rozwiązanie prawne
Pozwolenie na garaż w większości przypadków, zwłaszcza gdy chodzi o budowę małych, przydomowych obiektów, nie będzie wymagane. Mimo to, w niektórych przypadkach, zwłaszcza gdy chodzi o garaże na samochody ciężarowe lub garaże na wiele aut osobowych, konieczne może okazać się uzyskanie pozwolenia na budowę. W każdej sytuacji, zarówno inwestor indywidualny, jak i np. spółka czy spółdzielnia powinni dobrze znać aktualny stan prawny.
Czy prawo wymaga uzyskania przez inwestora pozwolenia na garaż?
Przystępując do omówienia kwestii pozwolenia na garaż w świetle aktualnych przepisów budowlanych, trzeba zwrócić uwagę, że mimo licznych nowelizacji ustaw mających znaczenie dla realizacji inwestycji, zasadą prawną pozostaje konieczność uzyskania pozwolenia na budowę.
Wyjątki potwierdzają regułę
Wynika to z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym roboty budowlane mogą być rozpoczęte jedynie w oparciu o decyzję zawierającą właśnie pozwolenie na budowę. Przewidujące tylko wymóg zgłoszenia lub zwalniające nawet z jego dokonania art. 29 i n. Prawa budowlanego mają charakter wyjątkowy (mimo, że art. 29 jest przepisem bardzo rozbudowanym). Wobec tego nie powinny one być interpretowane rozszerzająco. Z drugiej strony, biorąc pod uwagę prawo własności i będącą jego przejawem wolność zabudowy (art. 4 Prawa budowlanego), przepisów tych nie można wykładać w sposób zawężający, ograniczający uprawnienia strony (inwestora) przewidziane jasno w Prawie budowlanym i innych aktach.
„Strategiczny” przepis
Uważna lektura art. 29 Prawa budowlanego wskazuje, ze jedynie zgłoszenie jest niezbędne, gdy chodzi o budowę wolnostojących garaży, których powierzchnia zabudowy wynosi do 35 m2. (art. 29 ust. 1 pkt 14). Brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę jest dodatkowo warunkowany tym, by łączna liczba tego typu garaży (w przepisie mowa też o wolnostojących wiatach i parterowych budynkach gospodarczych) nie przekroczyła dwóch na każde 500 m2 ( 5 arów) powierzchni działki.
Prawnicze rozróżnienia
Trzeba zwrócić uwagę, że nie można utożsamiać z garażem ani wiat (tym bardziej budynków gospodarczych), ani np. stanowisk postojowych dla aut osobowych do 10 miejsc. Te ostatnie nie wymagają nawet zgłoszenia, o ile nie są sytuowane na obszarach Natura 2000 (art. 29 ust. 2 pkt 7 Prawa budowlanego). Widać tu znaczenie ustawowych rozróżnień i precyzji języka. Dzięki zwracaniu na nie uwagi, rozumienie przepisów (nie tylko administracyjnych) staje się łatwiejsze, pozwalając na uniknięcie przykrych niespodzianek, np. w zw. z sankcjami za samowolę budowlaną.
Warto dodać, że ani pozwolenia, ani zgłoszenia nie wymaga przebudowa bądź remont wspomnianych wyżej garaży poniżej 35m2 powierzchni zabudowy (art. 29 ust. 4 pkt 1 i 2).
Tym samym, jasne jest, że de lege lata przy budowie garażu zazwyczaj wymagane jest tylko dokonanie zgłoszenia. Przypomnijmy, że dotyczy to jednak wyłącznie garaży spełniających wyżej opisane wymogi z art. 29 Prawa budowlanego. Jeżeli garaż odpowiada wszystkim prawnym przesłankom, wystarczy zgłoszenie do starosty albo prezydenta miasta (to on jest organem architektoniczno-budowlanym pierwszej instancji). W przeciwnym wypadku, czeka nas uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Dobrze widać tu praktyczne konsekwencje odczytania art. 29 w zw. z art. 28 Prawa budowlanego.
Jeżeli garaż nie jest budynkiem wolnostojącym, ale – jak dzieje się to bardzo często – jest w jednej bryle z domem, wówczas budowa garażu nie wymaga odrębnego zgłoszenia. Zawiera się ono bowiem już w budowie domu.
Jakie wymogi dla garaży na auta osobowe przewidują „warunki techniczne”?
Garaż musi spełniać wymogi określone szczegółowo w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 2002 r. dot. warunków technicznych, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z § 102 „warunków”, garaż dla samochodów osobowych powinien więc posiadać m.in.:
• „wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2m,
• wjazdy albo wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle,
• elektryczną instalację oświetleniową,
• zapewnioną cyrkulację powietrza (zob. § 108),
• odpowiednie wpusty podłogowe z osadnikami wraz z syfonem (dot. m.in. garaży z zamontowanym wodociągiem albo tryskaczową instalacją przeciwpożarową).
Należy pamiętać, że jeśli garaż wbudowany jest w budynek pełniący inne funkcje (np. mieszkalne), konieczne są rozwiązania chroniące przed spalinami, hałasem i oparami paliwa czy olejów (zob. § 106 „warunków”). Jest to ważne, gdyż np. opary benzyny są nie tylko bardzo łatwopalne, lecz także trujące, zwłaszcza przy dłuższej ekspozycji na nie.
Znaczenie usytuowania na posesji
Warto zaznaczyć w tym miejscu, że garaż powinien być usytuowany na działce zgodnie z § 12 ust. 1 „warunków”. Chodzi więc o zachowanie odpowiednich wymogów odnośnie odległości od sąsiedniej działki. Budynek na działce budowlanej należy w zasadzie sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami albo drzwiami w stronę tej granicy,
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien bądź drzwi w stronę tej granicy.
Usytuowania garażu w inny sposób, np. w sposób dozwolony przez § 12 ust. 4 „warunków”, sprawia, że na jego budowę wymagane będzie uzyskanie pozwolenia. W takim wypadku bowiem, sąsiednie działki objęte są obszarem oddziaływania garażu, a właściciele działek sąsiednich muszą mieć zagwarantowany udział w postępowaniu dotyczącym jego budowy (zob. § 12 ust. 5 „warunków” oraz art. 5 i 28 ust. 2 Prawa budowlanego). Pozbawienie właścicieli działek sąsiednich możliwości udziału w sprawie byłoby działaniem nieprawidłowym a przy tym contra legem. Tak orzekł między innymi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 26 listopada 2014 r., (II SA/Po 649/14). Co prawda w orzecznictwie sądowym pojawiają się również orzeczenia odmienne (np.: wyrok WSA w Białymstoku z 9 kwietnia 2013 r., II SA/Bk 93/13), ale są to orzeczenia jednostkowe.
Zgłoszenie czy pozwolenie na garaż? Podsumujmy!
Przypomnijmy, ze w aktualnym stanie prawnym do budowy garażu, np. przydomowego lub na potrzeby niewielkiej firmy, wystarczy zgłoszenie. Pozwolenie na garaż nie jest wówczas wymagane, choć inwestor może wystąpić także o jego wydanie (jest do tego uprawniony, ale nie zobowiązany).
Uzyskanie pozwolenia na budowę okaże się niezbędne, jeśli:
• powierzchnia zabudowy garażu przekracza 35 m2 i/lub łączna liczba obiektów, takich jak wspomniany garaż lub wiaty na działce przekracza dwa na każde 500 m2 jej powierzchni;
• garaż jest umiejscowiony na działce w odległości mniejszej niż odległości wskazane w § 12 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury (opisane wyżej), to jest w lokalizacji określonej w § 12 ust. 2, 3 i 4 tegoż aktu.
Oprócz tego, w każdym wypadku garaż musi spełniać wymogi techniczne, określone w § 102 i n. „warunków”.
