Dojście lub dojazd do nieruchomości zawsze musi spełniać szereg wymogów technicznych. Przede wszystkim warto jednak pamiętać, że nieruchomość wykorzystywana na cele budowlane musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej – jest to jedna z podstawowych zasad prawa budowlanego. Wynika to przede wszystkim z art. 5 ust.1 pkt. 1a i pkt. 9 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tymi przepisami obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować, zapewniając mu między innymi dostęp do drogi publicznej.
Dojście i dojazd do nieruchomości dla pieszych i pojazdów mechanicznych
Unormowanie zasad związanych z zapewnieniem dojścia i dojazdu do nieruchomości – czyli dostępu dla pieszych i pojazdów mechanicznych znajduje się w dziale II rozdziału II rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Wspominany rozdział drugi zatytułowany jest „Dojścia i dojazdy”. Podstawowym przepisem jest §14 ust. 1, zgodnie z którym do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej. Dostęp musi być odpowiedni do przeznaczenia i sposobu użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m.
Z przepisu dotyczącego dostępu do drogi publicznej wynikają następujące zasady:
- „Dostęp do drogi publicznej musi być zapewniony do działki budowlanej, a więc do nieruchomości gruntowej lub działki gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. (definicja działki budowlanej z art. 2 pkt. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
- Dostęp do drogi publicznej musi być zapewniony również do budynków i urządzeń.
- Pojęcie „dostępu do drogi publicznej” należy definiować zgodnie z art. 2 pkt.14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności.
- Dostęp musi być zapewniony do drogi publicznej, a więc nie do drogi, która nie posiada takiego statusu np. do drogi wewnętrznej.
- Pojęcie jezdni należy rozumieć zgodnie z treścią art. 4 pkt. 5 ustawy o drogach publicznych. Zgodnie z tym przepisem jezdnia jest to część drogi przeznaczona do ruchu pojazdów. Stąd minimalna szerokość jezdni (nie drogi) ma wynosić 3 m.
- Dostęp do drogi publicznej dla działki budowlanej to bezwzględna konieczność i musi być zapewniony chociażby pośrednio, to jest w drodze ustanowienia odpowiednich służebności drogowych.“
Szczególne wymagania dotyczące dojazdu do działki budowlanej znajdują się w przepisach odrębnych o których wspomina omawiany §14 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002r.
Przepisami odrębnymi regulującymi dostęp do działki budowlanej są między innymi:
- Rozporządzenie w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg przeciwpożarowych – które zawiera szczegółowe wymogi dotyczące dróg pożarowych, w zależności od powierzchni budynku, wysokości obiektu, itd.
- Rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie – zawierające szczegółowe parametry dotyczące zjazdów z dróg publicznych.
Dojazd do nieruchomości – typu działka budowlana – w postaci ciągu pieszo-jezdnego
Rozporządzenie z dnia 12 kwietnia 2002r. dopuszcza stosowanie dojścia i dojazdu do nieruchomości typu działka budowlana w postaci ciągu pieszo-jezdnego. W praktyce jest to jezdnia oraz chodnik. W takim wypadku droga musi mieć szerokość nie mniejszą niż 5m.
W rozporządzeniu przewidziane są ułatwienia dotyczące dostępu do drogi publicznej. Przykładem takiego ułatwienia jest to, że dojazd do budynku może odbywać się przy wykorzystaniu dojść również na cele dojazdowe ( §14 ust. 3 rozporządzenia). Stanowi to duże ułatwienie dla komunikacji wewnętrznej. Inwestor nie musi bowiem wyposażać działki w kosztowną infrastrukturę drogową. Jedynym warunkiem jest tylko to, by szerokość dojścia była nie mniejsza niż 4,5m.
Oświetlenie elektryczne
Dojścia i dojazdy do budynków muszą być wyposażone w oświetlenie elektryczne, zapewniając bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku. Obowiązek zapewnienia oświetlenia nie dotyczy wyłącznie budynków w zabudowie jednorodzinnej, zagrodowej i budynków rekreacji indywidualanej. Oznacza to, że drogi dojazdowe i dojścia muszą być oświetlone w zabudowie wielorodzinnej, w przypadku budynków użyteczności publicznej i budynków zamieszkania zbiorowego.
Rozporządzenie z 12 kwietnia 2002r zawiera również szczegółowe wytyczne dotyczące parametrów technicznych dojazdów i dojść do nieruchomości. Parametry te są określone w § 15 ust. 1 rozporządzenia. Przepis ten dodatkowo odsyła do uregulowań szczególnych, to jest zawartych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi techniczne i ich usytuowanie oraz w rozporządzeniu w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.
Dla pojazdów uprzywilejowanych
Szczególnym obowiązkiem inwestora jest to, by zapewnić odpowiedni dojazd dla pojazdów gospodarczych i uprzywilejowanych . Zgodnie z §15 ust. 2 rozporządzenia, dojścia przeznaczone do ruchu wyżej wymienionych pojazdów o masie całkowitej do 2,5 tony powinny mieć nawierzchnię o nośności dostosowanej co najmniej do masy tych pojazdów. Przez pojazdy uprzywilejowane należy rozumieć w szczególności pojazdy policji, pogotowia ratunkowego i inne wysyłające sygnały świetlne i jednocześnie dźwiękowe.
Dojście i dojazd do nieruchomości typu budynek
Szczególne wymogi dotyczą dojść i dojazdów do nieruchomości, takich jak budynki mieszkalne wielorodzinne, zamieszkania zbiorowego oraz budynki użyteczności publicznej. Do wejść do takich budynków musi być doprowadzone dojście o szerokości minimum 1,5m . Co najmniej jedno dojście musi zapewniać osobom niepełnosprawnym dostęp do całego budynku lub tych jego części, z których osoby te mogą korzystać.
W przepisach prawnych nie określono w jaki sposób ma być utwardzone dojście do wyżej wymienionych budynków, nie określono również technologii wykonania tych dojść . Inwestor w tym zakresie podejmuje decyzję w sposób dowolny. W praktyce najczęściej stosowane są kostki brukowe i różnego rodzaju kruszywa .
Istnieją również wyjątki z obowiązku przystosowania dojść i dojazdów dla osób niepełnosprawnych. Dotyczy to budynków na terenach zamkniętych, w zakładach karnych i aresztach śledczych, budynków w zakładach poprawczych i schroniskach dla nieletnich oraz budynków w zakładach pracy nie będący zakładami pracy chronionej.
Podsumowanie tematyki dojazdu do nieruchomości
Jednym z podstawowych wymogów dotyczących dojazdu do nieruchomości jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Parametry techniczne takiego dostępu określone są w rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Inwestor musi również pamiętać o spełnieniu dodatkowych wymogów dotyczących na przykład dróg pożarowych czy też wynikających z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. To ostatnie rozporządzenie szczegółowo określa parametry dotyczące zjazdu z dróg publicznych.
Jesteśmy zespołem prawników specjalizujących się w prawie budowlanym, gotowych pomóc Ci w rozwiązaniu wszelkich trudności prawnych związanych z budową. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszych usług konsultacyjnych.
