Umowa o roboty budowlane ma podstawowe znaczenie dla polskiej gospodarki. W roku 2019 sektor budownictwa wytwarzał 6,6 % PKB naszego kraju, a jego wartość wynosiła 145 miliardów złotych. Sądzimy zatem, że warto zainteresować się jego aspektem prawnym, co pozwoli na rozwój Twojej działalności gospodarczej oraz zdobywanie wiedzy w nowej dziedzinie, powiązanej z każdym obszarem naszego życia.
Umowa o roboty budowlane w szerszej perspektywie
Umowę o roboty budowlane komentarz pod redakcją Gerarda Bieńka określa jako kontrakt, którego przedmiotem w założeniu twórców Kodeksu cywilnego był rezultat, mający powstać za sprawą sekwencji powiązanych ze sobą funkcjonalnie czynności różnych podmiotów. W grę wchodziły tu banki państwowe lub spółdzielcze oraz organy administracji, zatem kluczowe podmioty systemu gospodarki nakazowo-rozdzielczej. Poza samym wykonaniem zamówionych prac budowlanych, wzięto pod uwagę również pewien zaplanowany efekt techniczny i ekonomiczny w ramach planu gospodarczego. Ważna była m.in. kwestia zdobycia tzw. tytułu inwestycyjnego, a to poprzez umieszczenie inwestycji we właściwym planie. Z perspektywy historycznej, Ewa Zielińska zwraca uwagę, że Kodeks Zobowiązań nie zawierał odpowiednika umowy z art. 648-658 k.c. Umowy o wykonawstwo budowlane mieściły się w ramach umów o dzieło, tak też kwalifikowała je doktryna i orzecznictwo, idąc za rozwiązaniami pochodzącymi z prawa rzymskiego (locatio-conductio operis, locatio-conductio operarum). Po II wojnie światowej stosunki umowne w budownictwie poddano licznym ograniczeniom. Przywróceniu po 45 latach gospodarki rynkowej towarzyszyła nowelizacja k.c. z 28 VII 1990, znosząca m.in. podział na obrót uspołeczniony i powszechny oraz usuwająca pojęcie jednostek gospodarki uspołecznionej. Zmieniono też art. 648 k.c., likwidując kwalifikowany charakter interesującej nas tu umowy, dzięki czemu dotyczące jej regulacje kodeksowe mają charakter powszechny.
De lege lata umowa, którą tu charakteryzujemy, opiera się na zobowiązaniu się wykonawcy do oddanie obiektu przez tę umowę przewidzianego. Skorelowane z nim jest zobowiązanie inwestora do zapłaty wynagrodzenia umownego, odebrania obiektu i innych czynności wymaganych przepisami prawa. Wyliczenie obowiązków inwestora z art. 647 jest jedynie częściowe, na co wskazują słowa „w szczególności”. „Inwestor” w sensie przyjętym przez prawo cywilne to tyle, co podmiot, który zamawia wykonanie obiektu budowlanego, niezależnie od jego statusu w ramach prawa administracyjnego, w tym budowlanego (zob. np. wyr. SN z 22 VII 2004 r., II CK 477/03). Zwróć również uwagę, że kodeks cywilny nie stawia wymogu, aby wykonawca był osobą, która zawodowo zajmuje się pracami budowlanymi. Trudno jednak pominąć wymóg szczególnych kwalifikacji zawodowych przewidziany przez przepisy budowlane. Do umowy można wprowadzić wymóg, by wykonawca zagwarantował prowadzenie robót przez osoby uprawnione.
Ewa Zielińska zwraca uwagę, że omawiany przez nas kontrakt jest odrębnym typem umowy nazwanej, nie zaś podtypem umowy o dzieło. Wynika to z wyodrębnienia w kodeksie (argumentum a rubrica) i uregulowaniu jako typu równorzędnego, chociaż jej essentialia negotii (istotne składniki kontraktu, jego „esencja”) są zbieżne z umową o dzieło. Dodatkowym argumentem jest geneza regulacji.
Forma umowy o roboty budowlane i swoboda jej kształtowania przez kontrahentów
Co do zasady, dla umowy o roboty budowlane kodeks cywilny wymaga w art. 648 formy pisemnej. Forma ta jest zastrzeżona pod tzw. rygorem ad probationem. Wobec tego, zawarcie umowy może nastąpić również przez inne oświadczenia stron, byle wyrażały one ich wolę w sposób dostateczny. Wynika to, jak zasadnie przypomina Przemysław Drapała, z art. 60 k.c. Wyrażenie woli może nastąpić na piśmie, w formie aktu notarialnego oraz ustnie albo per facta concludentia. Te dwie ostatnie metody znajdują zastosowanie jedynie do umówi o bardzo małej wartości lub bardzo prostych. Zwykle nawet w przypadku prostej umowy o roboty budowlane, wzór na piśmie okazuje się niezbędnym minimum, pozwalającym uporządkować kwestie rozliczeń i określić jakie prace mają być wykonane.
Konsekwencje niezachowania formy pisemnej
Konsekwencją niezachowania formy pisemnej przewidzianej przez prawo ad probationem jest zastosowanie ograniczeń dowodowych przewidzianych w par. 1 i 2. art. 74 k.c. W ten sposób wypowiedział się np. Sąd Najwyższy w wyroku z 1 IV 1998 r., II CKN 667/97, przypominając, że forma przewidziana w art. 648 k.c. nie jest warunkiem ważności kontraktu, lecz jej niezachowanie prowadzi do ograniczeń dowodowych przewidzianych przez art. 74 k.c. w zw. z art. 246 k.p.c. Zgodnie z tymi uregulowaniami, jeśli zastrzeżono formę pisemną bez rygoru nieważności, w wypadku braku jej braku, w postępowaniu przed sądem nie jest dopuszczalne dowodzenie faktu zawarcia umowy za pomocą dowodu z zeznań świadków bądź z przesłuchania stron.
Zwróć uwagę, że przepisy o formie pisemnej nie znajdują zastosowania do czynności prawnych dokonywanych między przedsiębiorcami (art. 74 par. 4 k.c., obowiązujący od 8 IX 2016 r.). Ustawodawca zdecydował się zatem na wyłączenie formy ad probationem również do umowy między przedsiębiorcami. Wobec tego fakt zawarcia umowy (złożenia zgodnych oświadczeń woli) oraz sama jej treść może być dowodzona wszelkimi środkami dowodowymi (por. wyrok Sądu Najwyższego z 28 sierpnia 2013 r. V CSK 362/12).
W sprawie usunięcia formy ad probationem w stosunkach kontraktowych między przedsiębiorcami Sąd Najwyższy wypowiedział się w wyroku z 20 I 2012 r., i CSK 246/11. Zaznaczył, że eliminacja tej formy umów oznacza jedynie zniesienie ograniczeń w zakresie udowodnienia faktu dokonania danej czynności prawnej (zawarcia umowy). Jeśli przedsiębiorcy zastrzegli dokonanie czynności prawnej w formie pisemnej, lecz nie określili jakie będą skutki niezachowania tejże formy, można wnioskować że brak umówionej formy pozostaje bez konsekwencji. Nie powoduje zatem nieważności ani nie pociąga za sobą ograniczeń dowodowych. Strony mogą oczywiście umówić się o zachowanie formy pisemnej lub np. formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności – ad solemnitatem. Jest do dopuszczalne w ramach swobody umów kształtowanie tzw. pactum de forma (zob. art. 76 k.c.).
Umowy o generalne wykonawstwo i wykonawstwo częściowe
Nie budzi wątpliwości, że prowadzenie budowy, zwłaszcza w ramach bardziej złożonego procesu inwestycyjnego, wymaga realnej i efektywnej współpracy między poszczególnymi jej uczestnikami. Wobec tego, praktyka wykształciła sprawdzone, ogólnie, a dzięki temu powtarzalne schematy organizacyjne. Schematy te korzystają z oferowanych przez porządek prawny instrumentów i konstrukcji jurydycznych.
Inwestor może organizować i koordynować wykonawstwo i projektowanie, posługując się podwykonawcami. Może również samodzielnie koordynować i organizować te czynności, jednak w praktyce tylko w ograniczonym zakresie. W takim wypadku korzysta z pomocy generalnego wykonawcy i generalnego projektanta (obaj mogą mieć swych podwykonawców). Trzecim spotykanym na rynku rozwiązaniem jest korzystanie z modelu tzw. kompleksowej realizacji pod klucz, którą wykonuje generalny realizator inwestycji.
Zwróć uwagę, że naszkicowane wyżej modele zbudowano przyjmując założenie realizacji inwestycji budowlanych w znacznym lub wielkim rozmiarze, w stosunkach między profesjonalistami. Przez profesjonalistów trzeba tu rozumieć podmioty, które dysponują określonym poziomem umiejętności i wiedzy praktycznej oraz teoretycznej (nie tylko przedsiębiorców w sensie k.c.). Warto pamiętać, że kodeksowa umowa nie musi „przystawać” do wyżej zasygnalizowanych schematów. Inwestor może wybrać umowy jednostkowe (obejmujące jedynie wydzielone czynności), umowy kompleksowe (więcej niż jedna czynność w ramach procesu inwestycyjnego) lub skorzystać z kompleksu umów wraz z umową ramową (np. kontrakty z wykonawcami robót ogólnobudowlanych i prac wykończeniowych).
Jak pisze K. Zagrobelny, praktyka kształtująca się w okresie obwiązywania w Polsce ogólnych warunków umów o realizację inwestycji (zarządzenie z r. 1974) wytworzyła kilka rodzajów umów inwestycyjnych. Są to umowy o generalną realizację inwestycji, umowa o generalne wykonawstwo, o podwykonawstwo i tzw. podwykonawstwo częściowe.
Tenże autor przypomina, że inwestorem w sensie art. 647 i n. k.c. jest każdy podmiot zawierający umowę o treści wskazanej w art. 647, również jeśli w sekwencji powiązań prawnych zajmował uprzednio pozycję wykonawcy. Inwestorem staje się też np. inwestor zastępczy w stosunku do generalnego wykonawcy inwestycji albo wykonawcy częściowego.
Zwróć również uwagę, że terminy „generalny wykonawca” i „podwykonawca” pojawiły się w k.c. w związku z wprowadzeniem instytucji solidarnej odpowiedzialności inwestora. Generalny wykonawca to wykonawca zobowiązany do spełnienia świadczenia, na które składa się całość inwestycji. Sama konstrukcja umowy pozostaje be zmian. Podwykonawca zaś to ten, kto umówił się z wykonawcą o realizację robót budowlanych. W ramach tej umowy wykonawca zajmuje pozycję inwestora, jednak określenia tego nie użyto ze względu na dążenie do jasności tekstu ustawy. W roli inwestora i wykonawcy może występować wiele podmiotów, działając np. w formie konsorcjów. Zwykle na konsorcjum decydują się przedsiębiorcy budowlani przystępujący do realizacji przedsięwzięcia o złożonym charakterze. Użyteczne okazują się wtedy np. Warunki Kontraktowe FIDIC mające charakter standardów międzynarodowych. FIDIC to skrót nazwy organizacji, wydającej owe warunki – Fédération Internationale des Ingénieurs-Conseils, czyli Międzynarodową Federację Inżynierów Konsultantów. Warunki są znane jako tzw. „książki”: czerwona, żółta i złota. Wykonawcy częściowi mają przydzielony zakres prac, zaś swe roboty realizują albo etapami (sekwencyjnie) lub w toku procesu budowlanego (symultanicznie i komplementarnie). Koordynacją prac może zajmować się inwestor lub inna osoba, np. inspektor nadzoru inwestorskiego. Wykonawca częściowy może oczywiście powierzyć poszczególne prace „własnym” podwykonawcom, stając się w stosunku do nich wykonawcą generalnym.
Umowa o roboty budowlane z podwykonawcą i gwarancja zapłaty
Kontrakty tego rodzaju opierają się na powierzeniu przez wykonawcę robót budowlanych przynajmniej jednemu podwykonawcy. Taką umowę można określić jako podtyp umowy o roboty budowlanej, mimo treści art. 647 k.c., który wskazuje jako strony jedynie inwestora i wykonawcę.
Zwróć uwagę na art. 647(1) kodeksu cywilnego, wprowadzający przywileje podwykonawcy w zakresie jego wynagrodzenia. Jak pisze Renata Tanajewska, ratio legis wprowadzenia tego przepisu jest uporządkowanie relacji między podmiotami uczestniczącymi w procesie inwestycyjnym (stronami umów). Regulacja ma charakter tzw. przepisu bezwzględnie obowiązującego (ius cogens), zatem postanowienia umowne kształtujące stosunki prawne między stronami w inny sposób są nieważne (por. art. 58 k.c.). Zgodnie z art. 366 k.c., odpowiedzialność solidarna sprawia, że wierzycie może żądać świadczenia w całości lub w części od każdego z nich. Co ważne, aż do pełnego zaspokojenia wierzyciela, wszyscy odpowiedzialni solidarnie pozostają zobowiązani. Wobec tego odpowiedzialność przewidziana w art. 647 (1) k.c. sprawia, że podwykonawca może wystąpić o zapłatę wprost od inwestora.
Zarówno zgłoszenie jak i sprzeciw wymagają formy pisemnej, również pod rygorem nieważności. Na wykonawcę (generalnego wykonawcę) nałożono obowiązek zgłoszenia sprzeciwu bez zwłoki, przed przystąpieniem do prac budowlanych pod rygorem wyłączenia solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Inwestor nie będzie ponosił solidarnej odpowiedzialności za zapłatę podwykonawcy gdy w terminie 30 dni od dnia dokonania zgłoszenia podwykonawcy przez wykonawcę sprzeciwi się podjęciu się wykonywania prac przez zgłoszony podmiot. Warto pamiętać, że inwestor odpowiada wobec podwykonawcy tylko do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za określony umownie zakres prac. Jak pisze R. Tanajewska, zakres prac przewidziany w umowie wykonawcy z podwykonawcą nie może wykraczać poza zakres świadczeń z umowy tegoż wykonawcy z inwestorem. Zwróć uwagę, że art. 647 (1) znajdzie zastosowanie również wobec dalszych podwykonawców (analogia legis w pełnym zakresie) oraz w sytuacji zlecenia tylko części robót (podwykonawstwo częściowe).
Z orzecznictwa dotyczącego art. 647 (1) Kodeksu cywilnego
Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 29 XII 2017 r. wskazał, że treść art. 647 (1) wskazuje, że rygor nieważności obejmuje tylko relacje między inwestorem a podwykonawcą. Sankcji nieważności nie wprowadza omawiany już przez nas art. 648, przewidujący formie pisemną ad probationem.
Zgodnie z tezą wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 8 XI 2017, I ACa 480/17, sama wiedza inwestora o wykonywaniu robót budowlanych przez danego wykonawcę i brak sprzeciwu nie wystarczy do przyjęcia jego odpowiedzialności przewidzianej przez par. 5 art. 647 (1). Sąd przypomniał, że ustalenie, czy w konkretnych okolicznościach zachowanie danego człowieka ma walor dorozumianego oświadczenia woli oraz stwierdzenie, jakiej treści jest to oświadczenie, wymaga zawsze analizy kontekstu tego zachowania w świetle m.in. art. 60 i 65 par. 1 k.c. (por. kluczowa w obszarze dorozumianej zgody inwestora uchwała SN z 17 II 2016 r., III CZP 108/15). Sądzimy, że zgodzisz się również ze stwierdzeniem poznańskiego Sądu Apelacyjnego, że to w interesie podwykonawcy leży uzyskanie wyraźnej deklaracji inwestora, wobec tego winien on starać się o uzyskanie tejże zgody, a w razie biernej postawy głównego wykonawcy winien skontaktować się z inwestorem i przedstawić mu umowę podwykonawczą. Przeciwko automatyzmowi i formalizmowi przemawia również orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 7 VII 2017 r. (I ACa 316/17). Sąd zaznaczył, że dla powstania odpowiedzialności inwestora przewidzianej w art. 647(1) par. 5 nie jest wymagane bezpośrednie przedstawienie mu umowy (np. fizyczne „wyłożenie” kartek na posiedzeniu zarządu). Wystarczy, jeśli zainteresowany miał realną możliwość zapoznania się z tą umową.
Zgoda inwestora na udział podwykonawcy nie może obejmować sytuacji zbyt niedookreślonych. Zwrócił na to uwagę Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 9 I 2018 r., V ACa 1000/17, wyłączając dopuszczalność zgody gdy nieznany jest zakres prac podwykonawcy i ich cena oraz warunki i termin ich wykonania. By odpowiadać za zapłatę, inwestor musi znać skonkretyzowane warunki umowy podwykonawczej, dopiero wtedy można mówić o jego zgodzie.
Kończąc nasz tekst, chcemy zwrócić uwagę na mającą korzenie w oparciu się Rzymian na bona fides elastyczność prawa prywatnego, zwłaszcza prawa umów. Przykładowo, Sąd Najwyższy w wyroku z 18 I 2018 r., V CSK 283/17 uznał, że przedmiotem umowy z art. 647 k.c. może być nie tylko budowa czy rozbudowa, lecz również rozbiórka obiektu. Takie stanowisko nie doczekało się co prawda aprobaty w doktrynie (zob. K. Zagrobelny, System…, s. 94), jednak wskazuje na potencjał doboru rozwiązań prawnych od potrzeb rynku. Niezależnie od tego kontrowersji naukowców, wysoka świadomość prawna uczestników procesu inwestycyjnego zawsze okazuje się korzystna nie tylko w wymiarze gospodarczym.
