Adaptacja piwnicy do celów mieszkalnych jest jednym ze sposobów, dzięki którym możesz zwiększyć przestrzeń użytkową istniejącego budynku. To doskonały pomysł, który jednak ze względu na brak dostatecznej wiedzy, często nawet nie jest brany pod uwagę przez wiele osób. W istocie okazuje się, że przy spełnieniu pewnych warunków, takie działanie jest możliwe. Ponadto piwnica może posłużyć np. jako garaż lub domowa siłownia.
Adaptacja piwnicy – podstawowe zagadnienia
Adaptacja piwnicy na pokój czy oddzielne mieszkanie jest jak najbardziej możliwa. Niemniej przed przystąpieniem do prac projektowych polegających na aranżacji pomieszczenia i jego remoncie, musisz pamiętać o wielu zasadach. W przypadku adaptacji tego pomieszczenia na odrębny lokal (mieszkanie) musi on posiadać cechy pozwalajcie na uznanie go za lokal samodzielny. Tymi cechami są: wydzielenie trwałymi ścianami oraz możliwość swobodnego dostępu do korzystania z niego bez wymogu wykorzystywania pomieszczeń przynależnych do innego lokalu. Oznacza to, że nowe mieszkanie musi pozwalać na zaspokojenie wszystkich funkcji bytowych bez potrzeby korzystania np. z łazienki należącej do innego lokalu. Lokal musi posiadać więc własną łazienkę, kuchnię, itp. Ponadto należy zwrócić uwagę na konieczność spełnienia wymogów określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Definicja
Analizując ten temat, powinniśmy mieć na uwadze zagadnienia czysto definicyjne, jakie płyną z przytoczonej ustawy. Po pierwsze, zastanówmy się, czym tak naprawdę w świetle prawa jest piwnica? Otóż już na wstępie wspomnianego rozporządzenia możemy dowiedzieć się czym jest kondygnacja podziemna – przez co powszechnie uznaje się piwnice. Zgodnie z rozporządzeniem (§3 pkt 17) jest to podziemna lub najniższa nadziemna kondygnacja, w której poziom podłogi w przynajmniej jednej ze stron budynku znajduje się poniżej poziomu terenu. Zgodnie z orzecznictwem sądowym, należy przy tym rozróżniać „podziemną część budynku” (o której mowa w §12 ust. 7 rozporządzenia) od pojęcia „kondygnacji podziemnej” (§3 pkt 17 tego aktu prawnego). Tak orzekł przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 19 maja 2011r. (IV SA/Po 910/10).
Adaptacja piwnicy wg prawa
Jak wygląda adaptacja piwnicy do celów mieszkalnych według prawa i co tak naprawdę należy rozumieć przez wspomniane wyżej wymogi? Zastanówmy się teraz nad tym nieco bardziej szczegółowo. Aby uzyskać odpowiedź na to pytanie, po raz kolejny musimy odnieść się do obowiązujących przepisów prawnych, które wskazują pewne ograniczenia i uwarunkowania.
Oświetlenie dzienne
Po pierwsze należy odnieść się do oświetlenia dziennego. Zgodnie z §57 ust.1 dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi należy zapewnić oświetlenie dzienne, dostosowane do ich przeznaczenia, kształtu i wielkości. Zagadnienie niemal naturalnie łączy się z posiadaniem okien, które dokładniej omówimy nieco niżej.
Ustawodawca tylko w wyjątkowych przypadkach dopuszcza, by pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi były oświetlone wyłącznie sztucznym światłem. Może to mieć miejsce m.in. wówczas, gdy oświetlenie dzienne nie jest konieczne lub jest uzasadnione celowością funkcjonalną zlokalizowania pomieszczenia w obiekcie podziemnym.
Wysokość pomieszczenia
Kolejnym aspektem jest wysokość pomieszczeń, które mają być zaadaptowane na piwnicę. Te parametry także bowiem określają w sposób ścisły przepisy prawa. A więc – wnętrze, co do zasady, musi mieć minimalną wysokość 2,5 metra. W innym przypadku należy postarać się o zwiększenie pionowych wymiarów. Od tej zasady jest jednak pewne odstępstwo. Jeżeli piwnica ma wysokość przynajmniej 2,2 metra, to będzie można ją wykorzystać w innym celu, na przykład do zrobienia siłowni czy sali kinowej (czyli na czasowy pobyt ludzi)..
Powstaje więc pytanie, dlaczego w takim razie niższe pomieszczenie nie może zostać zaadaptowane jako budynek mieszkalny? Zgodnie z przepisami prawa, w niższych pomieszczeniach nie można przebywać przez większość doby. Nie mogą one zatem pełnić funkcji pomieszczeń mieszkalnych, w tym zwłaszcza pokoi.
Co zrobić, jeśli pomieszczenie nie ma wystarczającej wysokości?
Jeżeli piwnica nie ma wystarczającej wysokości, a inwestor chce ją zaadaptować jako pomieszczenie mieszkalne, to jednym z wyjść jest uzyskanie odstępstw od warunków technicznych. Procedurę tą przewiduje art. 9 ustawy Prawo budowlane.
Innym sposobem rozwiązania problemu zbyt niskiej piwnicy będzie zwiększenie wysokości. Należy jednak pamiętać o tym, aby dokładnie poznać charakterystykę budynku. Pochopne działania mogą doprowadzić do późniejszych, kosztownych remontów. W związku z tym warto zwrócić się do projektanta, który udzieli odpowiedzi na pytania dotyczące głębokości posadowienia budynku, materiałów, z jakich zostały wykonane fundamenty, czy poziomu wody gruntowej. Odpowiedzi dotyczące powyższych zagadnień pomogą podjąć właściwą decyzję co do prac remontowych. Jedną z tańszych metod na zwiększenie wysokości piwnicy jest pogłębienie jej do poziomu ław fundamentowych. Gdy takie działanie nie jest możliwe, wówczas można rozważyć podbijanie fundamentów.
Warunki panujące w pomieszczeniu
Przed przystąpieniem do prac należy również ocenić warunki panujące w piwnicy. Niezbędne okaże się m.in. zmierzenie wilgotności ścian murowanych. Jeśli ta przekracza 5%, musisz przygotować się na dodatkowe czynności mające na celu dostosowanie pomieszczenia do warunków mieszkalnych. Co więcej, jeżeli wartości przekraczają 12%, wówczas poza odpowiednim osuszaniem, warto skorzystać z pomocy specjalistów.
Zgodnie z §149 ust. 4 pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, które są klimatyzowane bądź wentylowane w sposób mechaniczny, powinny posiadać temperaturę i wilgotność względną oraz prędkość ruchu powietrza tożsame z Polską Normą, która odnosi się do parametrów obliczeniowych wewnętrznego powietrza. Sprawna wentylacja, poza normami wynikającymi z polskiego prawa, zapobiegnie również powstawaniu wszelkiego rodzaju grzybów i pleśni.
Wielkość okien
Kolejna kwestia dotyczy wielkości okien. W świetle §58 ust. 2 w pomieszczeniu przeznaczonym na pobyt ludzi stosunek powierzchni okien do powierzchni podłogi powinien wynosić co najmniej 1:8, natomiast w innym pomieszczeniu, w którym oświetlenie dzienne jest wymagane ze względu na przeznaczenie – co najmniej 1:12.
Jak widać, ustawa dość precyzyjnie określa to, że okna po prostu muszą być. Jeśli nie ma ich w ogóle w piwnicy, to niestety nie obejdzie się bez ingerencji w ściany budynku. Problem nie zostanie również rozwiązany wówczas, gdy obecne okna są zbyt małe. W takiej sytuacji inwestor może być zobligowany do wykonania dodatkowych czynności powiększających otwór okienny do prawidłowych rozmiarów podanych w rozporządzeniu. Najłatwiej jest wtedy, gdy piwnica jest dość płytko zagłębiona. W innych przypadkach, prace remontowe mogą być nieco kosztowniejsze i bardziej ingerować w konstrukcję budynku.
Sztuczne oświetlenie
Adaptacja piwnicy do celów mieszkalnych nie może obejść się bez oświetlenia sztucznego. Zgodnie z §58 pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi mogą być oświetlone światłem sztucznym tylko wtedy, gdy jest to uzasadnione celowością funkcjonalną zlokalizowania tego pomieszczenia w obiekcie podziemnym lub w części budynku pozbawionej oświetlenia dziennego.
W przypadku sztucznego oświetlenia najłatwiej będzie zdecydować się na tradycyjne oświetlenie w postaci lamp sufitowych. Piwnica raczej nie będzie dobrym wyborem na stosowanie alternatywnych rozwiązań, takich jak sufity podwieszane. Jeśli okaże się, że w pomieszczeniu nadal jest zbyt ciemno, wówczas można zamontować lampy podłogowe czy kinkiety montowane na ścianach.
Poziom podłogi
Odnieśmy się teraz do poziomu podłogi. Jak stanowi §73 ust. 1: ,,W pomieszczeniu mieszkalnym poziom podłogi od strony ściany z otworami okiennymi i drzwiowymi nie powinien znajdować się poniżej poziomu terenu przy budynku.” W razie dochowania przez właściciela wszystkich powyższych wymogów możliwe jest utworzenie w pomieszczeniach publicznych samodzielnego lokalu mieszkalnego.
Co w momencie, gdy jest to np. część bloku?
Jeśli inwestor mieszka w domu jednorodzinnym i jest jego jedynym właścicielem, to problem związany z adaptacją piwnicy nie będzie aż tak duży. Sytuacja jest nieco trudniejsza, gdy inwestor chce zaadaptować piwnicę, która jest częścią budynku wielorodzinnego. W takim przypadku, już na wstępie należy ustalić procentowy udział części wspólnych oraz zlecić sporządzenie aktów notarialnych. Dodatkowo niezbędna okaże się zgoda lokatorów oraz administratora budynku. Co więcej, po uzyskaniu pozytywnych decyzji, trzeba liczyć się z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę. Adaptacja piwnicy na lokal mieszkalny w bloku może wiązać się też z wyższymi opłatami za użytkowanie.
Adaptacja piwnicy na garaż
Warto też rozważyć inne możliwości adaptacji piwnicy. Jedną z nich jest zaadaptowanie tego pomieszczenia na garaż. W tym przypadku należy zwrócić uwagę na to, że takie działanie często jest ostatecznością i powinno być stosowane wtedy, gdy inne możliwości zawiodły i nie ma pomysłu na alternatywną lokalizację. Niezbędne okaże się sprawdzenie nachylenia oraz kątów natarcia – aby ustalić, czy po adaptacji będzie możliwe bezproblemowe wjechanie samochodem. Poza tym warto zdecydować się na wykorzystanie odpowiednich materiałów budowlanych oraz wziąć pod uwagę wszelkiego rodzaju elektrykę. Mimo wszystko adaptacja piwnicy na garaż jest z reguły prostsza aniżeli zrobienie z niej pomieszczenia mieszkalnego.
Podsumowując dotychczasowe zagadnienia można stwierdzić, że przerobienie piwnicy na lokal mieszkalny jest jak najbardziej możliwe. Przed przystąpieniem do prac należy jednak pamiętać o wszelkich obostrzeniach prawnych i spełnieniu wymogów określonych w ustawach. Jeżeli okaże się, że prace przygotowawcze są zbyt duże, wówczas piwnica może posłużyć jako domowa siłownia czy garaż.
Nasza kancelaria prawnicza specjalizuje się w prawie budowlanym i oferuje kompleksowe usługi prawne dla klientów związanych z branżą budowlaną. Nasi prawnicy posiadają dogłębną wiedzę i doświadczenie w tej dziedzinie, co pozwala nam skutecznie reprezentować naszych klientów w sporach i negocjacjach. Skontaktuj się z nami, aby omówić swoje potrzeby prawne i uzyskać profesjonalne wsparcie.
