Aktualnie trwają prace rządowe nad projektem Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Prace te maja zakończyć się w grudniu 2017r. a na początku 2018r. ma być on skierowany pod obrady sejmu. Zgodnie z informacjami zamieszczonymi na stronie ministerstwa infrastruktury, Kodeks urbanistyczno- budowany ma być kompleksową regulacją wprowadzoną dla osiągnięcia trzech głównych celów. Sprawniejszych procedur dotyczących planowania przestrzennego, usprawnienia procesu inwestycyjno-budowlanego oraz usprawnienia realizacji inwestycji celu publicznego. W opracowywanym kodeksie mają znaleźć się regulacje, które aktualnie ujęte są w kilku ustawach. To jest w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w ustawie prawo budowlane oraz o gospodarce nieruchomościami. Połączenie tych wszystkich ustaw ma zapobiegać aktualnym negatywnym zjawiskom, takim jak brak spójności w zagospodarowaniu, konfliktom sąsiedzkim czy dużym kosztom planowania przestrzennego.
Podstawowe założenia projektu kodeksu urbanistyczno-budowlanego
Tak jak wiele ustaw, tak Kodeks urbanistyczno-budowlany zawiera na początku słownik pojęć. Zawarte jest to w art. 2 projektu. Przepis ten powtarza w dużej części definicje zawarte w dotychczasowych ustawach. Na uwagę zasługuje to, że Kodeks nie określa takich pojęć jak działka budowlana oraz zabudowa jednorodzinna. Należy ocenić to negatywnie bowiem oba te pojęcia już teraz budzą wiele trudności w praktyce.
Kodeks a studium zagospodarowania przestrzennego
Rewolucyjnym rozwiązaniem jest to, by studium zagospodarowania przestrzennego miało moc wiążącą przy inwestowaniu na terenach nie objętych planem miejscowym. To rozwiązanie stanowi realizację wniosku kontrolnego Najwyższej Izby Kontroli. Rozwiązanie wprowadzone w Kodeksie polega na tym, że inwestycja realizowana na terenie nie objętym planem miejscowym musi być zgodna z zapisami studium. Brak tej zgodności byłoby podstawą do wydania decyzji odmownej.
Kodeks a plan miejscowy
Założeniem Kodeksu jest zwiększenie powierzchni terenów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Temu celowi ma służyć między innymi rozwiązanie polegające na tym, że zwiększono liczbę sytuacji w których sporządzanie miejscowych planów jest obowiązkowe . Przykładowo wymóg sporządzenia planów wprowadzono dla inwestycji o istotnym oddziaływaniu na przestrzeń.
Kodeks a decyzja o warunkach zabudowy
Rewolucyjne rozwiązania dotyczą decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z projektem, decyzje te w ogóle nie będą już wydawane. Ocena dopuszczalności inwestycji w przypadku braku planu miejscowego dokonywana będzie na pierwszym etapie postępowania w sprawie udzielenia zgody inwestycyjnej. W przepisach wprowadzających Kodeks będzie rozstrzygnięta kwestia ważności i pozostawienia w obrocie prawnym decyzji, które zostały wydane do tej pory.
Powyższe zasady nie będą dotyczyły każdej budowy. Ocena dopuszczalności inwestycji będzie bowiem przeprowadzana dla inwestycji należących do kategorii od 3 do 6. Wszystkie kategorie inwestycji mają być ujęte w akcie wykonawczym do Kodeksu, to jest w rozporządzeniu. Jego projekt nie został jeszcze przedstawiony. Na chwilę obecną nie można zatem sprawdzić, w jakich konkretnie sprawach będzie przeprowadzana ocena dopuszczalności.
Zgoda inwestycyjna
Decyzja o warunkach zabudowy ma zostać zastąpiona postanowieniem stwierdzającym możliwość realizacji inwestycji. Jak już wyżej wskazano, postanowienie to będzie wydawane w toku postępowania o udzielenie zgody inwestycyjnej. Postępowanie to prowadzić będzie organ, do którego kompetencji należy aktualnie wydawanie pozwoleń na budowę. Tok czynności, według projektu Kodeksu, ma być następujący:
- Najpierw organ wyznaczy obszar analizowany;
- Następnie dla wyznaczonego obszaru będzie przeprowadzona analiza urbanistyczna;
- Kolejna czynność to opracowanie projektu postanowienia stwierdzającego możliwość realizacji inwestycji;
- Wreszcie wydane będzie postanowienie pozytywne bądź negatywne.
Zgodnie z Kodeksem, postanowienie stwierdzające możliwość realizacji inwestycji ma być wydane w ciągu 60 dni. Jest to długi okres. Tym bardziej, że kodeks postępowania administracyjnego przewiduje liczne okoliczności, które wstrzymują bieg terminów. W efekcie, całe postępowanie będzie mogło w praktyce trwać znacznie dłużej.
W razie wydania orzeczenia pozytywnego, to jest postępowania potwierdzającego możliwość realizacji inwestycji, to organ wezwie inwestora do przedłożenia dokumentów, które będą potrzebne do uzyskania zgody inwestycyjnej. Zgoda inwestycyjna będzie musiała być wydana w ciągu 60 dni od dnia przekazania organowi kompletu dokumentów.
Według projektu zgoda inwestycyjna ma zastąpić, czy też wyeliminować, następujące orzeczenia z procesu inwestycyjnego:
- Decyzję o warunkach zabudowy;
- Zgłoszenie budowlane;
- Zgłoszenie z projektem budowlanym;
- Pozwolenie na budowę;
- Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania;
- Podział nieruchomości
(źródło: opracowanie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, Kodeks urbanistyczno – budowlany po uzgodnieniach międzyrestortowych i konsultacjach publicznych).
Zmiany wprowadzone w Kodeksie urbanistyczno – budowlanym
Kodeks urbanistyczno – budowlany w dużej części powtarza dotychczasowe regulacje dotyczące sytuowania budynków. Wprowadzone są także następujące zmiany:
- zasady określone w dotychczasowym §12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich sytuowanie – będzie dotyczyć budynków do 12 m wysokości włącznie;
- budynek, o wysokości do 12m będzie mógł być sytuowany w granicy terenu inwestycji, jeżeli będzie przylegał całą powierzchnią ściany o wymiarach zbliżonych do ściany istniejącego lub projektowanego budynku sąsiedniego dla którego został złożony wniosek o udzielenie zgody inwestycyjnej;
- budynek o wysokości od 12 m do 35 m będzie mógł być sytuowany w odległości nie mniejszej niż 1/3 jego wysokości od granicy działki,
- budynek o wysokości powyżej 35 m będzie mógł być sytuowany w odległości nie mniejszej niż 1/2 jego wysokości od granicy działki inwestycyjnej.
Zmiany dopuszczalnych odległości pomiędzy budynkami
Istotną zmianą, jaką ma wprowadzić Kodeks urbanistyczno – budowlany jest to, że powyższe odległości od granicy będą liczone od budynku z oknami lub drzwiami, a nie jak dotychczas – od ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi. Ta zmiana niewątpliwie doprowadzi do licznych sporów na linii organ – inwestor (projektant). Nieaktualne stanie się bowiem całe orzecznictwo sądów administracyjnych, dotyczące interpretacji pojęcia „odległości ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi”. Ponadto uwagę zwraca nieprecyzyjne sformułowanie, umożliwiające lokalizowanie budynku na granicy – w przepisie mowa jest bowiem o „zbliżonych wymiarach” ścian dwóch budynków. Wykładnia tego zapisu także z pewnością będzie sporna. Trudno bowiem jest jednoznacznie wyjaśnić, co jest „zbliżonym wymiarem”, a co już nie mieści się w tym pojęciu.
Zmiana dotycząca sytuowania miejsc postojowych przy budynkach jednorodzinnych
Kodeks wprowadzić ma bardzo istotną zmianę dotycząca sytuowania miejsc postojowych przy budynkach jednorodzinnych. Wynika to z art. 298 § 4 projektu. Zgodnie z tym przepisem do miejsc postojowych składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku nie stosuje się przepisów określających odległości parkingów od: placu zabaw, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska.
Zmiany dotyczą też stanowisk postojowych, z których będą korzystać wyłącznie osoby niepełnosprawne. Stanowiska tej kategorii będą mogły być sytuowane w dowolnej odległości do okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi.
Dostęp do drogi publicznej utrudniony
Projekt Kodeksu poważnie ogranicza, i tym samym utrudnia, możliwości zapewnienia działce inwestycyjnej dostępu do drogi publicznej. Aktualnie dostęp ten może być realizowany w następujący sposób: Bezpośredni lub Pośredni, to jest drogą wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności drogowej.
Zgodnie z projektem, odpadnie ostatnia, trzecia forma, to jest nie będzie możliwe wykorzystywanie służebności drogowej celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Przyczyny wprowadzenia tego ograniczenia są niezrozumiałe. Obecnie jest to bowiem bardzo częsta forma, z której korzystają i deweloperzy i osoby prywatne na osiedlach domków jednorodzinnych. Dodatkowo, według projektu Kodeksu, droga wewnętrzna będzie musiała być wydzielona jako osobna działka gruntu. Tego typu działania wiązać się będą ze znacznymi często kosztami. W efekcie przyczyni się to do zmniejszenia liczby realizowanych inwestycji.
Milcząca zgoda zamiast zgłoszenia prac budowlanych
Kodeks przewiduje eliminację zgłoszenia (9 art. 29-30 ustawy Prawo budowlane), na rzecz tzw. milczącej zgody. Dotyczyć to będzie inwestycji zaliczonych do określonych kategorii. Kategorie te, będą opisane w rozporządzeniu wykonawczym do Kodeksu.
Zgodnie z projektem milcząca zgoda będzie miała charakter „rozstrzygnięcia w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego” (art. 392 § 2). Należy jednak zauważyć, że k.p.a. nie przewiduje obecnie instytucji „rozstrzygnięcia”.
Ważne zmiany w projekcie Kodeksu urbanistyczno-budowlanego
Kolejnymi ważnymi zmianami w projekcie Kodeksu urbanistyczno-budowlanego są:
- co do zasady stroną w postępowaniu o udzielnie zgody inwestycyjnej będzie wyłącznie inwestor – sąsiedzi inwestycji będą mogli więc kwestionować zgodę tylko w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji, uregulowane w k.p.a. Sąsiedzi będą stroną w postępowaniu wówczas, gdy podstawowe odległości budynku od granicy nie będą zachowane oraz w przypadku inwestycji większych (np.: budynki wielorodzinne);
- opłata planistyczna i adiacencka będą zastąpione jednolitą opłatą infrastrukturalną – jej wysokość ma odpowiadać faktycznie poniesionym kosztom infrastruktury;
- opłata za dokonanie samowoli budowlanej będzie uzależniona od rodzaju inwestycji, ale również od jej wielkości. Sama samowola budowlana nie będzie już przestępstwem;
- utworzenie rejestru urbanistyczno-budowlanego – gromadzone w nim będą dane dotyczące m.in. wydanych zgód inwestycyjnych, zezwoleń na użytkowanie obiektów budowlanych oraz aktów planowania przestrzennego z całego kraju.
Jesteśmy specjalistami w dziedzinie prawa budowlanego. Nasza kancelaria prawnicza oferuje kompleksową obsługę prawną, w tym doradztwo, analizę umów, reprezentację przed sądami i organami administracji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc prawną i skonsultować swoje potrzeby.
