rozwiązanie prawne
Jak wygląda uzyskanie pozwolenia na budowę krok po kroku? Dzięki przejrzystemu ujęciu problematyki przygotowania i złożenia wniosku o wydanie tej decyzji administracyjnej załatwienie sprawy będzie łatwiejsze. Przepisy Prawa budowlanego, określające wymagane załączniki, a także wskazujące, jak powinien być skonstruowany wniosek, są rozbudowane. Jednak po zapoznaniu się z najważniejszymi zagadnieniami, cały proces może okazać się łatwiejszy w praktyce.
Pozwolenie na budowę krok po kroku: jak zabrać się do załatwiania formalności?
Przystępując do nakreślenia procedury uzyskania pozwolenia na budowę krok po kroku, trzeba zwrócić najpierw uwagę na bardzo praktyczną sprawę. Jest nią odpowiednie przygotowanie się do wizyty w urzędzie zajmującym się sprawami budowlanymi.
Dobrym rozwiązaniem, nie tylko w przypadku niewielkich obiektów, np. garaży przydomowych, jest sprawdzenie, czy rzeczywiście potrzebujemy pozwolenia. Gdy mamy w planach budowę domu jednorodzinnego, w wielu sytuacjach wystarczy zgłoszenie. Chodzi tu o budynki wolnostojące, których obszar oddziaływania w całości mieści się na działce (działkach), na których są one zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego). Można poprzestać na zgłoszeniu także wtedy, gdy projektowany dom ma najwyżej dwie kondygnacje, jego powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m², zaś budowę prowadzi się w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (a zatem nie np. na wynajem). I tym razem obszar oddziaływania powinien mieścić się na posesji, na której dom zaprojektowano (art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego). Jeżeli przesłanki z art. 29 nie są spełnione, niezbędne jest uzyskanie stosownego pozwolenia i to przed rozpoczęciem prac.
Nadążanie za zmianami
Nowelizacje przepisów są częste. W związku z tym należy pamiętać, by sięgać po aktualny tekst ustaw. Sprawdzajmy także np. datę opublikowania informacji urzędowych w Internecie. Wątpliwości najlepiej wyjaśnić, np. rozmawiając z osobą zajmującą się prawnymi aspektami procesu inwestycyjnego. Cenną wiedzą dysponują także np. architekci.
W niektórych sytuacjach, gdy wystarczy zgłoszenie, uzyskanie pozwolenia na budowę jest lepszym rozwiązaniem. Przepisy nie stawiają przeszkód dla złożenia takiego wniosku.
Pozwolenie na budowę krok po kroku: przepisy i wzory
Dla przedstawienia procesu uzyskania pozwolenia na budowę, np. domu jednorodzinnego, krok po kroku, trzeba najpierw spojrzeć na art. 32 Prawa budowlanego i kilka innych, ważnych w praktyce, przepisów.
Zgodnie z art. 32 Prawa budowlanego, decyzja może być wydana dopiero, gdy przeprowadzone będą wymagane prawem czynności, swoiste „rozstrzygnięcia wstępne”. Chodzi tu np. o ocenę oddziaływania planowanego przedsięwzięcia na środowisko naturalne. Kiedy ta procedura jest wymagana, dowiemy się z ustawy o ochronie środowiska i udostępnianiu informacji o nim z 2008 r. W praktyce częściej pojawić się może konieczność uzyskania różnego rodzaju uzgodnień, pozwoleń albo opinii. Obowiązek postarania się o nie ma inwestor (art. 32 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego).
Może tu chodzić o stanowisko czy zgodę konserwatora zabytków, czy też Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Opinie poszczególnych organów są dowodami w sprawie, ocenianymi przez organ procedujący wniosek inwestora. Odmiennie niż pozwolenia lub uzgodnienia, nie są one dla tego organu wiążące.
Podanie i załączniki
Pomocą w przygotowaniu wniosku będzie wzór przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury. Trzeba w nim podać dane inwestora, dane ewentualnego pełnomocnika, oznaczyć nieruchomość, a także wskazać, czego ma dotyczyć pozwolenie (np. przebudowy). Pełnomocnikiem może być osoba fizyczna dysponująca zdolnością do czynności prawnych (art. 33 k.p.a., co do tej zdolności zob. art. 11 i n. k.c.). Podmiotem praw i obowiązków pozostaje inwestor jako strona.
Wniosek można złożyć w formie dokumentu elektronicznego, za pośrednictwem serwisu e-Budownictwo (a zatem nie np. e-mailem).
Szczególnie ważne są załączniki (zob. art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego). Należy dołączyć zatem w całości projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt zagospodarowania terenu bądź działki, wraz z omówionymi już opiniami i innymi dokumentami uzyskanymi przez inwestora. Dodatkowe wymogi dotyczą np. instalacji do komunikacji radiowej, dróg publicznych oraz zakładów górniczych i obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych.
Gdy w danym obiekcie ma być wykorzystywane ciepło dla ogrzewania lub podgrzewania wody (np. do łazienek czy kuchni), trzeba dodatkowo przedstawić oświadczenie projektanta o możliwości podłączenia obiektu do sieci ciepłowniczej (zob. art. 7b Prawa energetycznego oraz art. 33 ust. 2 pkt 10 Prawa budowlanego).
Bardzo istotne jest złożenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością, na której realizowana ma być inwestycja, na cele budowlane. Składa się je pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania. Pomocny będzie tu urzędowy wzór. De lege lata nie jest już wymagane składanie innych dokumentów potwierdzających prawo do nieruchomości (np. wypisu z księgi wieczystej). Oczywiście można je dołączyć jako sui generis deklarację czy oświadczenie wiedzy inwestora co do uprawnień do nieruchomości.
Jeżeli brak MPZP, trzeba pamiętać o decyzji „w-z” wydanej na rzecz inwestora (nie innej osoby – prawa z „wuzetki” można jednak przenieść). Wydanie pozwolenia w oparciu o decyzję „w-z” dla innej osoby jest rażącym naruszeniem prawa, skutkującym nieważnością decyzji (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.).
Korzystanie z oficjalnych wzorów wniosku i oświadczenia jest uprawnieniem strony. Wzory mają jej pomóc. Samodzielne przygotowanie pism administracyjnych, tak samo jak np. pozwu cywilnego, nie pociąga za sobą negatywnych konsekwencji.
Kto bierze udział w postępowaniu?
Stroną jest nie tylko inwestor, lecz także właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości, które leżą w obszarze oddziaływania danego obiektu (art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego). Takie ujęcie stanowi lex specialis wobec ogólnego przepisu określającego, kto jest stroną, czyli art. 31 k.p.a., którego w zasadzie nie należy stosować w omawianej tu procedurze (art. 28 ust. 3 Prawa budowlanego). Status strony dana osoba zyskuje ex lege. Nie jest wymagane zgłoszenie się czy np. postanowienie organu o uznaniu za stronę.
Kto będzie orzekał w naszej sprawie?
Decyzję z art. 28 Prawa budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, zwykle starosta lub prezydent miasta. Następuje to po sprawdzeniu m.in. zgodności projektu architektonicznego i projektu zagospodarowania z MPZP albo decyzją „w-z”, oraz z wymogami ochrony środowiska, a także przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego). Gdy wyjdą na jaw nieprawidłowości, administracja budowlana powinna wydać postanowienie zobowiązujące inwestora do ich usunięcia, określając przy tym termin na korekty (art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego). Jeśli nieprawidłowości nie będą usunięte w terminie, wniosek zostanie załatwiony odmownie (art. 35 ust. 5 Prawa budowlanego).
Jeśli sprawę rozpatrzono nie po Twojej myśli, możesz złożyć odwołanie za pośrednictwem organu, który orzekł w pierwszej instancji. Termin wynosi dwa tygodnie (art. 129 k.p.a.). GDy się go nie zachowa – można zwrócić się z prośbą o jego przywrócenie (art. 58 k.p.a.).
Od decyzji wydanej w drugiej instancji – zatem ostatecznej – można wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
