Przed rozpoczęciem eksploatacji nowo wybudowanego obiektu należy dokonać kontroli przedodbiorowej. Celem jej jest ustalenie czy inwestycja jest zgodna z wymaganiami przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy oraz ochrony przeciwpożarowej. Kontroli podlega budynek, instalacje i urządzenia, a także dokumentacja budowy. Wymóg kontroli dotyczy inwestora w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Zasady te obowiązują również w sytuacji, gdy budowa dotyczy obiektu nie objętego obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie, ale projekt budowlany wymagał uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej oraz wymagań higienicznych i zdrowotnych.
Powiadomienie o zakończeniu budowy
We wszystkich powyższych sytuacjach inwestor jest zobowiązany zawiadomić organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania obiektu.
Wymienione wyżej organy mają obowiązek zająć stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia do inwestora. Brak wyrażenia stanowiska w tym terminie oznacza nie zgłoszenie sprzeciwu lub uwag.
W ramach kontroli obiektu przez inspektora BHP przede wszystkim badana jest dokumentacja budowy. Sprawdzaniu podlegają:
- Wymagane opinie i uzgodnienia sporządzone przez rzeczoznawców w zakresie BHP, sanitarnym, ochrony przeciwpożarowej oraz ochrony środowiska;
- Dokumenty związane z przebiegiem budowy, w szczególności oświadczenia kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem i warunkami pozwolenia na budowę oraz z przepisami i obowiązującymi polskimi normami;
- Protokoły badań i sprawdzeń uprawnionych laboratoriów, dotyczących w szczególności: wydajności wentylacji, sprawności instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń oraz natężenia oświetlenia, stanu technicznego instalacji gazowej oraz przewodów kominowych, elementów systemu bezpieczeństwa pożarowego, instalacji sygnalizacji pożaru, oświetlenia awaryjnego.
Po analizie dokumentacji projektowej sprawdzeniu podlega zgodność wykonania obiektu z projektem oraz z ewentualnymi uwagami organów opiniujących.
Spełnienie warunków technicznych
Kontrola przedodbiorowa obejmuje również spełnienie warunków technicznych przez wybudowany obiekt. W tym zakresie zbadaniu podlega inwestycja przede wszystkim pod kątem zgodności z treścią rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r, w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Drugim ważnym aktem jest rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 1997r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy. Kontroli podlegają wejścia do budynków, tablice informacyjne, gabloty, drzwi i okna, schody oraz balustrady, a także urządzenia uzbrojenia terenu. Kontroli podlegają również balkony i loggie, ogrzewanie, a także wysokość parapetu.
Kontrola przy uzyskiwaniu pozwolenia na użytkowanie
Inny rodzaj kontroli jest przeprowadzany przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Ten rodzaj kontroli jest uregulowany w art. 59 a ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem kontrola budowy jest przeprowadzona na wezwanie inwestora. Oznacza to, że organ nie może skontrolować budynku z własnej inicjatywy. Kontrola na wezwanie inwestora jest obligatoryjnym elementem procedury uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu. Zakres kontroli określa art. 59 a ust. 2. Zgodnie z tym przepisem kontrola uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu obejmuje sprawdzenie:
„1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
d) wykonania urządzeń budowlanych,
e) zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
2a) spełnienia warunków wskazanych w art. 55 ust. 1b, jeżeli przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych;
3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
4) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych – wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
5) uporządkowania terenu budowy.”
Kto i kiedy dokonuje kontroli
Organem właściwym do przeprowadzenia kontroli jest powiatowy albo wojewódzki inspektor nadzoru budowanego. Zależy to od tego jaki organ wydał pozwolenie na budowę w pierwszej instancji, to jest czy starosta czy wojewoda.
Kontrola podlega uregulowaniom przepisów kodeksu postępowania administracyjnego z zastosowaniem odrębności wynikających z art. 59 a i następne Prawa budowlanego. Kontrola przeprowadzana jest przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora. Jeżeli organ przekroczy powyższy termin to pozostaje on w zwłoce. W takim wypadku strona może skorzystać ze środków określonych w kodeksie postępowania administracyjnego. Szczegółowy termin kontroli wyznacza organ, zawiadamiając o nim inwestora w ciągu 7 dni. Udział inwestora w kontroli jest obowiązkowy. Inwestor natomiast może być reprezentowany przez pełnomocnika.
Termin 21 dni na przeprowadzenie kontroli jest terminem instrukcyjnym. Jego naruszenie, to jest przeprowadzenie kontroli w terminie późniejszym, nie powoduje nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowaniu. Tak stwierdził np.: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 listopada 2009r. (II OSK 1178/09).
Protokół z przeprowadzonej kontroli
Po jej przeprowadzeniu właściwy organ sporządza protokół w trzech egzemplarzach. Jeden egzemplarz doręczany jest inwestorowi, drugi przekazuje się organowi wyższego stopnia a trzeci pozostaje we właściwym organie.
Protokół powinien być przechowywany przez okres istnienia obiektu budowlanego. Wzór protokołu określił minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Protokół z kontroli ma charakter dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 76 § 1 k.p.a. W orzecznictwie wskazuje się, że stanowi on wyłączny dowód na potwierdzenie faktu, że budowa została zrealizowana zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę (tak: wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 czerwca 2017r., VII SA/Wa 1577/16).
Podsumowanie
Zakończenie budowy nie oznacza, że obiekt budowlany może być użytkowany przez inwestora. W niektórych przypadkach wcześniej musi być przeprowadzona obowiązkowa kontrola przez inspektora BHP lub powiatowego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. W toku kontroli badana jest zgodność obiektu z projektem, czy zastosowano prawidłowe wyroby budowlane oraz uporządkowanie.
Jesteśmy zespołem prawników specjalizujących się w prawie budowlanym i oferujemy kompleksowe usługi prawne dla klientów z branży budowlanej. Oferujemy analizę umów, reprezentację przed sądami i organami administracji oraz doradztwo w zakresie przepisów budowlanych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skuteczną pomoc prawną.
