Budynek gospodarczy a garaż – czym się różnią? Nieraz bywa że i jeden, i drugi typ budynku są używane w podobny sposób, nie różnią się też zbytnio konstrukcją ani metrażem. Należy pamiętać, że de iure są to dwa odmienne typy obiektów budowlanych. Przepisy wskazują, że garaż służy do przechowywania oraz bieżącej obsługi samochodów, może przy tym stanowić część innego budynku, np. domu. Budynek gospodarczy powinien natomiast służyć m.in. do prac warsztatowych wykonywanych niezawodowo.
Budynek gospodarczy a garaż: najważniejsze informacje
Chociaż w rzeczywistości funkcje jednego i drugiego budynku mogą się łączyć, np. w zabudowie zagrodowej, to jednak spojrzenie na aktualne regulacje wskazuje, że między budynkiem gospodarczym a garażem zachodzą spore różnice.
Ogólnie rzecz ujmując, można powiedzieć, że budynek gospodarczy to taki, w którym funkcja gospodarcza jest dominująca i podstawowa. Natomiast garaż to pomieszczenie, w którym główną funkcją jest przechowywanie samochodów. Jeżeli w garażu oprócz samochodów jest przechowywany inny sprzęt (np. gospodarczy) to nie zmienia to podstawowej funkcji obiektu jako garażu, czyli funkcji przechowywania samochodów (zob. np. wyrok WSA w Gliwicach z 20 maja 2009 r., II SA/Gl 1189/08).
Ważne paragrafy
Spojrzenie na § 3 pkt 8 rozporządzenia dot. warunków technicznych, jakim winny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: „warunki”), wskazuje, że ustawodawca definiuje budynek gospodarczy jako przeznaczony do wykonywania w sposób niezawodowy prac warsztatowych (np. mniej skomplikowanych napraw kosiarki), a także przechowywania narzędzi, materiałów oraz sprzętu i płodów rolnych. Zgodnie z definicją, budynek gospodarczy pełni rolę pomocniczą, gdyż składowane w nim materiały i przedmioty powinny służyć osobom mieszkającym w domu jedno- albo wielorodzinnym albo np. budynku rekreacji indywidualnej. W zabudowie zagrodowej budynek gospodarczy może być użytkowany również do magazynowania środków produkcji rolnej, płodów rolnych oraz sprzętu niezbędnego w gospodarstwie (np. siewnik, brony, kultywator, opony).
Orzecznictwo zwykle przyjmuje, że taka definicja budynku gospodarczego znajduje zastosowanie także na potrzeby Prawa budowlanego (zob. np. wyrok WSA w Gliwicach z 22 stycznia 2014 r., II SA/Gl 1420/13).
Warto zwrócić uwagę, że „warunki” mówią o garażach różnego typu, np. otwartych garażach wielopoziomowych (zob. § 18 i n.; § 68). Nas interesują przede wszystkim garaże dla samochodów osobowych. Opierając się na § 102 „warunków” można uznać, że garaż taki, jak zasygnalizowaliśmy już na wstępie, służy przede wszystkim do przechowywania oraz bieżącej – a przy tym niezawodowej (tym różni się np. od warsztatu) – obsługi samochodów. Ze względu na łatwopalność paliw, olejów a także niektórych materiałów wykorzystywanych w motoryzacji, § 102 „warunków” wymaga wyposażenia garaży w odpowiednią instalację chroniącą przed wybuchem pożaru.
Jak różnice między budynkiem gospodarczym a garażem wpływają na obowiązek zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania?
Wagę wskazanych w „warunkach” różnic między budynkami gospodarczymi a garażami dobrze widać, gdy właściciel albo np. użytkownik wieczysty planuje zmianę sposobu korzystania z budynku. Pojawia się wtedy pytanie o to, czy niezbędne jest wystąpienie do administracji budowlanej, np. o zezwolenie na zmianę użytkowania lub dokonanie zgłoszenia.
Należy w tym miejscu przypomnieć, że właściciel lub np. zarządca budynku ma obowiązek użytkowania go zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 Prawa budowlanego, zatem np. zgodnie z jego przeznaczeniem. Działalność, która zmienia funkcję obiektu (jego przeznaczenie, wynikające często z samej nazwy, np. co do budynku gospodarczego albo inwentarskiego), stanowi przejaw zmiany sposobu użytkowania (zob. wyrok WSA w Białymstoku z 18 lutego 2014 r., II SA/Bk 895/13).
Zmiana sposobu użytkowania
W artykule „Zmiana sposobu użytkowania” wyjaśniliśmy, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w tym obiekcie lub jego części działalności, która zmienia m.in. warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, warunki zdrowotne, higieniczno–sanitarne, ochrony środowiska czy też wielkość albo układ obciążeń (art.71 ust.1 pkt.2 Prawa budowlanego). Należy jednak pamiętać, że zmiana sposobu użytkowania budynku nie musi prowadzić do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego itd. Wskazuje na to słowo „w szczególności” użyte w cytowanym art. 71 Prawa budowlanego. Innymi słowy, w przepisie określono sytuacje najczęstsze w praktyce, typowe. Mogą zaistnieć inne, również stanowiące zmianę sposobu użytkowania w znaczeniu art. 71 (zob. np. wyrok NSA z 11 grudnia 2007 r., II OSK 1664/06). Podstawowym kryterium i uzasadnieniem konieczności zgłoszenia są względy bezpieczeństwa.
Jakie pismo trzeba przesłać do urzędu?
Ważnym w praktyce wnioskiem, nasuwającym się po spojrzeniu na przepisy jest to, że przekształcenie garażu na budynek gospodarczy ma charakter zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w art. 71 ust.1 pkt. 2 Prawa budowlanego. Dokonanie takiej zmiany wymaga zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej. Wymogi formalne takiego zgłoszenia omawiamy w artykule „Zmiana sposobu użytkowania — formalności”.
