rozwiązanie prawne
Dojście lub dojazd do nieruchomości zawsze musi spełniać szereg wymogów technicznych. Przede wszystkim warto jednak pamiętać, że nieruchomość wykorzystywana na cele budowlane musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej – jest to jedna z podstawowych zasad prawa budowlanego. Wynika to przede wszystkim z art. 5 ust.1 pkt. 1a i pkt. 9 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tymi przepisami obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować, zapewniając mu między innymi dostęp do drogi publicznej.
Dojście i dojazd do nieruchomości dla pieszych i pojazdów mechanicznych
Unormowanie zasad związanych z zapewnieniem dojścia i dojazdu do nieruchomości – czyli dostępu dla pieszych i pojazdów mechanicznych znajduje się w dziale II rozdziału II rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Wspominany rozdział drugi zatytułowany jest „Dojścia i dojazdy”. Podstawowym przepisem jest §14 ust. 1, zgodnie z którym do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej. Dostęp musi być odpowiedni do przeznaczenia i sposobu użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m.
Z przepisu dotyczącego dostępu do drogi publicznej wynikają następujące zasady:
- „Dostęp do drogi publicznej musi być zapewniony do działki budowlanej, a więc do nieruchomości gruntowej lub działki gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. (definicja działki budowlanej z art. 2 pkt. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
- Dostęp do drogi publicznej musi być zapewniony również do budynków i urządzeń.
- Pojęcie „dostępu do drogi publicznej” należy definiować zgodnie z art. 2 pkt.14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności.
- Dostęp musi być zapewniony do drogi publicznej, a więc nie do drogi, która nie posiada takiego statusu np. do drogi wewnętrznej.
- Pojęcie jezdni należy rozumieć zgodnie z treścią art. 4 pkt. 5 ustawy o drogach publicznych. Zgodnie z tym przepisem jezdnia jest to część drogi przeznaczona do ruchu pojazdów. Stąd minimalna szerokość jezdni (nie drogi) ma wynosić 3 m.
- Dostęp do drogi publicznej dla działki budowlanej to bezwzględna konieczność i musi być zapewniony chociażby pośrednio, to jest w drodze ustanowienia odpowiednich służebności drogowych.“
Szczególne wymagania dotyczące dojazdu do działki budowlanej znajdują się w przepisach odrębnych o których wspomina omawiany §14 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002r.
Przepisami odrębnymi regulującymi dostęp do działki budowlanej są między innymi:
- Rozporządzenie w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg przeciwpożarowych – które zawiera szczegółowe wymogi dotyczące dróg pożarowych, w zależności od powierzchni budynku, wysokości obiektu, itd.
- Rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie – zawierające szczegółowe parametry dotyczące zjazdów z dróg publicznych.
Dojazd do nieruchomości – typu działka budowlana – w postaci ciągu pieszo-jezdnego
Rozporządzenie z dnia 12 kwietnia 2002r. dopuszcza stosowanie dojścia i dojazdu do nieruchomości typu działka budowlana w postaci ciągu pieszo-jezdnego. W praktyce jest to jezdnia oraz chodnik. W takim wypadku droga musi mieć szerokość nie mniejszą niż 5m.
W rozporządzeniu przewidziane są ułatwienia dotyczące dostępu do drogi publicznej. Przykładem takiego ułatwienia jest to, że dojazd do budynku może odbywać się przy wykorzystaniu dojść również na cele dojazdowe ( §14 ust. 3 rozporządzenia). Stanowi to duże ułatwienie dla komunikacji wewnętrznej. Inwestor nie musi bowiem wyposażać działki w kosztowną infrastrukturę drogową. Jedynym warunkiem jest tylko to, by szerokość dojścia była nie mniejsza niż 4,5m.
Oświetlenie elektryczne
Dojścia i dojazdy do budynków muszą być wyposażone w oświetlenie elektryczne, zapewniając bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku. Obowiązek zapewnienia oświetlenia nie dotyczy wyłącznie budynków w zabudowie jednorodzinnej, zagrodowej i budynków rekreacji indywidualanej. Oznacza to, że drogi dojazdowe i dojścia muszą być oświetlone w zabudowie wielorodzinnej, w przypadku budynków użyteczności publicznej i budynków zamieszkania zbiorowego.
Rozporządzenie z 12 kwietnia 2002r zawiera również szczegółowe wytyczne dotyczące parametrów technicznych dojazdów i dojść do nieruchomości. Parametry te są określone w § 15 ust. 1 rozporządzenia. Przepis ten dodatkowo odsyła do uregulowań szczególnych, to jest zawartych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi techniczne i ich usytuowanie oraz w rozporządzeniu w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.
Dla pojazdów uprzywilejowanych
Szczególnym obowiązkiem inwestora jest to, by zapewnić odpowiedni dojazd dla pojazdów gospodarczych i uprzywilejowanych . Zgodnie z §15 ust. 2 rozporządzenia, dojścia przeznaczone do ruchu wyżej wymienionych pojazdów o masie całkowitej do 2,5 tony powinny mieć nawierzchnię o nośności dostosowanej co najmniej do masy tych pojazdów. Przez pojazdy uprzywilejowane należy rozumieć w szczególności pojazdy policji, pogotowia ratunkowego i inne wysyłające sygnały świetlne i jednocześnie dźwiękowe.
Dojście i dojazd do nieruchomości typu budynek
Szczególne wymogi dotyczą dojść i dojazdów do nieruchomości, takich jak budynki mieszkalne wielorodzinne, zamieszkania zbiorowego oraz budynki użyteczności publicznej. Do wejść do takich budynków musi być doprowadzone dojście o szerokości minimum 1,5m . Co najmniej jedno dojście musi zapewniać osobom niepełnosprawnym dostęp do całego budynku lub tych jego części, z których osoby te mogą korzystać.
W przepisach prawnych nie określono w jaki sposób ma być utwardzone dojście do wyżej wymienionych budynków, nie określono również technologii wykonania tych dojść . Inwestor w tym zakresie podejmuje decyzję w sposób dowolny. W praktyce najczęściej stosowane są kostki brukowe i różnego rodzaju kruszywa .
Istnieją również wyjątki z obowiązku przystosowania dojść i dojazdów dla osób niepełnosprawnych. Dotyczy to budynków na terenach zamkniętych, w zakładach karnych i aresztach śledczych, budynków w zakładach poprawczych i schroniskach dla nieletnich oraz budynków w zakładach pracy nie będący zakładami pracy chronionej.
Podsumowanie tematyki dojazdu do nieruchomości
Jednym z podstawowych wymogów dotyczących dojazdu do nieruchomości jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Parametry techniczne takiego dostępu określone są w rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Inwestor musi również pamiętać o spełnieniu dodatkowych wymogów dotyczących na przykład dróg pożarowych czy też wynikających z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. To ostatnie rozporządzenie szczegółowo określa parametry dotyczące zjazdu z dróg publicznych.
Jesteśmy zespołem prawników specjalizujących się w prawie budowlanym, gotowych pomóc Ci w rozwiązaniu wszelkich trudności prawnych związanych z budową. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszych usług konsultacyjnych.
