rozwiązanie prawne
Odszkodowanie za słupy energetyczne na działce może okazać się sporą sumą, rekompensującą w znacznej mierze spadek wartości nieruchomości wywołany wzniesieniem na niej instalacji przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Pierwszym krokiem jest tzw. due dilligence, czyli dokładnie zbadanie stanu prawnego pod kątem ustalenia, czy istnieje tytuł prawny dla posadowienia słupów na danej działce.
Odszkodowanie za słup energetyczny na naszej działce: co trzeba sprawdzić?
Doświadczenie prawników zajmujących się nieruchomościami i prawem zobowiązań wskazuje, że aby uzyskać odszkodowanie za słup energetyczny postawiony na działce trzeba przede wszystkim zbadać, czy stoi on na posesji bez podstawy prawnej (np. odpowiedniej służebności lub decyzji administracyjnej). Jeśli podstawy prawnej brak, możemy dochodzić odszkodowania. Zwykle w ten sposób określa się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, chociaż można także domagać się naprawienia szkody, np. powstałej w związku z wjeżdżaniem czy wchodzeniem pracowników zakładu energetycznego na posesję (zob. art. 224, 225 i 230 k.c.). Wynagrodzenie przysługuje także, gdy chodzi o posiadanie służebności. Ze względu na to, że polega ono na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (np. linii energetycznej), ogranicza ono swobodę właściciela. Można zatem mówić o wynagrodzeniu za korzystanie z danej nieruchomości w granicach służebności.
Staranna diagnoza
W praktyce tytułem prawnym do nieruchomości może być decyzja administracyjna, wydana jeszcze w czasach PRL. Należy zwrócić uwagę na to, czy decyzja taka była jedynie podana do wiadomości poprzedniemu właścicielowi działki, czy właściciel ten wyraził zgodę na przebieg linii energetycznej. Zgoda na posadowienie linii jest wymagana od 1985 roku. Ze spraw formalnych należy również dokładnie sprawdzić treść księgi wieczystej. Może być tak, że na nieruchomości ustanowiona jest służebność przesyłu. Będzie to widoczne w dziale II księgi. Jeżeli powyższe czynności wskazują, że przedsiębiorstwo działa bezprawnie to można sprawę spróbować załatwić polubownie. W tym celu warto zwrócić się do przedsiębiorstwa energetycznego z odpowiednio uargumentowanym pismem o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z naszej działki oraz wypłatę odszkodowania, np. ze względu na pogorszenie stanu nieruchomości. Można do tego dołączyć także wniosek o ustanowienie służebności przesyłu. Zwykle ustanowienie takiej służebności następuje za wynagrodzeniem.
Roszczenia nieposiadającego właściciela przeciw posiadaczowi nieruchomości
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (także tylko w granicach służebności) powinien uiścić posiadacz samoistny (czyli władający tak, jak właściciel, zob. art. 336 k.c.).
Posiadacz w złej wierze (taki, który wie, że nie ma tytułu prawnego lub nie wie o tym, ale wiedzieć powinien) ma obowiązek zapłaty wynagrodzenia za cały okres swego bezumownego korzystania z gruntu (zob. art. 225 i 230 k.c.).
Zwykle zakład wie, czy ma tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, wobec tego kwestia jego dobrej lub złej wiary jest dość jasna. Gdybyśmy mieli do czynienia z posiadaniem w dobrej wierze (np. zawarto umowę o ustanowienie służebności, która okazała się nieważna), obowiązek zapłaty wynagrodzenia istnieje dopiero od momentu, w którym posiadacz dowiedział się, że właściciel wytoczył przeciw niemu powództwo z art. 222 k.c.
Wynagrodzenie przysługuje niezależnie od ewentualnej winy posiadacza, tym bardziej od poniesienia przez właściciela jakiejś szkody, np. zniszczenia plonów czy drzew. Znaczenie ma sam fakt władania, oceniony obiektywnie.
Jak wskazuje art. 251 k.c., wspomniane roszczenie o wynagrodzenie przysługiwać może także osobie, która jest uprawniona jedynie do ograniczonego prawa rzeczowego, z którym związane jest władanie nieruchomością. De lege lata chodzi tu o użytkownika (zob. wyrok SN z 3 marca 2004 r., III CK 341/02). Wynagrodzenia może dochodzić również użytkownik wieczysty gruntu, na którym znajdują się słupy.
Zapłaty wynagrodzenia można żądać zanim nastąpiło zaniechanie naruszeń na nieruchomości (wyrok SN z 8 grudnia 2006 r., V CSK 296/06). Dodajmy, że roszczenia o wynagrodzenie przeciwko posiadaczowi w złej wierze nie są uwarunkowane wystąpieniem z powództwem negatoryjnym (o zaniechanie naruszeń), a zatem mogą być zgłoszone przed wytoczeniem go.
Odszkodowanie za słup energetyczny posadowiony na działce: jaki okres może obejmować?
Na wstępie warto zwrócić uwagę, iż odszkodowanie za słup energetyczny znajdujący się na działce należne jest za okres, kiedy konstrukcje wzniesione przez zakład energetyczny stały bezprawnie na posesji – czyli od momentu ich posadowienia aż do chwili ustanowienia służebności gruntowej (w rzadkich przypadkach: usunięcia instalacji a zatem zaniechania korzystania z nieruchomości contra legem).
Praktyka pokazuje, że należy liczyć się z tym, że przedsiębiorstwo negatywnie odpowie na nasze pismo. Przedsiębiorstwa często odmawiają wypłaty jakichkolwiek kwot, powołując się na względy społeczne (np. że linia służy dostawie prądu dla wielu gospodarstw domowych). W takim wypadku pozostaje zwykle jedynie droga sądowa, czasami pomocna może okazać się mediacja.
Jakie roszczenia przysługują?
W pozwie domagać się można wynagrodzenia z art. 225 k.c. za ostatnie 6 lat przed dniem skierowania sprawy do sądu. Odszkodowanie za wcześniejszy okres ulega przedawnieniu (art. 118 k.c.). W przypadku nieruchomości przeznaczonej na działalność gospodarczą odszkodowanie należy ograniczyć do okresu 3 lat. Do pozwu należy dołączyć wypis z KW oraz mapę, na której widać przebieg linii energetycznej. Celowe jest również dołączenie wcześniejszej korespondencji z przedsiębiorstwem przesyłowym w sprawie polubownego załatwienia sprawy. Nie jest to jednak konieczne.
Ustanowienie służebności przesyłu
Na zakończenie warto wskazać, że przed sądem można się domagać zarówno przyznania wynagrodzenia (odszkodowania), jak i ustanowienia służebności przesyłu. Służebność ta to ograniczone prawo rzeczowe, które polega na tym, iż przedsiębiorca może w oznaczonym zakresie korzystać z obciążonej nim nieruchomości, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych (np. gazociągu czy linii energetycznej, zob. art. 305 (1) k.c.).
I w tym przypadku najpierw można próbować załatwić sprawę polubownie. Jeśli przedsiębiorca odmówi zawarcia umowy o ustanowienie omawianej tu służebności, a służebność ta jest niezbędna dla korzystania z instalacji przesyłowej (nie tylko energetycznej, zob. art. 49 § 1 k.c.), właściciel nieruchomości, na której stoją słupy może domagać się zasądzenia adekwatnego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności na rzecz przedsiębiorcy (art. 305(2) § 2 k.c.). Co ciekawe, interesującą nas tutaj służebnością można obciążyć (oczywiście za wynagrodzeniem) nie tylko niezabudowany grunt, np. ziemię rolną, lecz także nieruchomość lokalową albo budynkową (zob. aktualne, mimo zmian stanu prawnego: wyrok SN z 23 czerwca 1993 r., I CNR 72/93 oraz uchw. SN z 13 stycznia 1995 r., III CZP 169/94).
Skutki upływu czasu
Przedsiębiorstwa przesyłowe najczęściej bronią się przed przegraniem sprawy w ten sposób, że podnoszą zarzut zasiedzenia służebności przesyłu. Pozwala na to art. 292 k.c. Zgodnie z nim, służebność gruntowa może być zasiedziana, jednak tylko, jeśli polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (takim urządzeniem są na pewno słupy energetyczne, problematyczne byłoby zasiedzenie np. kabli ukrytych w kanałach pod ziemią). Art. 292 postanawia także, że do zasiedzenia służebności gruntowej stosować należy odpowiednio przepisy dotyczące zasiedzenia prawa własności nieruchomości. Dla nas ważne jest to, że art. 292 znajdzie zastosowanie do służebności przesyłu na mocy art. 305(4) k.c. Terminy zasiedzenia służebności przesyłu będą zatem takie, jak dla zasiedzenia nieruchomości. Aktualnie jest to 20 lat w dobrej wierze, 30 lat w złej wierze (art. 172 k.c.). Przedsiębiorstwo podnosi zatem przed sądem, że korzystało z nieruchomości przez taki okres czasu (20 lub 30 lat), który doprowadził do nabycia przez niego służebności przez zasiedzenie.
