Budowanie ogrodzenia zgodnie z prawem może na pierwszy rzut oka wydawać się sprawą błahą, zwłaszcza gdy chodzi o niezbyt wysoki, przydomowy płot. Mimo to, doświadczenie – zarówno prawnicze, jak i życiowe – pokazuje, że budowa ogrodzenia budzi kontrowersje. Dotyczą one nie tylko lokalizacji płotu, lecz także np. kwestii pokrycia kosztów budowy. By uniknąć zbędnych wydatków i sąsiedzkich sporów warto spojrzeć na aktualne unormowania prawne.
Budowanie ogrodzenia: kto powinien za to zapłacić?
Szczególne znaczenie dla rozliczeń za budowanie płotu albo innego typu ogrodzenia ma to, że przepisy, czy to prawa administracyjnego, czy to rzeczowego, nie wprowadzają specjalnych, szczegółowych reguł w tej materii. Ustawodawca wychodzi z założenia, że byłaby to zbędna, niesprzyjająca elastyczności prawa kazuistyka. Doświadczenie praktyków prawa dowodzi, że bardzo szczegółowe przepisy, choć mogą sprawiać wrażenie regulacji kompleksowej i precyzyjnej, zwykle nie przystają do zmienności życia (w tym inwestycji budowlanych). Pociąga to za sobą np. konieczność uchwalania coraz to nowych ustaw nowelizujących. Można zatem powiedzieć, że pewna doza ogólności sprzyja sprawiedliwym i sensownym w perspektywie gospodarczej rozwiązaniom
Sięgnijmy do Kodeksu
Trzeba zwrócić uwagę, iż w art.154 § 2 k.c. mowa jest wyłącznie o wspólnym pokrywaniu przez sąsiadów kosztów utrzymania płotów już istniejących. Przepis ten nie odnosi się więc do pokrywania kosztów budowy nowych urządzeń usytuowanych w granicy sąsiadujących ze sobą gruntów (tak orzekł między innymi Sąd Najwyższy w uchwale z 24 stycznia 2002r., III CZP 75/01).
Wobec tego koszt budowy ogrodzenia musi ponosić ten podmiot, który realizuje prace budowlane (inwestor indywidualny, spółdzielnia, spółka itp.). Dotyczy to zarówno właściciela, jak i np. wieczystego użytkownika.
Właściciel ma prawa, ale ponosi też koszty
Warto podkreślić, że nie ma podstaw prawnych do obciążania sąsiada tego typu wydatkami. Osoba, która grodzi swą nieruchomość, stawiając płot na własnej ziemi, realizuje swe prawo własności (art. 140 k.c.). Z tego tytułu nie może jednak samowolnie przerzucać nawet części kosztów ogrodzenia na sąsiadów. Płoty i podobne urządzenia „graniczne” usytuowane na danej nieruchomości są własnością jej właściciela. Wobec tego on tylko ponosi koszty związane np. z ich wymianą. W doktrynie prawa cywilnego zwraca się uwagę, że jeśli prawodawca miałby zamiar objęcia obowiązkiem z art. 154 § 2 k.c. także np. odbudowę zniszczonych płotów czy murów granicznych, ująłby to wyraźnie w przepisie. Uczynił tak np. w art. 152 k.c., w którym nałożono na właścicieli sąsiadujących gruntów obowiązek utrzymywania i urządzenia stałych znaków granicznych oraz ponoszenia wynikających z tego kosztów po ½.
Sąsiedzka umowa
Oczywiście odmiennie przedstawia się sytuacja, gdy sąsiedzi dojdą do porozumienia i postanowią wspólnie postawić nowe ogrodzenie. W takim porozumieniu (umowie) można określić, kto i w jakich proporcjach ponosi koszty prowadzonych prac. Umowa nie musi być sporządzona na piśmie, wystarczy nawet zawarcie jej w sposób dorozumiany (per facta concludentia). Mimo to, praktyka pokazuje, że spisanie umowy i dołączenie do niej faktur i innych rachunków za materiały i prace znacznie zmniejsza ryzyko późniejszych nieporozumień.
Po wybudowaniu ogrodzenia można natomiast na podstawie powołanego wyżej art. 154 §2 k.c. domagać się od sąsiada kosztów utrzymania płotu. Dotyczy to współfinansowania remontów oraz napraw i bieżącej konserwacji.
Budowanie ogrodzenia a formalności przewidziane w Prawie budowlanym
Rodzaj formalności, jakie należy załatwić w związku z budowaniem ogrodzenia przy granicy posesji zależy od miejsca usytuowania płotu i jego wysokości. Jeżeli ogrodzenie jest budowane pomiędzy sąsiadującymi działkami, a jego wysokość nie przekracza 2,2 m, to nie wymaga to ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Mówi o tym jasno art. 29 ust. 2 pkt 20 Prawa budowlanego.
Zgłoszenie budowy ogrodzenia (jak i jego remontu) jest konieczne jeżeli płot ma wysokość powyżej 2,2m. (art. 29 ust. 1 pkt 21 Prawa budowlanego) Warto zwrócić uwagę, że w takiej sytuacji miejsce, w którym jest usytuowane tego typu ogrodzenie (np. na granicy czy nieco dalej) nie ma w świetle przepisów budowlanych znaczenia.
Ważne procedury i terminy
Zgłoszenia należy dokonać przed planowanym rozpoczęciem prac budowlanych przy nowym płocie. Właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 Prawa budowlanego, będzie starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu.
Co powinno znaleźć się w zgłoszeniu prac?
W zgłoszeniu należy określić rodzaj robót, ich zakres, miejsce realizacji, a także sposób ich wykonywania. Trzeba również podać termin ich rozpoczęcia (art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego). Trzeba pamiętać, że do zgłoszenia trzeba dołączyć m.in. oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane i odpowiednie rysunki (zob. wyliczenie w art. 30 ust. 2a Prawa budowlanego).
Jeżeli w ciągu 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ administracji budowlanej nie zgłosi sprzeciwu co do prowadzenia zamierzonych prac, to można przystąpić do budowy płotu. Warto wiedzieć, że de lege lata można ją rozpocząć w ciągu trzech lat od terminu określonego w zgłoszeniu (art. 30 ust. 5b Prawa budowlanego). Po upływie tego okresu konieczne będzie ponowienie zgłoszenia. Dzięki dobremu rozplanowaniu prac (np. w związku z nadchodzącą zimą) z pewnością uda się uniknąć konieczności powtórnego zgłaszania zamiaru budowy.
Zgłoszenie budowy, tak samo jak zgłoszenie realizacji innych robót budowlanych, może być wniesione w tradycyjnej formie dokumentu papierowego ub w formie elektronicznej. W tym wypadku trzeba skorzystać z rządowego portalu e-Budownictwo (art. 30 ust. 4d Prawa budowlanego).
Gdy pismo ma braki
Jeżeli konieczne okazałoby się uzupełnienie zgłoszenia budowy płotu, administracja budowlana zobowiąże inwestora do uzupełnienia brakujących dokumentów. Powinno to nastąpić w formie postanowienia, w którym wskazany będzie termin na uzupełnienie zgłoszenia (art. 38 ust. 5c Prawa budowlanego). Trzeba pamiętać, że brak wymaganych uzupełnień skutkuje sprzeciwem organu budowlanego.
Gdzie można stawiać płot? Co w praktyce będzie najlepszym rozwiązaniem?
Jeżeli budowa płotu następuje w porozumieniu z sąsiadem, to ogrodzenie najlepiej stawiać w osi granicy działek. Jeżeli sąsiedzi nie mogą osiągnąć porozumienia, ogrodzenie można postawić w granicy działki, do której dysponuje się tytułem prawnym. W takiej sytuacji nie można przekroczyć granicy sąsiada. W razie budowy płotu od strony ulicy nie można przekraczać linii rozgraniczających drogę. Należy zwrócić uwagę, czy nieruchomość jest objęta MPZP i czy przewidziano w nim poszerzenie drogi. Jeżeli tak, dobrym rozwiązaniem jest odsunięcie ogrodzenia „w głąb” naszej posesji i pozostawienie niezabudowanego pasa ziemi, odpowiadającego szerokością planowanemu poszerzeniu ulicy. Dzięki temu uda się uniknąć kosztów związanych z rozbiórką nowo wybudowanego płotu.
Na zakończenie należy dodać, że w razie wątpliwości co do przebiegu granic warto zlecić geodecie wznowienie znaków granicznych (innymi słowy: odszukanie i odpowiednie zaznaczenie ich na gruncie). Dzięki temu uda się uniknąć konieczności rozebrania nowo wzniesionego płotu, jeżeli okaże się, że omyłkowo przekroczono granicę własnej działki.
