Kontrole obiektów budowlanych są obowiązkiem właściciela albo zarządcy obiektu. Prawo budowlane nakłada na nich obowiązek okresowej kontroli. Jej zakres oraz terminy przeprowadzenia określa art. 62 Prawa budowlanego. Brak przeprowadzania obowiązkowych kontroli stanowi wykroczenie, za które grozi grzywna.
Kontrole obiektów budowlanych zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego
Prawnych aspektów okresowych kontroli obiektów budowlanych dotyczy przede wszystkim art. 62 Prawa budowlanego. Podobnie jak np. unormowania dotyczące zgłoszenia budowy czy warunków technicznych, jest to przepis rozbudowany. Warto zatem poświęcić mu nieco uwagi.
Verba legis – co mówi ustawa?
Obiekt budowlany w czasie jego użytkowania powinien być poddawany kontroli. Kontrola ta obejmuje:
1) Kontrolę okresową, przynajmniej raz w roku, polega ona na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) Elementów budynku, budowli oraz instalacji, które narażone są na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz destruktywne działanie czynników, które występują w czasie użytkowania obiektu;
b) Urządzeń i instalacji, które służą ochronie środowiska;
c) Przewodów kominowych (spalinowych, dymowych i wentylacyjnych) oraz instalacji gazowej.
2) Kontrolę okresową, przynajmniej raz na pięć lat, polegającą na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki i otoczenia; kontrolą trzeba objąć także instalację elektryczną i piorunochrony (w zakresie sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, środków ochrony przed porażeniem, uziemień oraz oporności izolacji przewodów);
3) Kontrolę okresową w zakresie opisanym wyżej, w pkt 1, przynajmniej dwa razy w roku, do 31 V i do 30 XI, gdy chodzi o budynki o powierzchni zabudowy ponad 2000 m2 oraz inne obiekty budowlane o pow. dachu przekraczającej 1000 m2 ; osoba dokonująca kontroli ma obowiązek bezzwłocznego zawiadomienia na piśmie właściwego organu o przeprowadzeniu kontroli.
4) Kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu, za każdym razem, gdy wystąpią okoliczności wskazane w art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego.
5) Kontrolę doraźną w razie zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym dokonania nieuzasadnionych względami użytkowymi albo technicznymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego (t.j. wymogi ochrony środowiska oraz zakaz nadmiernego pogarszania sprawności technicznej i właściwości użytkowych obiektu budowlanego); kontrolę właściciel lub zarządca powinien przeprowadzić w ciągu trzech dni od dnia otrzymania wspomnianego zgłoszenia.
Kiedy i przez kogo powinny być przeprowadzane kontrole z art. 62 Prawa budowlanego?
Niezależnie od powyższych terminów, kontrole mogą być przeprowadzone na żądanie właściwego organu. Następuje to w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska.
Kontrole mogą przeprowadzać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Ustawa określa także, kto może przeprowadzać kontrole instalacji i przewodów kominowych oraz budowli piętrzących.
Zgodnie z art. 62 ust. 5 Prawa budowlanego kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.
Kto powinien przeprowadzać kontrolę przewodów kominowych w obiekcie budowlanym?
Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych w obiekcie budowlanym, powinny przeprowadzać:
1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
2) osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.
Kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących mogą przeprowadzać także upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa budowli piętrzących.
Kontrole dokumentowane są w książce obiektu budowlanego. Odpowiednie dokumenty, oceny i ekspertyzy należy dołączyć do tej książki. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany udostępnić wszystkie te dane organom upoważnionym do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie.
Pamiętaj, że brak prowadzenia książki obiektu budowlanego oraz brak przechowywania dokumentów z kontroli stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny (art. 93 Prawa budowlanego).
Okresowe kontrole obiektów budowlanych: co mówi orzecznictwo?
Tak samo jak dla procesu inwestycyjnego, szczególne znaczenie dla obsługi prawnej w zakresie obowiązkowych okresowych kontroli obiektów budowlanych, ma wykładnia zawarta w orzecznictwie WSA i NSA.
Nie każdy odpowiada za zaniechanie kontroli
Treść art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego wskazuje, że niektóre podmioty nie są objęte przewidzianymi w tym przepisie obowiązkami kontrolnymi, nawet jeśli są w sensie prawnym lub faktycznym związane z powstaniem obiektu lub oddaniem go do użytkowania. To samo dotyczy sytuacji, gdy określne osoby, np. najemcy lokali, wpłynęły w jakiś sposób na stan kontrolowanego obiektu, zwłaszcza gdy go pogorszyły.
Podkreślmy, że podmiotem zobowiązanym w świetle art. 62 nie może być inwestor. Contra legem byłoby także obciążenie obowiązkiem przeprowadzania interesujących nas kontroli osoby trzeciej (nie będącej zatem ani właścicielem/współwłaścicielem, ani zarządcą obiektu), która swym działaniem albo zaniechaniem doprowadziła obiekt do stanu niedopowiadającego wymogom przepisów budowlanych.
Dwie płaszczyzny
Dlaczego tak się dzieje? Wyjaśnieniem jest fakt, że odpowiedzialność za stan techniczny budynku to odpowiedzialność administracyjnoprawna. W związku z tym nie znajdą tu zastosowania przepisy prawa cywilnego. Tym samym, odpowiedzialności właściciela lub zarządcy nie wyłączy ani nawet nie zredukuje przyczynienie się osoby trzeciej do złego stanu obiektu (zob. np. wyroki: WSA we Wrocławiu z 17 grudnia 2019 r., II SA/Wr 616/19 oraz NSA z 23 kwietnia 2020 r., II OSK 1705/19). Odpowiedzialność na płaszczyźnie administracyjnoprawnej nie prowadzi jednak – trzeba to z naciskiem podkreślić – do eliminacji odpowiedzialności cywilnej, czy to za delikt (art. 415 i n. k.c.), czy to za niewłaściwe wykonanie zobowiązania, np. z umowy o roboty budowlane czy serwis instalacji w budynku (art. 471 i n. k.c.).
Odpowiedzialność właściciela i zarządcy
Orzecznictwo przyjmuje, iż zarządca i właściciel danego budynku nie mogą być jednocześnie zobowiązani w kontekście art. 62 Prawa budowlanego. Taka wykładnia wynika z tego, że i jeden i drugi podmiot wykonują takie same uprawnienia (w swej istocie, de facto, właścicielskie). Inne są jedynie podstawy prawne (prawo podmiotowe – własność, umowa o zarządzanie tworząca stosunek zobowiązaniowy). W zasadzie, w danym okresie tylko jeden z nich rzeczywiście dysponuje budynkiem i ma tytuł prawny, który zapewnia zrealizowanie obowiązku kontroli z art. 62 Prawa budowlanego (zob. np. wyrok WSA w Warszawie z 27 lutego 2019 r., VII SA/Wa 1658/18, odmienne stanowisko zajął jednak NSA w wyrok z 16 grudnia 2020 r. II OSK 1602/18).
Tak samo jak właściciela trzeba traktować użytkownika wieczystego. Przypomnijmy, że użytkownik ten jest właścicielem budynków i innych urządzeń które wzniósł na gruncie oddanym mu przez Skarb Państwa albo gminę w użytkowanie wieczyste(art. 235 § 1 k.c.).
Nieoczywista wykładnia
Na zakończenie warto wskazać, że pojęcie „zarządcy” trzeba rozumieć szeroko. Chodzi tu o każdą osobę, która włada obiektem na podstawie stosunku prawnego istniejącego między nią a właścicielem, o ile ze stosunku tego wynika obowiązek zarządzania budynkiem wzniesionym na danej nieruchomości. Zarządcą będzie zatem np. użytkownik, dzierżawca, a nawet najemca (zob. np. wyrok WSA w Łodzi z 20 lutego 2019, II SA/Łd 34/19). Nie jest wymagana umowa, źródłem stosunku prawnego może być orzeczenie sądu albo akt administracyjny.
