Zniesienie służebności gruntowej ma duże znaczenie dla obrotu nieruchomościami, zarówno niezabudowanymi (np. rolnymi), jak i działkami ze znajdującymi się na nich budynkami (np. dom jednorodzinny, dom w zabudowie zagrodowej). Zwykle nieruchomość obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi (a to właśnie do nich należą służebności), traci na wartości. Problemy na tle przepisów budowlanych pojawiają się np. gdy okaże się, że przez działkę przebiega droga konieczna.
Na czym polega zniesienie służebności gruntowej?
Zanim przejdziemy do odpowiedzi na pytanie, na czym polega zniesienie służebności gruntowej, wyjaśnijmy zwięźle, czym w świetle przepisów k.c. jest tego rodzaju służebność. Pamiętajmy, że nasze prawo rzeczowe zna także służebności osobiste oraz obecną w prawie nieruchomości od niemal dwóch dekad służebność przesyłu.
Trzeba zwrócić uwagę, że z art. 285 § 1 k.c. wynika, że interesująca nas służebność to prawo, na mocy którego właściciel tzw. nieruchomości władnącej może korzystać z tzw. nieruchomości obciążonej bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążanej jest ograniczony w pewnych działaniach co do swojej nieruchomości (np. swobodzie jej zabudowy). Służebności są z dawien dawna zaliczane do tzw. ograniczonych praw rzeczowych (prawa na rzeczy cudzej, iura in re aliena). Największe znaczenie mają obecnie w praktyce prawa nieruchomości. Doskonałym przykładem jest służebność przesyłu (oraz wynagrodzenie za jej ustanowienie) oraz służebność drogi koniecznej.
Dwie posesje, dwóch właścicieli
Aby istota służebności jako prawa rzeczowego była bardziej zrozumiała, wyjaśnijmy w tym miejscu, że:
1) właściciel nieruchomości władnącej to podmiot (osoba fizyczna, spółka, gmina itd.) uprawniony ze służebności gruntowej, czyli osoba korzystająca z cudzej nieruchomości.
2) właściciel nieruchomości obciążonej to natomiast podmiot, na którym ciążą obowiązki, które polegają przede wszystkim na znoszeniu (tolerowaniu) ingerencji osób uprawnionych tytułem danej służebności (zatem przede wszystkim właściciela z pkt 1 powyżej), np. przejeżdżania i przechodzenia po drodze koniecznej.
Warto pamiętać, że w naszym systemie prawnym służebności nie mogą polegać na działaniu (aktywnym świadczeniu) właściciela obciążonej nieruchomości (np. przewożeniu przezeń ładunków między drogą a nieruchomością władnąca). Odpowiada to paremii servitus in faciendo cosistere nequit (łac. „służebność nie może polegać na czynieniu”).
Czy zniesienie i wygaśnięcie służebności gruntowej to to samo?
Spoglądając na przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące kwestii ustanowienia i zniesienia służebności gruntowej, z pewnością można dostrzec, że sąsiadują z nimi także przepisy odnoszące się do tzw. wygaśnięcia służebności, np. służebności przechodu czy czerpania wody. Warto poświęcić im nieco uwagi, dzięki czemu odpowiedź na postawione wyżej pytanie okaże się niezbyt trudna.
Co mówią przepisy?
Jak wskazuje Kodeks, wygaśnięcie służebności nastąpić może w kilku określonych przepisami sytuacjach:
1) w przypadku zrzeczenia się tego prawa (gdy właściciel nieruchomości władnącej złoży oświadczenie, iż zrzeka się danej służebności gruntowej; zob. dotyczący zrzekania się ograniczonych praw rzeczowych, zatem także np. użytkowania, art. 246 § 1 k.c.).
2) w razie zajścia tzw. konfuzji (łac. confusio – dosł. zmieszanie się, np. płynów) czyli wystąpienia sytuacji, gdy właściciel nieruchomości obciążonej stanie się właścicielem nieruchomości władnącej lub odwrotnie;
3) w rezultacie niewykonywania danej służebności przez 10 lat (art. 293 § 1 k.c.). Pamiętajmy przy tym, że gdy treść służebności polega na obowiązku nieczynienia (biernego zachowania się), służebność gaśnie tylko gdy na obciążonej posesji od dziesięciu lat trwa stan rzeczy sprzeczny z treścią wspomnianej służebności (art. 293 § 2 k.c.).
Kiedy służebność gruntowa może być zniesiona?
Służebność gruntowa może być zniesiona, gdy zainteresowani nie dojdą do porozumienia, zaś właściciel nieruchomości władnącej nie zgadza się na „likwidację” swego ograniczonego prawa rzeczowego. Praktyka pokazuje, że w takiej sytuacji trzeba zwykle skierować sprawę do sądu i uzyskać prawomocne orzeczenie. Można także próbować negocjacji np. z pomocą adwokata czy radcy prawnego.
Warto pamiętać, że zniesienie może nastąpić za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia:
1) bez wynagrodzenia służebność może być zniesiona, gdy utraciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie. Chodzi tu o sytuację, gdy służebność nie jest już potrzebna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 295 k.c.).
2) za wynagrodzeniem można znieść służebność wówczas, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się ona szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 k.c.).
Jeżeli służebność gruntowa jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej to nie ma możliwości jej przymusowego zniesienia. Inwestor czy np. osoba zainteresowana nabyciem ziemi rolnej powinna w takiej sytuacji dążyć do porozumienia z właścicielem nieruchomości władnącej. Dzięki temu może udać się uzyskać od niego dobrowolne zrzeczenie się przysługującego mu prawa.
Spojrzenie na orzecznictwo
Uprawnionym do żądania zniesienia omawianej przez nas służebności jest nie tylko właściciel (np. gmina) ale także użytkownik wieczysty nieruchomości obciążonej (por. uchw. SN z 22 października 1968 r., III CZP 98/68).
Utrata znaczenia, o której mowa w art. 295 k.c. to taka sytuacja, w której służebność jest już całkowicie zbędna dla władnącej nieruchomości. Innymi słowy: względy gospodarcze lub inne, które uzasadniały ustanowienie jej odpadły w całości (np. wybudowano drogę zatem zbędna stała się służebność drogi koniecznej). W ten sposób zinterpretował „utratę znaczenia” SN w wyroku z 26 listopada 1999 r., III CKN 467/98.
Co ciekawe, samo to, że dla właściciela nieruchomości władnącej przydatne jest przejeżdżanie drogą konieczną do swych innych nieruchomości pozbawionych budynków gospodarskich, nie przekreśla możliwości zniesienia służebności drogi koniecznej w oparciu o art. 295 k.c. (wyrok SN z 26 października 1999 r., III CKN 467/98).
