Przekształcenie działki rolnej na budowlaną, zwane też odrolnieniem gruntu, to proces dość złożony. Nie zawsze przekształcenie atrakcyjnej dla inwestycji budowlanych części posesji jest możliwe, a procedury administracyjne trwają dość długo. Mimo to, poświęcenie czasu i energii to dobry pomysł, gdyż wartość działki zwykle rośnie, i to nawet kilkakrotnie.
Co warto wiedzieć na temat przekształcenia działki rolnej na budowlaną?
W praktyce, procedura otwierająca drogę do realizacji inwestycji, czyli przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną, może przybrać dwie formy: uzyskania decyzji o warunkach zabudowy lub uchwalenia MPZP albo zmiany jego treści. Pewne znaczenie ma też nowy plan ogólny gminy (art. 13a i n. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: u.p.z.p.).
Informacja to podstawa
Pierwszym krokiem na ścieżce ku odrolnieniu jest sprawdzenie czy grunt jest objęty MPZP. Dowiesz się tego bezpłatnie w Urzędzie Gminy (Miasta). Masz prawo do wglądu do planu oraz otrzymania wypisów i wyrysów z niego (art. 30 u.p.z.p.).
W wydziale Urzędu Gminy albo Miasta możemy uzyskać trzy rodzaje informacji:
– działka nie jest objęta planem miejscowym, albo planu tego w danej gminie w ogóle brak, a zatem do odrolnienia konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.) albo doprowadzenie do uchwalenia planu,
– działka jest objęta MPZP, i teren jest przeznaczony pod zabudowę; oznacza to, że działka jest już działką budowlaną i nie trzeba podejmować dalszych czynności w ramach u.p.z.p.,
– działka jest objęta planem miejscowym i w planie tym nie jest przeznaczona pod zabudowę.
Jeżeli dla odrolnienia trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, należy złożyć wniosek wszczynający postępowanie administracyjne (zob. art. 59-61 u.p.z.p.). Kolejne czynności, w tym wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, normuje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej: u.o.g.).
Gdy w planie miejscowym teren nie jest przeznaczony pod zabudowę
Jeżeli działka objęta jest MPZP, a plan ten nie przewiduje jej zabudowy, sytuacja jest trudniejsza. Inwestor zainteresowany uzyskaniem pozwolenia na budowę powinien doprowadzić do zmiany planu miejscowego. Jest to proces skomplikowany i czasochłonny, wynikający z faktu, że plany miejscowe uchwala gmina albo miasto, i jest to ich zadanie własne (art. 3 ust. 1 u.p.z.p.). Procedura uchwalania MPZP trwa około półtora roku. Zmiana MPZP następuje w takim samym trybie jak uchwalanie nowego planu (art. 27 u.p.z.p.). Pierwszym stadium jest zatem podjęcie przez radę gminy albo miasta uchwały w sprawie przystąpienia do zmiany planu. Jako właściciel działki możesz wnieść o podjęcie takiej uchwały przez radę miasta (gminy), a także o przeznaczenie w MPZP terenu na cele budowlane (zob. art. 8e i kolejne u.p.z.p.). Są to jednak wnioski, które nie wiążą gminy, a zatem nie musi ona ich uwzględnić. Nasze doświadczenie wskazuje, że warto śledzić ogłoszenia i wszelkie informacje co do postępu prac nad planem, umożliwi Ci to zgłoszenie zastrzeżeń w razie, gdyby zamierzenia planu nie były zgodne z Twoimi oczekiwaniami. Ponieważ aż do momentu uchwalenia planu ogólnego, znaczenie zachowuje studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, trzeba sprawdzić w nim przeznaczenie działki. Jest to bowiem dokument nadrzędny nad MPZP. Ustalenia MPZP nie mogą stać w sprzeczności z zapisami studium.
Procedura przekształcenia działki rolnej na budowlaną – co zmieniła nowelizacja we wrześniu 2023 roku?
Przepisy dotyczące procedury przekształcenia działki rolnej na budowlaną w roku 2023 zmieniły się za sprawą budzącej kontrowersje wśród prawników zajmujących się realizacją inwestycji budowlanych oraz obrotem nieruchomościami nowelizacji, obowiązującej od 24 września 2023 r. Zniknęła możliwość przekształcenia gruntu stanowiącego użytek rolny klas I-III w działkę budowlaną w uproszczony sposób. Mankamentem nowych przepisów jest między innymi brak okresu przejściowego, chroniącego inwestorów, którzy już rozpoczęli starania o zmianę przeznaczenia gruntu i uzyskali decyzje o warunkach zabudowy. Inwestorzy ci nie będą mogli otrzymać decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.
Nowe podejście do planowania przestrzennego w gminach
Wspomniana nowelizacja wprowadza szeroko zakrojoną reformę planistyczną. Jednym z jej celów jest zahamowanie zjawiska „rozlewania się” zabudowy o charakterze miejskim na tereny wsi. Oprócz zmian w u.p.z.p., nowelizacja zmieniła art. 7 ust. 2a u.o.g.
Zmieniona treść przepisu
Znowelizowany art. 7 ust. 2a wskazuje, że zgody ministra nie wymaga przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne użytków rolnych klas od I do III, które znajdują się w granicach przewidzianego w planie ogólnym obszaru uzupełnienia zabudowy (zob. art. 13a u.p.z.p.). Zwróć uwagę, że wcześniej art. 7 ust. 2a u.o.g. nie powoływał się na u.p.z.p. Odrolnienie było możliwe pod czterema warunkami, które należało spełnić łącznie:
– Konieczne było, aby przynajmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu przeznaczonego do odrolnienia znajdowała się w obszarze zabudowy zwartej.
– Oprócz tego, działka powinna leżeć w odległości nie przekraczającej 50 m liczonych od granicy najbliżej położonej działki budowlanej.
– Ponadto, grunt musiał być położony w odległości najwyżej 50 m od drogi publicznej.
– Powierzchnia terenu objętego odrolnieniem nie mogła przekraczać pół hektara, niezależnie od tego, czy chodziło o integralną całość czy kilka wyodrębnionych części powierzchni ziemi.
Art. 7 ust. 2a pozwalał zatem na szybsze, nie wymagające przeprowadzenia procedury planistycznej, zagospodarowanie działek de iure rolnych, lecz znajdujących się np. wśród domów jednorodzinnych. Obecnie decyzja należy do gmin, które mogą (a zatem nie muszą) określić w planie ogólnym obszar uzupełnienia zabudowy (zob. art. 13a ust. 4 pkt 2 u.p.z.p.). Przypomnijmy, że plan ogólny jest uwzględniany przy sporządzeniu MPZP, a także jest podstawą prawną decyzji o warunkach zabudowy (art. 13a ust. 5 u.p.z.p.). Pamiętaj, że art. 7 i pozostałe przepisy rozdziału drugiego u.o.g. nie są stosowane do gruntów rolnych, które leżą w granicach administracyjnych miast (art. 10a u.o.g.).
Zmiany w procedurze przekształcenia działki rolnej na budowlaną bez przepisów przejściowych
Pisząc o procedurze przekształcenia działki rolnej na budowlaną, chcemy zwrócić uwagę na jeszcze jedną istotną kwestię. Praktycy zajmujący się prawem nieruchomości i prawem budowlanym wskazują, że o ile nowelizacja w art. 59 przewiduje przepisy przejściowe dla decyzji o warunkach zabudowy wydawanych na podstawie u.p.z.p., to przepisów takich zabrakło dla warunków wydawanych w oparciu o art. 7 ust. 2a u.o.g.
Niezbyt miła niespodzianka
W konsekwencji, zarówno inwestorzy indywidualni, jak i deweloperzy nie mogą otrzymać decyzji administracyjnych, dla których podstawą prawną byłby art. 7 ust. 2a we wcześniejszym brzmieniu. Do tego niezbędne są przepisy przejściowe, przewidujące, że do spraw w toku należy stosować u.o.g. w dotychczasowym brzmieniu.
Z tego powodu wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla gruntów rolnych klas I-III w oparciu o u.o.g. nie będzie możliwe. Wynika to z art. 61 ust. 1 pkt 4 znowelizowanej u.p.z.p. Zgodnie z nim, decyzję „w-z” można wydać, o ile dla danej działki nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów.
Oprócz tego, aktualne brzmienie art. 7 ust. 2a pozwala na wyciągnięcie wniosku, że dopóki gmina nie uchwali planu ogólnego określającego strefy uzupełnienia zabudowy, odrolnienie ziemi o wysokiej klasie bonitacyjnej będzie dopuszczalne po uzyskaniu zgody ministra rolnictwa oraz zmiany przeznaczenia gruntu w MPZP (art. 7 ust. 1 u.o.g.).
Same „warunki” nie wystarczą
Na zakończenie chcemy podkreślić, że także sytuacja osób, które otrzymały już decyzje o warunkach zabudowy na „starych zasadach”, lecz jeszcze nie uzyskały decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, jest nie do pozazdroszczenia. Nowe brzmienie przepisów nie pozwala na wyłączenie z produkcji, gdyż przewiduje, że wydanie takiej decyzji administracyjnej jest dopuszczalne, o ile grunt jest przeznaczony na cele nierolnicze. Wymóg ten nie jest spełniony, jeśli zainteresowany podmiot dysponuje jedynie wydanymi przed nowelizacją warunkami zabudowy. Okazuje się zatem, że nieruchomość, która była „o krok” od stania się cenną parcelą budowlaną, okazuje się być gruntem o znacznie mniejszej wartości. Jego odrolnienie jest nadal możliwe, jednak wymaga więcej czasu i wysiłku.
