Renta planistyczna to często spotykana w praktyce nazwa opłaty przewidzianej w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.). Ustalenie jej wysokości następuje po sporządzeniu operatu szacunkowego określającego aktualną wartość nieruchomości, której wartość zwiększyła się w rezultacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Renta planistyczna: kiedy się ją płaci?
Dla odpowiedzi na pytanie – kiedy płaci się rentę planistyczną – podobnie jak w innych sprawach dotyczących inwestycji budowlanych i nieruchomości, punktem wyjścia są akty prawne. Odpowiedź znajdziemy w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.
Gdy właściciel zyskuje
Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem albo zmianą MPZP, wartość nieruchomości zwiększyła się, zaś właściciel bądź użytkownik wieczysty zbywa ją, wójt (burmistrz, prezydent miasta) winien pobrać jednorazową opłatę. Jej stawka procentowa jest ustalona w planie miejscowym. Jak wskazuje cytowany przepis, MPZP powinien określić ją w stosunku procentowym do zwiększenia wartości poszczególnych nieruchomości. Oprócz tego, wysokość opłaty w konkretnym przypadku powinna być określona na dzień sprzedaży (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).
„Zbycie”, o którym mowa w art. 36 u.p.z.p. nie obejmuje wszelkich, zarówno odpłatnych, jak i nieodpłatnych, sposobów przeniesienia własności albo użytkowania wieczystego. Chodzi wyłącznie o zbycie odpłatne, prowadzące do uzyskania korzyści majątkowej (zob. wyrok SN z 11 marca 2011 r., II CSK 321/10 oraz dot. darowizny na rzecz osoby bliskiej uchw. NSA z 10 grudnia 2009 r., II OPS 3/09). Dla określenia wartości nieruchomości znaczenie ma operat szacunkowy a nie cena z umowy sprzedaży (zob. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., II OSK 459/05). By można było naliczyć rentę, zbycie powinno nastąpić zanim minie pięć lat od dnia, w którym wszedł w życie MPZP lub jego zmiana dot. opłaty. Termin ten wynika z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.
Renta stanowi dochód własny gminy, zaś jej wysokość nie może de lege lata przekroczyć 30% sumy stanowiącej wzrost wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 zd. 2 u.p.z.p.). Jest to opłata publicznoprawna, jednak nie stanowi podatku sensu stricto, a co za tym idzie, Ordynacja podatkowa nie znajdzie doń zastosowania (zob. np. wyrok NSA z 3 września 2004 r., OSK 520/04).
Wart uwagi przywilej
Interesującej nas należności nie można pobrać, gdy następuje nieodpłatne przeniesienie przez rolnika prawa własności nieruchomości, które są częścią gospodarstwa rolnego na następcę (art. 36 ust. 4a u.p.z.p.). Kogo należy rozumieć przez „następcę” określa ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisy dot. warunków oraz trybu przyznawania środków w ramach działania „Rent Strukturalnych” wydanych w oparciu o art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich. Jeżeli następca rolnika dokona zbycia przekazanych mu nieruchomości – składników gospodarstwa, przepisy dotyczące opłaty planistycznej znajdą odpowiednie zastosowanie (art. 36 ust. 4a in fine u.p.z.p.).
Skutki nieważności uchwały
Warto podkreślić, że gdy wojewoda lub sąd administracyjny stwierdzi, że uchwała rady gminy w sprawie MPZP jest nieważna (tak w części, jak i w całości), renta z art. 36 ust. 4 podlega zwrotowi na rzecz aktualnego właściciela nieruchomości bądź jej wieczystego użytkownika (art. 36 ust. 5 u.p.z.p.).
Opłata adiacencka a renta planistyczna: czy to to samo?
Doświadczenie prawnika zajmującego się inwestycjami budowlanymi i prawem nieruchomości pokazuje, że rozróżnienie między opłatą adiacencką a rentą planistyczną może budzić wątpliwości osób nie mających na co dzień do czynienia z ustawodawstwem.
Dwie ustawy
W przeciwieństwie do omawianej przez nas renty, opłata adiacencka jest unormowana w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Co prawda, w pewnym zakresie przypomina ona opłatę planistyczną, jednak nie może być z nią utożsamiana.
Przesłanką ustalenia wysokości tej opłaty jest wzrost wartości nieruchomości, będący rezultatem przeprowadzenia jej podziału na wniosek właściciela bądź wieczystego użytkownika. W takiej sytuacji, wójt może wydać decyzję administracyjną, w której ustali omawianą tu opłatę z tytułu zwiększenia wartości nieruchomości (art. 98a ust. 1 u.g.n.). Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala się w uchwale rady gminy. Nie może ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Postępowanie w sprawie określenia opłaty adiacenckiej przez wójta może być wszczęte w terminie trzech lat liczonych od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział danej nieruchomości stała się ostateczna bądź orzeczenie sądu o podziale uprawomocniło się (art. 98a ust. 1 u.g.n. in fine).
Czy właściciel nieruchomości ponosi koszty ustalenia renty planistycznej?
Z reguły renta planistyczna jest naliczana z urzędu, a zatem z inicjatywy wójta (burmistrza, prezydenta miasta), jednak może być ustalona również na żądanie (wniosek) właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.
Spojrzenie na przepisy
Mówi o tym art. 37 ust. 7 u.p.z.p.., Zgodnie z nim, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od wójta (burmistrza, prezydenta miasta), przed zbyciem tej nieruchomości, ustalenia w drodze decyzji administracyjnej wysokości interesującej nas opłaty.
Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca, który pobiera za to wynagrodzenie. Powstaje zatem wątpliwość, kto ponosi koszty tego wynagrodzenia, czyli koszty operatu szacunkowego. Podkreślmy, że koszty te zawsze obciążają organ. Jest tak zarówno wtedy, gdy opłata jest ustalona z inicjatywy wójta, jak i na wniosek strony (właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości). Zasadą bowiem jest, że koszty postępowania administracyjnego ponosi organ realizujący swe ustawowe obowiązki.
Koszty postępowania
Zgodnie z art. 262 § 1 k.p.a., strona może być obciążona tylko takimi kosztami postępowania, które nie powstały w wskutek działań organów administracji w zakresie ich ustawowych obowiązków. Jeżeli dany organ, np. wójt gminy albo starosta, działa wypełniając swoje obowiązki ustawowe, to związane z tym koszty nigdy nie obciążają strony. To samo dotyczy ustalania omawianej przez nas opłaty na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości. Zwróćmy uwagę, że także w tym wypadku opłata planistyczna jest obligatoryjna i jest obligatoryjnie pobierana. Ustalając jej wysokość, administracja publiczna działa w takim samym trybie i w granicach swoich kompetencji – tak samo, jak w wypadku, gdy renta jest ustalana ex officio.
