Gdy deweloper wstrzymuje wydanie pozwolenia na użytkowanie, wiele osób nie wie co zrobić. To z pewnością mało komfortowa sytuacja, która może prowadzić do konsternacji, ale też zdenerwowania. W związku z tym, warto poznać odpowiednie zapisy prawne, które wskazują, kiedy może dojść do takiej sytuacji oraz kiedy jest to swego rodzaju nadużycie. W tym artykule przyjrzymy się temu zagadnieniu nieco szerzej.
Co zrobić, gdy deweloper wstrzymuje wydanie pozwolenia na użytkowanie?
Deweloper wstrzymuje wydanie pozwolenia na użytkowanie jedynie w określonych przypadkach. Pomimo tego – jako przyszły użytkownik nieruchomości – możesz nie zdawać sobie sprawy, kiedy takie działania są zgodne z prawem, a kiedy nie. W momencie gdy inwestor dopełnił wszelkich formalności, wówczas umożliwił niejako osobom trzecim możliwość obrony interesów z zakresu prawa budowlanego. Z drugiej strony, nierzetelność wiąże się z gwarancją otrzymania ochrony swoich praw. W tym momencie możesz jednak zastanawiać się, co to oznacza w praktyce? Przyjrzymy się temu poniżej.
Analiza zagadnień prawa budowlanego
Na początek zasadne wydaje się wzięcie pod lupę prawa budowlanego, które zawiera wiele ciekawych zagadnień w analizowanym przez nas temacie. Zauważ, że zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, odbiór lokalu jest możliwy dopiero w momencie, gdy budynek uzyskał dane pozwolenie. Co więcej, art. 59 ust. 7 ustawy Prawo budowlane reguluje postępowanie w sprawie pozwolenia na użytkowanie i określa, że jedyną stroną w procesie uzyskiwania takiego pozwolenia jest inwestor. Po zakończeniu budowy deweloper występuje, przeważnie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, z wnioskiem o wydanie takiego pozwolenia. Może się jednak zdarzyć, że deweloper nie wywiązuje się z tego obowiązku, co uniemożliwia kontrolę wybudowanego obiektu pod względem zgodności z pozwoleniem na budowę. Powodem takiego zachowania może być chęć wywarcia nacisku na nabywców lokali (np. próba uzyskania zapłaty za lokal w krótszym terminie). Istotne jest również to, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, odbiór przed wydaniem takiego pozwolenia jest tak naprawdę sprzeczny z prawem. W konsekwencji, może on uniemożliwić np. ewentualne przyszłe dochodzenia w zakresie odszkodowań czy kar umownych z tytułu opóźnień w oddaniu. Niemniej jednak wiele zależy tutaj od konkretnego przypadku, a także konstrukcji umowy. W związku z tym przydatna może okazać się fachowa pomoc specjalisty. Prawnik jest odpowiednią osobą, która posiada obszerną wiedzę i doświadczenie w tego typu zagadnieniach. Dzięki temu może pomóc Ci znaleźć korzystne rozwiązanie.
Gwarancja ochrony praw nabywcy
W analizie konkretnych sytuacji prawnych niezwykle ważna jest prawidłowa interpretacja obowiązujących przepisów. Pośród tego przydatne mogą okazać się poszczególne interpretacje oraz wyroki sądów, które zapadały w analogicznych sprawach. I tak właśnie Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z dnia 16.05.2013 r. (II OSK 1695/12) orzekł, że w sytuacji, gdy inwestor nie wywiązuje się rzetelnie ze swoich obowiązków prawnych, nabywcy lokali w nowo wybudowanym budynku i inne zainteresowane osoby muszą mieć gwarancję ochrony swoich praw. Oznacza to, że w takiej sytuacji, osoby te mogą same wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie w kolejności przed deweloperem, który powstrzymuje się przed złożeniem takiego wniosku. Umożliwi to legalne korzystanie z mieszkań przez ich właścicieli.
W takiej sytuacji organ badający zasadność wniosku będzie musiał w pierwszej kolejności zbadać czy rzeczywiście deweloper nadużywa swojej pozycji, nie licząc się z interesem swoich klientów. Gdy okaże się, że zarzuty te są zasadne, będzie mógł uznać, że właściciele mają interes prawny w przedłożeniu wniosku o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Podobna sytuacja ma miejsce, gdy mamy do czynienia z istotnym odstąpieniem przez dewelopera od warunków pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu budowlanego czy na skutek legalizacji samowoli budowlanej. Realizacja inwestycji z naruszeniem warunków pozwolenia na budowę lub w ogóle bez pozwolenia może godzić w interesy innych stron zainteresowanych i tym samym mogą one stać się stroną postępowania, co daje im gwarancję ochrony swoich praw.
Odbiór mieszkania w momencie, gdy deweloper wstrzymuje wydanie pozwolenia na użytkowanie
Jak już wiesz sytuacja, w której deweloper wstrzymuje wydanie pozwolenia na użytkowanie jak najbardziej może mieć miejsce. Niemniej jednak pamiętaj, aby dogłębnie przeanalizować to, dlaczego tak się dzieje. Biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, odnieśmy się do jeszcze szerszej analizy, w tym do kolejnego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Analiza sytuacji w świetle pozostałych wyroków sądów
Do tej pory wzięliśmy pod uwagę jeden z wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego. Warty uwagi jest również wyrok z dnia 29 października 2008r. (II OSK 1174/07). W związku z zawartymi w nim informacjami, możesz dowiedzieć się, że wykluczenie uprzywilejowanej pozycji inwestora ma również miejsce w momencie odstąpienia od warunków zawartych w pozwoleniu na budowę, a także w przypadku zalegalizowania tzw. samowoli budowlanej. Jak opisywana sytuacja odnosi się do rzeczywistości? Otóż tak naprawdę naruszając warunki pozwolenia na budowę, możemy mieć do czynienia z godzeniem w interesy innych podmiotów. W konsekwencji, osoby, które tego doświadczyły, mają prawo dochodzić swoich praw już na etapie wydawania konkretnego pozwolenia. Ponadto stają się one stroną procesu. Zauważ, że takie stanowisko sądu jest niezwykle istotne, w szczególności dla osób nabywających mieszkania od deweloperów.
Koniec końców, brak wywiązania się przez dewelopera ze swojego obowiązku, gdy budowa została zakończona, otwiera furtkę na to, aby sami mieszkańcy złożyli wniosek. Pośród tego zauważ jednak, że jest to swego rodzaju odstępstwo od przytaczanego nieco wcześniej art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego i może mieć jedynie charakter incydentalny i wyjątkowy. Innymi słowy, może być stosowane tylko w szczególnych przypadkach, gdy inwestor nie wywiązuje się ze swoich obowiązków. To z kolei determinuje konieczność zbadania zasadności wniosku przez właściwy organ. W związku z tym uprawnienia przysługujące inwestorowi nie przechodzą automatycznie na nabywcę budynku lub jego części, lecz dzieje się tak tylko w określonych przypadkach.
Umowa deweloperska w świetle prawa
Analizowaliśmy do tej pory wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego, a także sytuacje, które mogą prowadzić do niejasności w związku z szeroko pojętym odbiorem budynku lub jego części. Na koniec godne uwagi mogą być również zagadnienia związane z umową deweloperską. Tak naprawdę szersze informacje możemy znaleźć już w art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej, który definiuje ją jako umowę, poprzez którą deweloper po zakończeniu prac przenosi na nabywcę określone prawa. Co ciekawe, we wspomnianym akcie prawnym nie znajdziemy wprost odniesienia do tego, jakie zdarzenie należy wiązać z faktycznym powstaniem lokalu. Niemniej jednak interpretując przepisy, można zakładać, że jest to moment zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Kiedy właściwie następuje ta chwila? Otóż przyjmuje się, że jest to właśnie opisywane przez nas obszernie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Niezwykle istotne jest jednak to, że decyzja ta musi być ostateczna. Oznacza to, że jeżeli wydana decyzja zostanie np. zaskarżona, a następnie uchylona, wówczas nie będziemy mieli do czynienia z zakończeniem przedsięwzięcia.
W nomenklaturze gospodarczej można spotkać się również z tzw. odbiorem wstępnym, który jest realizowany jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Co daje skorzystanie z takiego rozwiązania? Według wielu osób jest to szansa na wcześniejsze zgłoszenie usterek deweloperowi, a także przedstawienie ewentualnych żądań dotyczących napraw. Niemniej jednak jest to dość ryzykowne posunięcie i należy pamiętać o tym, że odbiór wstępny powinien sprowadzać się wyłącznie do weryfikacji technicznej. Zwróć uwagę na to, że budynek bez interesującego nas pozwolenia jest tak naprawdę placem budowy. W związku z tym nie wolno w nim mieszkać ani samodzielnie wykonywać remontów. Niezastosowanie się do przepisów może skutkować wieloma negatywnymi czynnikami.
Jak widzisz, zagadnienia związane z umową deweloperską, a także uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie potrafią być naprawdę skomplikowane. W związku z tym zawsze warto jest rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty. Nasz prawnik specjalizujący się w tej dziedzinie oferuje usługi konsultacyjne, które dostosowujemy do Twoich indywidualnych potrzeb.
