Wymiana okien – pozwolenie czy zgłoszenie? Takie pytanie zadaje sobie wiele osób planujących remont swego domu lub innego budynku. Wymiana okien i drzwi, np. prowadzących na taras, to jedna z najczęściej realizowanych robót budowlanych, nie tylko w związku z termomodernizacją i docieplaniem obiektów. Warto zatem wiedzieć, co mówią aktualne przepisy, tym bardziej, że nowelizacje Prawa budowlanego to zjawisko częste i nie zawsze dobrze przemyślane.
Wymiana okien lub drzwi: czy zawsze niezbędne jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie?
W zależności od sytuacji, przy wymianie okien trzeba uzyskać odpowiednie pozwolenie, trzeba dokonać zgłoszenia lub nie trzeba dokonywać żadnej z tych czynności.
W pierwszej kolejności chcemy omówić sytuację, gdy roboty budowlane polegają na wymianie okien bez zmiany ich koloru, podziału i parametrów wielkościowych. Takie prace można uznać za mające charakter bieżącej konserwacji, która nie wiąże się z istotniejszą ingerencją w budynek. W konsekwencji roboty tego typu są w zasadzie „neutralne prawnie”, nie podlegają regulacji ustawy Prawo budowlane. Wymiana taka nie wymaga zatem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę ani dokonania zgłoszenia.
Takie stanowisko potwierdził Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego w interpretacji dostępnej na stronie internetowej Urzędu.
Urzędowa wykładnia
Inspektor przypomniał, że definicja ustawowa z art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego wskazuje, że remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie robót, które polegają na odtworzeniu jego stanu pierwotnego a przy tym nie stanowią bieżącej konserwacji. Przez tego typu konserwację rozumieć trzeba drobne czynności, które mają na celu redukcję tempa zużycia budynku albo jego części składowych a także umożliwienie korzystania zeń zgodnie z przeznaczeniem (np. sprawne, szczelne okna są niezbędne do mieszkania w domu).
W związku z tym, jak podkreślono w interpretacji, wymiana okien lub drzwi nie stanowi robót budowlanych, które normuje Prawo budowlane. Przypomnijmy jednak, że chodzi tu jedynie o roboty, które nie pociągają za sobą poważniejszej ingerencji w obiekt (np. zmiany kształtu otworów pod okna). Takie prace trzeba ocenić jako przejaw typowego dbania o rzecz pozwalające na jej użytkowanie, np. przez właściciela.
Można powiedzieć, że interesująca nas konserwacja budynku to prace budowlane prowadzone na bieżąco a przy tym w zakresie węższym niż w wypadku remontu (zob. np. wyrok WSA w Bydgoszczy z 25 lutego 2020 r., II SA/Bd 914/19. Przykładowo, konserwacją będzie uszczelnienie dachu, ale już nie wymiana całego pokrycia, tym bardziej wykonanie całego dachu od nowa.
Niezależnie od zmian stanu prawnego, wskazówką pomocną w interpretacji przepisów jest maksyma de minimis non curat lex – „prawo nie zajmuje się błahymi sprawami”.
Wymiana drzwi lub okien: kiedy konieczne będzie pozwolenie na budowę?
Praktyka pokazuje, że wymiana okien nie zawsze będzie wolna od konieczności uzyskania decyzji zawierającej pozwolenie na budowę. Istotny jest tu zakres planowanych robót i ich charakter techniczny.
Przebudowa a nie remont lub konserwacja
Warto zauważyc, że z inną niż opisana powyżej sytuacją mamy do czynienia, gdy wymiana stolarki połączona jest ze zmianą wymiarów otworów okiennych albo np. ich zabudowaniem cegłą, luksferami albo innym materiałem.
Tego typu roboty ingerują w dość znacznym stopniu w konstrukcję ścian, a co za tym idzie trzeba uznać je za przebudowę istniejącego budynku, tak jak definiuje ją Prawo budowlane (art. 3 pkt 7a). Ich przeprowadzenie może wymagać uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. To samo dotyczy sytuacji, gdy na skutek prac budowlanych dochodzi do zmiany lokalizacji okien czy ich kształtu.
Jak czytać przepisy?
Spojrzenie na art. 29 ust. 3 Prawa budowlanego wskazuje, że w razie przebudowy zgłoszenie wystarczy tylko w przypadkach w nim wymienionych. Pamiętajmy, że poprzestanie na nim jest wyjątkiem od reguły, iż do realizacji robót budowlanych niezbędne jest pozwolenie na budowę (art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego). Sytuacje, w których do przebudowy wystarczy tylko zgłoszenie to prace „mniejszego kalibru”, np. docieplenie budynku, którego wysokość jest większa niż 12 m, jednak nie przekracza 25 m.
Ustawodawca pomyślał także o pewnym ułatwieniu dla inwestorów indywidualnych. Dzięki temu, z obowiązku uzyskania pozwolenia zwolnione są wspomniane wyżej prace, jeśli dotyczą elementów konstrukcyjnych i przegród zewnętrznych domów jednorodzinnych i nie prowadzą do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków (art. 29 ust. 2 pkt. 1 lit a Prawa budowlanego).
Warto dodać, że ze względu na wyjątkowy charakter, zwolnienia od uzyskania pozwolenia albo zgłoszenia prac z art. 29 nie powinny być intepretowane rozszerzająco. Odpowiada to zasadzie wykładni exceptiones non sunt extendendae (łac. „wyjątków nie należy roszerzać”).
Kiedy można poprzestać na zgłoszeniu prac?
De lege lata w zasadzie nie jest potrzebne pozwolenie na budowę a jedynie zgłoszenie gdy inwestor zamierza remontować (zatem nie np. odbudowywać) budowle, których wzniesienie wymaga pozwolenia na budowę. Tak samo przedstawia się sytuacja co do budynków, dla których konieczne jest pozwolenie, jednak tylko w zakresie ich elementów konstrukcyjnych albo przegród zewnętrznych (nie innych, zob. art. 29 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego).
Trzeba zwrócić uwagę, że np. w domach o dużym metrażu drzwi i okien, w tym dużych okien balkonowych, może być wiele, w zależności od projektu. W związku z tym, prace związane np. z powiększaniem otworów pod nową stolarkę mogą mieć poważny wpływ na parametry budowli. I tym razem potwierdza się teza, że przepisy budowlane mają sens. Dzięki nim inwestor i osoby korzystające z pomieszczeń w danym budynku mają dodatkową gwarancję komfortu i bezpieczeństwa.
Specyficzną pod względem prawnym sytuacją jest prowadzenie prac w budynku wielorodzinnym, polegających głównie na zmianie kolorystyki lub pierwotnego podziału skrzydeł w otworze okiennym. Takich prac nie można traktować jako bieżącej konserwacji lecz jako remont. Jest tak, ponieważ ich przeprowadzenie odbija się na wyglądzie całego budynku, często wpływa też w pewnym stopniu na jego parametry techniczne (np. gdy maleje powierzchnia przeszklona, zmienia się rodzaj szyb). Dla przeprowadzenia tego typu prac wymagane jest zgłoszenie (zob. art. 29 ust. 3 pkt 2 i ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego).
Wymiana okien w budynkach zabytkowych – pozwolenie czy zgłoszenie?
Co w przypadku wymiany okien w budynku zabytkowym? Trzeba mieć pozwolenie czy wystarczy zgłoszenie? Warto przypomnieć, że roboty budowlane każdego rodzaju, zatem także wymiana stolarki, wykonywane w budowlach zaliczonych przez prawo do zabytków wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Prace prowadzone przy budynku, który znajduje się w obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymagają jednak tylko zgłoszenia (art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego).
Gdy mamy do czynienia z zabytkiem, do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę bądź do zgłoszenia trzeba dołączyć pozwolenie wydane przez właściwego miejscowo wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego in fine)
Tam, gdzie wystarczy zgłoszenie, inwestor może wystąpić także o wydanie pozwolenia na budowę (zob. art. 29 ust. 5 Prawa budowlanego). Praktyka pokazuje, że może to niekiedy być dobrym rozwiązaniem.
