Rozgraniczenie nieruchomości jest korzystne dla każdego właściciela gruntów biorącego w nim udział. Przede wszystkim pozwala na doprecyzowanie z matematyczną (dosłownie) dokładnością, dokąd sięga prawo własności poszczególnych nieruchomości. Może się to wydawać nieco abstrakcyjne (spory o centymetry i kąty), jednak wiemy z własnej praktyki prawniczej, że dzięki tej procedurze udaje się uniknąć przeróżnych sporów i problemów, nie tylko przy wznoszeniu nowych budynków, lecz również w obszarze przeróżnych oddziaływań jednej nieruchomości na drugą.
Rozgraniczenie nieruchomości – wprowadzenie
Ze „zdroworozsądkowego” punktu widzenia nic nie stoi na przeszkodzie ku temu, aby samodzielnie oznaczyć zewnętrzne granice nieruchomości i poszczególnych działek dowolnymi sposobami. Chcemy jednak jasno podkreślić, że potrzeby obrotu prawnego (przenoszenie własności, ustanawianie służebności, procedury prawa budowlanego itp.), a wraz z nimi wymogi ewidencji gruntów i budynków sprawiają, że z pragmatycznych i ekonomicznych względów niezbędne jest wyodrębnienie gruntu stanowiącego nieruchomość za pomocą trwałych znaków granicznych. Jest to ważne narzędzie i oznaka dobrego gospodarowania mieniem, nie tylko wśród przedsiębiorców.
W literaturze fachowej termin "rozgraniczenie nieruchomości" zwykle znaczy tyle, co postępowanie administracyjne i sądowe oraz połączone z nimi czynności geodety w terenie, których celem jest określenie realnego zasięgu prawa własności danej nieruchomości. Innymi słowy jest to dokładne ustalenie, jak na gruncie ma przebiegać linia graniczna, a w konsekwencji, gdzie mają być rozmieszczone punkty graniczne, które wytyczenie tej linii umożliwiają. Prawo geodezyjne i kartograficzne odróżnia rozgraniczenie nieruchomości (art. 29) od wznowienia granicy, czyli wznowienia znaków granicznych (art. 39). Wznowienie może nastąpić jedynie w oparciu o dokumenty, które pozwolą na ustalenie pierwotnego położenia znaków. Jeśli ich brak, ustalenie granicy może mieć miejsce jedynie w postępowaniu rozgraniczeniowym, nawet jeśli nie zachodzi spór w kwestii położenia znaków.
Rozgraniczenie o którym tu piszemy następuje, gdy granice nie są ustalone, nawet jeśli nie są sporne, oraz gdy były ustalone, lecz stały się sporne. Sąd Najwyższy zaznaczył, że dokonane rozgraniczenie tworzy nowy stan prawny granicy między nieruchomościami (postanowienie z 14 marca 2002 r., IV CKN 809/00, Wokanda 2002 nr 10). Nie eliminuje to na przyszłość sporów o przebieg granicy, jeśli determinujący jej przebieg stan władania gruntem zmieni się w stosunku do tytułu prawnego. W takiej sytuacji dopuszczalne stanie się kolejne postępowanie, oparte na aktualnym stanie rzeczy (swego rodzaju postępowanie „korekcyjne”).
Rozgraniczenie nieruchomości w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne. Mieszana procedura
Rozgraniczenie nieruchomości ustawa konstruuje, podobnie zresztą jak dekret Rady Ministrów o rozgraniczeniu nieruchomości z 13 września 1946 r., jako specyficzną, "hybrydową" procedurę z etapem administracyjnym i sądowym, zbliżone formalnie do postępowań przed ZUS. Pierwszy jego etap toczy się w oparciu o przepisy administracyjnego prawa materialnego (Prawo geodezyjne i kartograficzne, rozporządzenie w sprawie rozgraniczenia nieruchomości), realizowanego przy pomocy procedury ujętej w kodeksie postępowania administracyjnego. W zasadzie postępowanie wszczyna się na wniosek strony, czyli osoby mającej interes prawny w danej sprawie. Możliwe jest również przeprowadzenie go z urzędu: obligatoryjnie przy scalaniu gruntów, fakultatywnie zaś, jeżeli na konieczność przeprowadzenia rozgraniczenia wskazuje interes społeczny oraz, jak to ujmuje ustawa, "potrzeby gospodarki narodowej" (art. 30 Prawa geodezyjnego i kartograficznego). Magdalena Durzyńska przypomina, że ustalenie i wskazanie na gruncie granic nieruchomości to procedura "na styku" dwóch dziedzin prawa: cywilnego (problem horyzontalnego i pośrednio pionowego zasięgu prawa własności) oraz administracyjnego (odzwierciedlenie tego zasięgu w dokumentacji, która stanie się częścią rejestru danych o nieruchomościach, konsekwencje w prawie budowlanym, zagospodarowanie przestrzenne itd.).
Co można rozgraniczyć?
Postępowanie rozgraniczeniowe może obejmować jedynie nieruchomości gruntowe, które stanowią wyodrębniony przedmiot własności w rozumieniu prawa rzeczowego. Chodzi tu zatem o nieruchomość w sensie jurydycznym, a nie np. ekonomicznym (zob. np. uchwała Sądu Najwyższego z 28 marca 1988 r., III CZP 15/88, OSN 1989, nr 7-8, poz. 123). W konsekwencji nie są nieruchomościami grunty (wydzielone części przedmiotu praw), które odpowiadają udziałom współwłaścicieli danej nieruchomości (czym innym jest zniesienie współwłasności). Nieruchomości nie mogą wobec tego powstać np. przez dokonanie tzw. podziału quoad usum (zob. np. postanowienie Sądu Najwyższego z 21 lipca 1966 r., III CR 146/66, OSPiKA 1967, nr 7-8, poz. 185). Inną kwestią, której również nie dotyczy postępowanie rozgraniczeniowe, jest zasiedzenie prawa innego współwłaściciela.
Rozgraniczenia nie przeprowadza się, by ustalić granice między nieruchomościami jednego właściciela w rozumieniu ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czyli nieruchomościami, które mają odrębne księgi wieczyste. Warto mieć też na uwadze, że nie można dokonać rozgraniczenia, w omawianym tu sensie, dwóch należących do jednej osoby działek ewidencyjnych, ponieważ w takim wypadku nie mamy do czynienia z pytaniem o realny zasięg prawa własności.
O tym, jaki będzie zakres rozgraniczenia, decyduje jego cel, wynikający z sytuacji „w terenie”. Wobec tego wskazanie wszystkich granic danej nieruchomości następuje jedynie w miarę rzeczywistych potrzeb. Częściej mamy do czynienia z prawnie wiążącym określeniem pewnego odcinka linii granicznej (zob. np. postanowienie Sądu Najwyższego z 10 września 1997 r., II CKN 309/97, OSNC 1998 nr 2, poz. 30, zgodnie z którym celem omawianego postępowania nie jest wytyczenie wszystkich granic nieruchomość tak, by jej powierzchnia korespondowała z treścią księgi wieczystej).
Samorząd między sąsiadami
Rozgraniczenia dokonuje wójt (burmistrz, prezydent miasta) właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości, które mają być rozgraniczone. Organ ten wydaje postanowienie o wszczęciu postępowania, które doręcza się stronom lub odmawia wszczęcia postępowania rozgraniczeniowego, wydając postanowienie, na które stronie przysługuje zażalenie (zob. art. 61a ust. 1 k.p.a. oraz wyrok NSA w Łodzi z 21 września 2000 r., II SA/Łd 1077/97). Przy wyznaczaniu geodety, który podejmie się czynności ustalenia granic, wójt nie jest obowiązany do zasięgania opinii czy tym bardziej uzyskania zgody stron, które nie mogą tym bardziej żądać upoważnienia przez organ geodety, którego zaproponują.
W postępowaniu korzysta się z danych geodezyjnych i kartograficznych zawartych w państwowym katastrze nieruchomości. Zgodnie z art. 31 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, przy ustaleniu granic należy opierać się na znakach i śladach granicznych, mapach, innych dokumentach oraz punktach osnowy geodezyjnej. Warto pamiętać, że czym innym są znaki graniczne, a czym innym znaki geodezyjne. Jeśli nie ma odpowiednich danych lub gdy okażą się one sprzeczne albo niewystarczające, granicę ustala się w oparciu o zgodne oświadczenia stron.
Specjalista w urzędzie i w terenie
Czynności geodety w sposób szczegółowy opisuje rozporządzenie w sprawie rozgraniczenia nieruchomości z dnia 14 kwietnia 1999 r. Z aktu tego wynika, że geodeta przygotowuje szkic z informacją o przebiegu granic. Szkic ten jest opracowywany po zgłoszeniu prac w ośrodku dokumentacji. Podstawa szkicu są dane z dokumentów z zasobu geodezyjnego i kartograficznego, z ksiąg wieczystych oraz uzyskane od stron. Geodeta określa też termin, w którym rozpoczną się czynności ustalania przebiegu granic. Ponadto geodeta wysyła stronom wezwania do stawienia się na gruncie, by wziąć udział w rozprawie granicznej. Wezwania te doręcza się za zwrotnym poświadczeniem odbioru, nie później niż na siedem dni przed terminem rozprawy, informując o skutkach niestawiennictwa (art. 32 Prawa geodezyjnego i kartograficznego). Podobnie jak w sądach, nieusprawiedliwiona nieobecność nie wstrzymuje czynności geodety. Usprawiedliwione niestawiennictwo obliguje do wstrzymania czynności, aż ustanie przeszkoda lub do momentu ustanowienia pełnomocnika, jednak nie dłużej niż na okres miesiąca (30 dni).
Odtworzenie linii granicznej następuje poprzez zestawienie i weryfikację danych ewidencyjnych i odnalezionych w terenie znaków granicznych. Odtworzenie następnie zostaje zatwierdzone decyzją administracyjną. Wójt nie może wydać decyzji, w której odmówi zatwierdzenia przebiegu granicy ustalonego protokołem granicznym. Jednak gdy oświadczenie stron jest sprzeczne z innymi, mającymi znaczenie merytoryczne, dowodami, organ administracyjny może orzec o rozgraniczeniu na podstawie tychże dowodów. Sama sprzeczność oświadczenia stron z zebranym materiałem dowodowym nie jest podstawą wydania decyzji odmownej.
Kiedy możliwe jest rozgraniczenie nieruchomości w postępowaniu sądowym, zgodnie z k.p.c.?
Rozgraniczenie nieruchomości zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego (k.p.c.) jest możliwe, gdy zostanie wyczerpany tok procedury administracyjnej. Można powiedzieć, że wtedy "otwiera się" droga sądowa, gdyż strona niezadowolona z efektów postępowania przed organem administracji, może w terminie czternastu dni od doręczenia decyzji zażądać przekazania sprawy granicznej sądowi. Również organ administracji samorządowej może postępowanie umorzyć i przekazać sprawę do sądu powszechnego, jeżeli zebrane dowody lub zgodne oświadczenia stron nie dają podstaw do wydania decyzji. Skutkiem tego przekazania jest utrata mocy wiążącej decyzji administracyjnej w części objętej żądaniem przekazania sprawy do sądu. W pozostałej części staje się decyzją ostateczną, zaś sąd cywilny rozstrzygnie jedynie co do przebiegu granicy w zakresie objętym żądaniem przekazania sprawy (post. SN z 19 stycznia 1999 r., I CKN 423/97, OSNC 1998, nr 10, poz. 156). Organ administracji nie jest uczestnikiem postępowania sądowego (uchwała SN z 20 maja 1966 r., III CZP 23/66, OSNCP 1966, nr 11, poz. 185). Od decyzji wójta nie przysługuje również środek zaskarżenia do sądu administracyjnego.
Właściciele graniczących nieruchomości nie mogą "ominąć" drogi administracyjnej i udać się od razu do sądu (nie jest tu możliwy też np. zapis na sąd polubowny). Sąd powszechny może rozpoznać sprawę dopiero gdy zostanie zakończone postępowanie administracyjne. Właściwy jest tryb postępowania nieprocesowego (art. 34 Prawa geodezyjnego i kartograficznego). Spory o położenie znaków granicznych, o których mowa w art. 39 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego są jednak rozpoznawane w postępowaniu procesowym, ponieważ nie mają charakteru spraw o rozgraniczenie.
W postępowaniu przed sądem powszechnym zasadnicze znaczenie mają kryteria z art. 153 kodeksu cywilnego, każde ma priorytet przed następnym. Wpierw bierze się pod uwagę stan prawny (własność, użytkowanie wieczyste), następnie stan spokojnego posiadania. Do stwierdzenia spokojnego posiadania nie wystarczy samo ustalenie, że granice istnieją ponad rok (termin ten wyłącza jedynie roszczenie posesoryjne, por. art. 344 § 2 k.c.). Spokojny stan posiadania to tyle co ustabilizowane posiadanie, które prowadzi do zasiedzenia. Jeśli nie da się stwierdzić stanu spokojnego posiadania, granice należy ustalić „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności”.
Warto mieć na uwadze, że zgodnie z artykułem 36 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, rozgraniczenie bezpośrednio przed sądem może nastąpić również, gdy toczy się już sprawa o prawo własności albo o wydanie nieruchomości, a do jej rozstrzygnięcia jest potrzebne ustalenie przebiegu granic. W takich sytuacjach sąd przeprowadza rozgraniczenie, jeżeli jest to niezbędne by rozstrzygnąć sprawę główną.
Decyzje ostateczne i prawomocne orzeczenia w których ustalono przebieg granic, sąd albo organ administracji przesyła z urzędu do właściwych sądów rejonowych by ujawniono je w księgach wieczystych oraz do właściwych starostów, prowadzących ewidencje gruntów i budynków. Orzeczenia sądowe o rozgraniczeniu są wykonywane z udziałem geodety. (art. 37 Prawa geodezyjnego i kartograficznego).
Ugodowa alternatywa
Ugodę można zawrzeć, podobnie jak w innych sprawach cywilnych, przed sądem. Warto pamiętać również o przewidzianej w art. 31 Prawa geodezyjnego i kartograficznego możliwości zawarcia ugody przed geodetą. Ma ona moc ugody sądowej, akt jej sporządza się oddzielnie dla każdej spornej linii granicznej, zaś jej treść nie może, jak wskazuje § 14 ust. 2 rozporządzenia z 14 kwietnia 1999 roku, wykraczać poza przedmiot postępowania (nie może objąć innych granic ani innych nieruchomości). Jeśli nie można ustalić granic żadnym sposobem, geodeta dokonuje tymczasowego utrwalenia i pomiaru granic, a następnie przygotowuje protokół graniczny i opinię o przebiegu granic.
Nie stanowi ugody uznanie przez strony w protokole granicznym granic za prawnie obowiązujące, a to ponieważ celem postępowania rozgraniczeniowego nie jest taka czy inna deklaracja co do prawa, lecz wskazanie zasięgu prawa własności w jego konkretyzacji na gruncie (zob. post. Sądu Najwyższego 1 czerwca 1964 r., III CR 27/64, OSNCP 1965, nr 3, poz. 45). To właśnie wskazanie, kluczowe w sprawie, wymaga wiedzy i umiejętności geodezyjnych, nie zaś takiej czy innej treści formalnych deklaracji osób zainteresowanych.
Strony, ich interesy i ich koszty
W praktyce rozgraniczania nieruchomości koszty stały się przedmiotem pewnych kontrowersji. Kodeks cywilny przewiduje, że właściciele sąsiadujących gruntów ponoszą koszty rozgraniczenia oraz urządzenia i utrzymania stałych znaków granicznych po połowie. W praktyce administracyjnej pojawił się pogląd, że koszty omawianego tu postępowania powinny zawsze obciążać wnioskodawcę, co uzasadniano zasadą ogólną, że koszty postępowania wszczętego z wniosku strony obciążają tą stronę, gdyż poniesiono je w jej interesie (art. 262 k.p.a.). Przyjmowano też odmienne zdanie, zgodnie z którym koszty procedury winny obciążać każdą ze stron, bowiem chroniony jest interes prawny każdej z nich. W ten właśnie sposób wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 11 grudnia 2006 roku, I OPS 5/06. Zgodnie z nią, przy orzekaniu o kosztach postępowania rozgraniczeniowego w oparciu o art. 262 k.p.a., organ administracji publicznej (wójt) może obciążyć tymi kosztami strony, które są właścicielami sąsiadujących ze sobą nieruchomości, tak jak to ujmuje art. 153 k.c., nie zaś jedynie stronę, która wniosła o wszczęcie postępowania. NSA odrzucił stanowisko wąsko interpretujące art. 262 k.p.a. Wyraził pogląd, że konieczne jest zastosowanie przepisów prawa tak cywilnego jak i administracyjnego oraz zwrócił uwagę na to, że postępowanie administracyjne toczy się w interesie każdej ze stron, zaś interes prawny jest tu kategorią obiektywną, opartą na normach prawa powszechnie obowiązującego, w tym i art. 152 kodeksu cywilnego.
Pewność na swym terytorium
Wskazane i oznaczone na posesji zgodnie z prawem i sztuką geodezyjną linie granic, określają przestrzenny kształt nieruchomości oraz odzwierciedlają precyzyjnie zasięg prawa własności. Niekiedy, np.: przy przejazdach obok ogrodzeń i ścian budynków, bardzo ważne okazuje się kilkadziesiąt centymetrów. Dzięki nim możliwe staje się obliczenie rzeczywistej powierzchni, a zatem również dokładnej wartości gruntu (pamiętaj np. o rękojmi przy sprzedaży). Trudno nie brać pod uwagę również problematyki zasiedzenia np. przygranicznego pasa ziemi, o co łatwo, gdy stosunki własnościowe nie są uporządkowane „w terenie”. Ma to niebagatelne znaczenie, nie tylko w rolnictwie czy działalności produkcyjnej, o czym wiemy z praktyki, obejmującej wiele spraw wyłaniających się na tle problemów, których zaczątkiem była niewielka pomyłka przy wytyczaniu granic „po sąsiedzku”.
Jesteśmy kancelarią prawniczą z doświadczeniem w prawie budowlanym. Nasz prawnik pomoże Ci w rozwiązaniu wszelkich problemów prawnych związanych z budową, remontem czy nieruchomościami. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszych usług konsultacyjnych.
