Odrolnienie gruntów to przekształcenie działki rolnej w budowlaną. Proces ten nie zawsze jest możliwy i zazwyczaj trwa bardzo długo. Na pewno jednak warto się zaangażować bowiem wartość działki zazwyczaj kilkakrotnie rośnie.
Proces odrolnienia odbywa się na dwa sposoby:
- „poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;
- poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub jego zmianę;”
Pierwszym krokiem który należy wykonać chcąc odrolnić grunty jest sprawdzenie czy jest ona objęta planem miejscowym. W tym celu należy udać się do odpowiedniego wydziału Urzędu Gminy lub Miasta i uzyskać tam potrzebne informacje. Uzyskanie takich danych jest bezpłatne. W wydziale Urzędu Gminy lub Miasta możemy uzyskać trzy rodzaje informacji:
- „działka nie jest objęta planem miejscowym co oznacza, że dla jej odrolnienia konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;
- działka jest objęta MPZP i teren ten przeznaczony jest pod zabudowę – oznacza to, że działka jest już budowlaną i nie trzeba podejmować żadnych dalszych czynności;
- działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i w planie tym nie jest przeznaczona pod zabudowę;”
Jeżeli dla odrolnienia działki potrzeba uzyskać decyzje o warunkach zabudowy to należy wszcząć taka samą procedurę jak przy każdej innej nieruchomości. O procedurze uzyskania decyzji o warunkach zabudowy pisaliśmy w artykule Decyzja o warunkach zabudowy — postępowanie administracyjne. Sprawa kończy się wydaniem decyzji przez Urząd Gminy. Po uprawomocnieniu się tej decyzji działka staje się działką budowaną.
W miejscowym planie teren nie jest pod zabudowę
Trudniejsza sytuacja zachodzi wówczas gdy dla działki obowiązuje MPZP a teren nie jest przeznaczony pod zabudowę. Wówczas należy bowiem doprowadzić do zmiany miejscowego planu co jest procesem skomplikowanym i bardzo czasochłonnym. Wynika to z faktu, że plany miejscowe uchwala gmina lub miasto i jest to ich zadanie własne.
Zmiana planu miejscowego następuje w takim samym trybie jak uchwalanie nowego planu. Pierwszym etapem jest więc podjęcie przez radę gminy lub miasta uchwały w sprawie przystąpienia do zmiany planu miejscowego. Jako właściciel działki możemy wnioskować o podjęcie takiej uchwały przez rade gminy jak również o przeznaczenie w planie terenu na cele budowlane. Są to jednak wnioski, które rada gminy może ale nie musi uwzględnić.
Na sam proces uchwalania MPZP nie mamy zbyt dużego wpływu więc trzeba po prostu uzbroić się w cierpliwość. Procedurę uchwalania MPZP opisaliśmy w artykule Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – krok po kroku. W tego typu sprawie ważne jest by śledzić ogłoszenia i wszelkie informacje co do postępu prac. Umożliwi to terminowe zgłoszenie ewentualnych zastrzeżeń jeżeli zamierzenia planu są niezgodne z naszymi oczekiwaniami.
Bardzo ważne jest też by sprawdzić jak przeznaczenie działki jest określone w studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Jest to bowiem dokument nadrzędny nad MPZP. Ustalenia z MPZP nie mogą być sprzeczne z zapisami studium.
Procedura uchwalania MPZP trwa około 1,5 roku.
Nasza kancelaria prawnicza skupia się na prawie budowlanym i oferuje szeroki zakres usług dla klientów związanych z branżą budowlaną. Oferujemy profesjonalne doradztwo, analizę umów, reprezentację przed sądami i organami administracji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać kompleksową opiekę prawną.
