rozwiązanie prawne
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane może być przewidziane w samym kontrakcie. Pozwala na to wyraźnie art. 395 § 1 k.c. Zgodnie z nim uprawniona strona umowy wykonuje swe uprawnienie przez złożenie oświadczenia drugiej stronie. Skuteczne złożenie takiego oświadczenia woli sprawia, że umowa uznawana jest za niezawartą. W konsekwencji, jej strony winny zwrócić sobie świadczenia w stanie w zasadzie niezmienionym. Odrębną kwestią jest skorzystanie z ustawowego prawa odstąpienia.
Jak wyglądają prawne konsekwencje odstąpienia od umowy o roboty budowlane?
Na wstępie warto zwrócić uwagę, że prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane przewidziane w jej postanowieniach (umowne prawo odstąpienia) może być wykonywane ze skutkiem ex tunc (łac. „od tamtego czasu”), a zatem ze skutkiem wstecznym albo ex nunc (łac. „od teraz”), czyli licząc od chwili złożenia oświadczenia o odstąpieniu. Co prawda art. 395 § 2 k.c. mówi, że to, co strony kontraktu świadczyły dotychczas powinno być zwrócone (verba legis: „ulega zwrotowi”) to jednak zasada swobody umów wyrażona w art. 353 (1) k.c. pozwala na ukształtowanie umownego prawa odstąpienia w inny sposób. Podobnie rzecz przedstawia się, gdy chodzi o wynagrodzenie dla drugiej strony za korzystanie z rzeczy oraz za świadczone usługi (zob. art. 395 § 2 k.c. in fine).
Szczegóły istotne w praktyce
Nie jest dopuszczalne zastrzeżenie prawa odstąpienia z art. 395 k.c. na wypadek ogłoszenia upadłości jednego z kontrahentów (zob. art. 83 Pr. up.). Można jednak zastrzec prawo odstąpienia w razie powstania stanu grożącego niewypłacalnością bądź stanu niewypłacalności, choć niekiedy sąd może uznać to za działanie in fraudem legis (art. 58 § 1 k.c.). Widać tu znaczenie kompetentnego, odwołującego się do merytorycznej wiedzy, zredagowania postanowień kontraktu. Dzięki temu uda się uniknąć przykrych niespodzianek, np. nieważności niektórych klauzul umowy.
Trzeba pamiętać też, że dla korzystania z prawa, o którym mowa w art. 395 k.c. w zasadzie konieczne jest zastrzeżenie terminu, do którego będzie możliwe odstąpienie (zob. np. wyrok SN z 21 lipca 2017 r., I CSK 718/16). Tym samym, prawo odstąpienia nie może być nieograniczone czasowo.
By optymalnie ukształtować swe położenie prawne, w umowie o roboty budowlane warto też jasno, expressis verbis, wskazać m.in. jaki skutek ma wywoływać skorzystanie przez jednego z kontrahentów z prawa odstąpienia – to jest, czy skutki mają następować ex tunc, czy ex nunc. Dzięki temu uda się wyeliminować niepotrzebne spory.
Co dzieje się w wypadku odstąpienia ze skutkiem ex nunc albo ex tunc?
Doświadczenie związane z prawnymi aspektami realizacji inwestycji budowlanych pokazuje, że z reguły łatwiejsza jest sytuacja, gdy odstąpienie od umowy dotyczącej robót budowlanych zostaje dokonane ze skutkiem ex nunc („od teraz”). W takim wypadku umowa nie jest zniweczona w całości. Warto podkreślić, że ma to istotne znaczenie przede wszystkim w sytuacji, gdy budynek albo inny obiekt budowlany został już zrealizowany, czy to jedynie w części, czy to w całości. Po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu strony muszą bowiem uregulować stosunki dotyczące rękojmi i gwarancji dla wykonanego obiektu, zamontowanych w nim urządzeń, instalacji itp. W przypadku odstąpienia od umowy ze skutkiem ex nunc wszelkie uprawnienia z tytułu gwarancji i rękojmi obowiązują na standardowych zasadach. Należy zwrócić uwagę, że jeżeli mamy do czynienia z odstąpieniem ex tunc („od tamtego czasu”) umowa jest z punktu widzenia prawnego zniweczona. Powinna być traktowana jak nieistniejąca. Praktyczne konsekwencje takiej sytuacji i skutki takiej prawnej fikcji nieistnienia kontraktu rodzą poważne kontrowersje. Przejawem ich są obecne w doktrynie i orzecznictwie spory dotyczące rękojmi i gwarancji co do częściowo zrealizowanych prac.
Czy odstąpienie od umowy o roboty budowlane może nastąpić tylko w oparciu o art. 395 k.c.?
Warto zauważyć, że odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest możliwe nie tylko w sytuacjach, gdy odpowiednie postanowienia znajdą się w kontrakcie. Praktyka pokazuje, że najlepszym rozwiązaniem jest ujęcie prawa odstąpienia, podobnie jak np. kwestii odszkodowań czy kar umownych, w treści umowy. Prawo to może jednak przysługiwać także na mocy ustawy.
Kodeksowe odesłania
Gdy chodzi o umowę o roboty budowlane, do prawa odstąpienia znajdą odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące odstąpienia od umowy o dzieło. Wynika to z art. 656 § 1 i 657 k.c. Należy zatem stosować art. 635, 636 § 1 a także 644 k.c.
Wachlarz uprawnień
Wobec tego, jeśli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem prac albo ukończeniem budowy tak dalece, że nie jest prawdopodobne, że zdoła je skończyć w umówionym czasie, zamawiający (inwestor) może odstąpić od umowy jeszcze nim minie termin na wykonanie robót. Nie jest konieczne wyznaczanie dodatkowego terminu (por. art. 635 k.c.).
W razie wykonywania robót wadliwe albo wbrew postanowieniom kontraktu, inwestor może wezwać wykonawcę do zmiany sposobu działania, wyznaczając na to odpowiedni termin. Gdy termin ów minie bez skutku, inwestor może odstąpić od umowy lub zwrócić się do innej osoby o poprawki lub dalsze prowadzenie prac. Dzieje się to na koszt i na niebezpieczeństwo wykonawcy (por. art. 636 § 1 k.c.).
Póki roboty nie zostały ukończone (obiekt nie został wzniesiony) zamawiający może odstąpić od umowy w dowolnym momencie, płacąc przewidziane w niej wynagrodzenie. Może jednak odliczyć sobie to, co wykonawca oszczędził w rezultacie niewykonania robót budowlanych w całości (por. art. 644 k.c., co do terminu zapłaty wynagrodzenia jest on lex specialis względem art. 647 k.c., zob. wyrok SN z 17 grudnia 2003 r., IV CK 294/02).
Zgodnie z art. 657 k.c., prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane może być ograniczone albo wyłączone przepisami szczególnymi. Mimo to, de lege lata nie znajdziemy takich unormowań. Nic nie wskazuje na to, by miały one być wydane.
Zgoda buduje…
Wspomniany przez nas nieco wyżej brak jednolitego stanowiska cywilistów i judykatury co do skutków odstąpienia od umowy ze skutkiem ex tunc dla rękojmi i gwarancji sprzyja sporom między wykonawcami robót a inwestorami. Często trafiają one do sądów powszechnych albo sądów polubownych. W takim przypadku skład orzekający samodzielnie rozstrzyga, jak w danej sytuacji powinny kształtować się uprawnienia i obowiązki związane z rękojmią albo gwarancją udzieloną na roboty budowlane (np. montaż instalacji CO, nowe okna czy dachy). Właśnie dlatego tak ważne jest, aby umowa była skonstruowana dokładnie i by przewidziane na podstawie art. 395 k.c. prawo odstąpienia miało skutek ex nunc. Dzięki temu udaje się uniknąć ciągnących się nieraz kilka lat (miejmy na uwadze, iż zwykle ktoś wystąpi z apelacją albo skargą kasacyjną) sporów pociągających za sobą koszty i straty finansowe, a także opóźnienia w oddaniu budynku do użytkowania.
