Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje określone roszczenia w przypadku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Roszczenia te dotyczą wypłaty odszkodowania, wykupienia nieruchomości lub jej części. Wartość tych roszczeń często jest bardzo wysoka. Przykładowo, według danych Ministerstwa Infrastruktury, tylko wobec Poznania roszczenia związane z uchwaleniem planów miejscowych wynoszą 813. 326. 635zł.
Jaki rodzaj odszkodowania za uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
Podstawę powyższych roszczeń stanowi art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
- Odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo;
- Wykupienia nieruchomości bądź jej części.
Jak z tego wynika powyższe roszczenia przysługują w przypadku zaistnienia dwóch rodzajów skutków:
- Co do korzystania z nieruchomości – skutek musi polegać na braku możliwości lub istotnym ograniczeniu korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.
- Co do wartości nieruchomości – skutek musi polegać na obniżeniu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą.
W powyższych okolicznościach, osobie uprawnionej przysługuje roszczenie o zapłatę odszkodowania bądź o wykupienie nieruchomości lub jej części. Roszczenia te są alternatywne. Wybór między nimi należy do osoby uprawnionej.
Oferta nieruchomości zamiennej
Zamiast spełnienia powyższych roszczeń gmina może zaoferować nieruchomość zamienną. W razie akceptacji takiego rozwiązania między stronami zawierana jest umowa zamiany, a wzajemne roszczenia wygasają z chwilą zawarcia tej umowy.
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Określone roszczenia przysługują właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu także w sytuacji, gdy zbywa on nieruchomość, której wartość uległa obniżeniu na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takim wypadku uprawniony może żądać odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Wynika to z art. 36 ust 3 ustawy.
Wypłata tego odszkodowania jest uzależniona od spełnienia trzech przesłanek:
- Gmina musi uchwalić bądź zmienić plan miejscowy;
- Wskutek powyższych działań wartość nieruchomości ulega obniżeniu;
- Właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość.
Wysokość wypłacanego odszkodowania powinna odpowiadać kwocie o jaką wartość nieruchomości obniżyła się. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu (przed jego zmianą), a wartością nieruchomości po uchwaleniu planu (lub po jego zmianie).
Odszkodowanie należne przy zbyciu nieruchomości
Odszkodowanie należne jest w razie zbycia nieruchomości. Ustawa nie definiuje tego pojęcia, stąd jego wyjaśnienie nastąpiło w orzecznictwie sądów administracyjnych. Zgodnie z tym orzecznictwem przez zbycie nieruchomości należy rozumieć tylko czynność odpłatną. W pojęciu tym nie mieści się zatem na przykład umowa darowizny (tak orzekł np. NSA w uchwale 5 sędziów z 30 października 2000r., OPK 16/2000r., NSA w uchwale 7 sędziów z 10 grudnia 2009r. II OPS3/2009r.) Reasumując przez zbycie nieruchomości należy rozumieć tylko odpłatne przeniesienie prawa własności bądź użytkowania wieczystego.
Zbycie to nie tylko sprzedaż, lecz także każda inna czynność odpłatna. Jako przykład można powołać wniesienie nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki (wyrok WSA w Łodzi z 27 dnia kwietnia 2011r. II SA/Łd 148/11, wyrok NSA z 7 dnia października 2008r. I OSK 856/2008).
Jak liczyć odszkodowanie za uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z art. 37 ust. 1 wysokość odszkodowania za uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Osoba uprawniona powinna zgłosić swoje roszczenie o wypłatę nie później niż w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art.37 ust.3). Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, powyższy termin ma charakter zawity (nieprzywracalny) tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to więc roszczeń określonych w art. 36 ust. 3 ustawy. Natomiast przyjmuje się, że pięcioletni termin zawity nie ma zastosowania do roszczeń za spadek wartości nieruchomości, bez sprzedaży tej nieruchomości (a więc roszczeń z art. 36 ust 1 i 2).
Na uzasadnienie tego stanowiska powoływana jest następująca argumentacja: w przypadku sprzedaży nieruchomości łatwo jest wykryć szkodę, ponieważ znajduje to wyraz w niższej cenie sprzedaży. Natomiast obniżenie wartości nieruchomości bez jej sprzedaży może być trudno zauważalne i może wyjść na jaw dopiero po dłuższym czasie (tak na przykład Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 27 marca 2015r. sygn. akt I ACa 74/15).
Pojawiają się jednak wypowiedzi sądów, które tak samo traktują wszystkie roszczenia i co do wszystkich roszczeń wprowadzają pięcioletni termin zawity ich dochodzenia (tak na przykład WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 13 marca 2007r., sygn. akt II SA/Po 6107).
Jaka wysokość odszkodowania?
Wysokość odszkodowania określonego w art. 36 ust.1 ma odpowiadać rzeczywistej szkodzie poniesionej przez uprawnionego. Wyjaśnienie tego pojęcia znajduje się tylko w orzecznictwie sądowym, bowiem ustawa go nie definiuje. Zgodnie z tym orzecznictwem, przez rzeczywistą szkodę należy rozumieć także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 2015r. II CSK 336/14).
Jako przykład takiej szkody można podać istotne zwiększenie zacienienia lokalu mieszkalnego. Wypowiedział się na ten temat Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 grudnia 2008r. I CSK 191/08 w którym stwierdził:
„Błędne jest stanowisko, że istotne zwiększenie zacienienia lokalu mieszkalnego nie uniemożliwia ani istotnie nie ogranicza korzystania z lokalu w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może bowiem prowadzić do takich skutków przez uniemożliwienie pełnego wykorzystania lokalu także w zakresie np.: wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela.”
Innym przykładem takiej szkody jest poczynienie nakładów na część nieruchomości, których właściciel nie może odzyskać, gdyż zmieniło się jej przeznaczenie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007r. V CSK 230/07).
Jeżeli chodzi o wysokość odszkodowania należną w razie sprzedaży nieruchomości to w tym zakresie widoczne są dwa różne poglądy:
- Oceniając spadek wartości nieruchomości decydujące znacznie ma cena jaka została uzyskana z tytułu sprzedaży nieruchomości;
- Wysokość odszkodowania nie jest ustalana na podstawie ceny uzyskanej z tytułu sprzedaży. Wartość odszkodowania powinna być ustalana w drodze oszacowania, a nie na podstawie cen transakcyjnych uzyskanych przez właściciela. Wysokość należnej kwoty powinien więc ustalać biegły (tak wypowiedział się min. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 kwietnia 2009r. IV CSK 508/08 i Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 22 stycznia 2014r. I ACA 961/13).
Z uwagi na powyższe rozbieżności sądów postuluje się, że to ustawa powinna określić sposób ustalania wysokości odszkodowań.
Podsumowanie
Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może powodować spadek wartości nieruchomości. W takim wypadku właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługują określone roszczenia. Są to: żądanie wypłaty odszkodowania za rzeczywistą szkodę, żądanie wykupienia nieruchomości lub jej części lub żądanie zapłaty odszkodowania w razie sprzedaży nieruchomości. Powyższe roszczenia należy zgłosić w ciągu pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. W razie odmowy Gminy ich dochodzenie następuje na drodze sądowej.
Jesteśmy specjalistami w dziedzinie prawa budowlanego i oferujemy usługi prawne dopasowane do potrzeb klientów z branży budowlanej. Oferujemy analizę umów, reprezentację przed sądami i organami administracji oraz doradztwo w zakresie przepisów dotyczących budownictwa. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną opiekę prawną.
