za prawidłowość wykładni – organ administracji architektoniczno-budowlanej. Można powiedzieć, że to on jest gospodarzem postępowania. Co prawda omawiany obszar oddziaływania określa projektant (zob. art. 20 ust. 1 pkt 1c Prawa budowlanego), jednak prawidłowość poczynionych przezeń ustaleń powinna być zawsze zweryfikowana przez administrację. Dotyczy to zarówno postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, jak i procedury wywołanej złożeniem przez inwestora zgłoszenia wraz z projektem budowlanym (zob. np. art. 30 ust. 4b Prawa budowlanego).
