Gwarancja na roboty budowlane, podobnie jak rękojmia nie doczekała się zbyt szczegółowego uregulowania. Nawet pobieżnie przeglądając Kodeks cywilny, łatwo dostrzeżesz, że przepisy mają charakter ramowy, a sprawa rękojmi jest objęta krótkim odesłaniem do artykułów o umowie o dzieło. O gwarancji nie ma żadnej wyraźniej wzmianki. Wobec lakoniczności prawodawcy zapraszamy do zapoznania się z naszym tekstem, przybliżającym sposoby zabezpieczenia interesów inwestora.
Gwarancja na roboty budowlane w aktualnym stanie prawnym
Można powiedzieć, że w Kodeksie cywilnym gwarancja na roboty budowlane została w pewnym sensie pominięta. Przypomnijmy, że ustawa z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz. U. poz. 827 z późn.zm.) uchyliła art. 637 k.c. Spowodowało to częściowe zlikwidowanie odrębnej regulacji odpowiedzialności przyjmującego zamówienie tytułem rękojmi za wady dzieła. Z tego względu, de lege lata odesłanie do przepisów o rękojmi za wady dzieła z art. 656 k.c. odsyła do art. 638 § 1, który ze swojej strony poleca odpowiednio stosować regulację rękojmi przy sprzedaży.
Oprócz tego wspomniana ustawa o prawach konsumenta dodała do art. 638 k.c. § 2, który stanowi, że jeśli zamawiającemu dzieło udzielono nań gwarancji, odpowiednio stosuje się przepisy o gwarancji przy sprzedaży. Jednakże zakres odesłania w art. 656 k.c. obejmuje tylko rękojmię. Prawo nie reguluje zatem odrębnymi przepisami instytucji gwarancji, a co za tym idzie, nie reguluje np. okresu gwarancji na roboty budowlane. Sąd Najwyższy mówi o luce w prawie (uchw. 7 sędziów SN z 29 IX 2009 r., III CZP 41/09). Luka ta uzasadnia stosowanie per analogiam przepisów o gwarancji przy umowie sprzedaży (art. 577 i kolejne k.c.). Jest to tzw. analogia legis, można zatem zakładać, że nawet wobec braku ustawowego odesłania, sądy będą rutynowo stosować przepisy o gwarancji przy sprzedaży również do robót budowlanych.
Mimo tej swoistej luki w prawie nic nie stoi na przeszkodzie w udzielaniu gwarancji przez wykonawców. Tak też przedstawia się praktyka obrotu. W realiach rynku budowlanego klauzule gwarancyjne opierają się zwykle na przepisach kodeksowych dotyczących gwarancji jakości przedmiotu sprzedaży. Warunki gwarancji są włączane do tekstu umowy jako wyodrębniony zespół postanowień lub przybierają formę specjalnie wystawionego przez wykonawcę dokumentu gwarancyjnego. Zauważ również, że prawo nie ogranicza kręgu podmiotów, które mogą udzielić gwarancji. Może podjąć się tego nie tylko wykonawca.
Gwarancja na roboty budowlane: wzór wzorowi nierówny
Czy to zintegrowany z umową, czy to sporządzony odrębnie, wzór gwarancji powinien określać, co jest nią objęte (przedmiot gwarancji), co jest spod jej działania wyłączone (elementy obiektu, prace, instalacje itp. nieobjęte gwarancją) oraz okres, na jaki zostaje udzielona. Pamiętaj również, że bardzo duże znaczenie ma sprecyzowanie sposobu zgłaszania usterek albo wad, które wyjdą na jaw w okresie ochrony gwarancyjnej oraz dokładne określenie czasu reakcji gwaranta na zgłoszenie problemów. Nie sposób również pominąć starannej redakcji klauzul wskazujących termin i sposób usunięcia wad i usterek. W interesie klienta leży zatem, aby oświadczenie gwarancyjne było sformułowane w sposób jasny i zrozumiały, a przy tym określać zasięg terytorialny ochrony oraz stwierdzać wyraźnie, że gwarancja nie wyłącza uprawnień z tytułu rękojmi. Pamiętaj jednak, że gwarancja jest ważna nawet jeśli nie zawiera wymienionych powyżej elementów (analogicznie art.5771 §2k.c.). Gwarancja może znaleźć się w treści umowy o roboty budowlane albo w osobnym dokumencie (dokument gwarancyjny, karta gwarancyjna itp.). Dokument ów wykonawca wydaje zwykle inwestorowi przy odbiorze robót.
Terminy gwarancyjne
Obowiązki gwaranta wykonawca musi wykonać w terminie określonym we wspomnianym wyżej oświadczeniu gwarancyjnym. Jeżeli terminu nie określono w tymże oświadczeniu, to w przypadku umowy sprzedaży obowiązki gwaranta muszą być zrealizowane w ciągu 14 dni. W przypadku robót budowlanych ten termin jest niewątpliwie za krótki. Należy więc przyjąć zasadę, że wszystko zależało będzie od specyfiki danych robót. Wykonawca będzie musiał wykonać swoje obowiązki w terminie niezwłocznym co w zależności od rodzaju robót będzie czasami wynosić 30 dni a czasami nawet 60 dni (przy wadach dotyczących robót zakrytych). Jeżeli wykonawca w ramach gwarancji dostarczył inwestorowi nową rzecz zamiast rzeczy wadliwej (np. nowy kocioł albo wykonał nowe pokrycie dachowe) to termin gwarancji biegnie od nowa. Ta sama zasada obowiązuje w razie dokonania istotnych napraw przez wykonawcę. Jeśli gwarant wymienił tylko część rzeczy (analogicznie element kotła albo wykonał pół pokrycia dachowego) to tylko co do tej części biegnie od nowa termin gwarancji. We wszystkich innych wypadkach okres gwarancji przedłuża się o czas kiedy inwestor nie mógł korzystać z rzeczy wskutek istnienia wad (analogia legis z art. 581 §2 k.c.).
Zgodnie z zasadą swobody umów dopuszczalne są modyfikacje treści poszczególnych klauzul, podobnie jak w wypadku terminów, stąd mamy gwarancje na, przykładowo pięć lub dziesięć lat (np. na pokrycia dachowe, więźby, ściany nośne czy konstrukcje stalowe i żelbetowe). Termin obowiązywania gwarancji udzielonej przez wykonawcę jest zwykle związany z okresami gwarancji udzielanych przez podwykonawców i dostawców maszyn i urządzeń. Wobec tego trudne do przecenienia znaczenie ma określenie w umowie, że momentem rozpoczęcia biegu tychże gwarancji jest dzień odbioru obiektu. Pozwala to na uniknięcie sytuacji, gdy ze względu na czas potrzebny do realizacji całości procesu inwestycyjnego uprawnienia z gwarancji dostawców i podwykonawców wygasną.
Wbrew obyczajom kupieckim
Niestety w obrocie pojawiają się tu i ówdzie nieuczciwi wykonawcy, manipulujący treścią dokumentów gwarancyjnych, by pozornie chroniąc interesy inwestora, zminimalizować per fas et nefas zakres swej realnej odpowiedzialności. Przykładem złych praktyk jest umieszczanie w umowie krótkiej wzmianki o udzieleniu gwarancji z dołączonym postanowieniem, że udzielenie jej będzie potwierdzone wydaniem dokumentu gwarancyjnego. W tym dokumencie mamy postanowienia niekorzystne np. o zawarciu obowiązkowej umowy serwisowej, uciążliwej procedury zgłaszania wad itp. Oczywiście umowa główna nic o tym nie mówi.
Oprócz tego, w wielu umowach strony włączają odpowiedzialność tytułem rękojmi. Czynią to po to, by uregulować odpowiedzialność wykonawcy za pomocą udzielenia gwarancji jakości na zasadach wskazanych w kontrakcie. Zwykle z taką praktyką mamy do czynienia, gdy wykonawcą jest większy przedsiębiorca. W ten sposób unika się stosowania norm o rękojmi przy sprzedaży. Chcemy jednak przypomnieć, że postanowienia umowy „eliminujące” rękojmię, winny być precyzyjne, jednoznaczne i zrozumiałe, gdyż wykonawca może mieć (i zwykle ma) interes w zamaskowaniu wyłączenia, tym bardziej że wyłączenie rękojmi jest niekorzystne dla kupującego.
Rękojmia a gwarancja na roboty budowlane – podobieństwa i różnice
Co prawda np. minimalny okres gwarancji na roboty budowlane może być w praktyce taki sam jak okres rękojmi, jednak już na wstępie chcemy wyjaśnić, że uprawnienia gwarancyjne nie są powiązane z rękojmią ani nie wymagają wykorzystania jej. Jeśli nie umówiono się inaczej, inwestor może zatem wybrać, z której instytucji chce skorzystać (art. 579 k.c., zob. np. wyr. SN z 27 IV 2012r., V CSK 166/11). Przy gwarancji regułą jest odpowiedzialność za wady fizyczne, natomiast definicja takich wad w dokumencie gwarancyjnym nie jest tożsama z ich określeniem na potrzeby rękojmi.
Warto pamiętać, że pominięcie w umowie problematyki rękojmi oznacza odwołanie się do regulacji kodeksowej, dlatego też strony często odnoszą się do niej, ustalając termin, na jaki wykonawca udziela zarówno rękojmi, jak i gwarancji jakości. Można powiedzieć, że rękojmia to pewne minimum, a gwarancja jakości to nie jej odmiana, lecz dodatkowa, odrębna forma ochrony interesów nabywcy, swoisty przywilej. Dlatego też nie podlega ograniczeniom właściwym rękojmi, chociaż obowiązki gwaranta mogą być w konkretnej umowie ujęte bardzo wąsko, zatem niekorzystnie dla inwestora (por. np. wyr. Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 23. IX 2009 r., I ACa 712/09).
Również tzw. akty staranności przy gwarancji nie są tożsame z tymi przy rękojmi. Termin i zakres reklamacji (zwanej też zawiadomieniem, notyfikacją itp.) utrzymuje się przez cały czas istnienia praw z gwarancji, a nawet po nim (zob. niżej o przedawnieniu). Sam czas trwania gwarancji zależy od oświadczenia gwaranta, a wada ma się ujawnić właśnie w tym czasie (art. 578 k.c.). Uprawnienia beneficjenta mogą być dochodzone później, również przez jego następców (np. spadkobierców, spółkę po przekształceniu czy podziale). Nie jest to uzależnione od zakończenia postępowania reklamacyjnego (np. wyr. Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 28. III. 2014 r., I ACa 830/13).
Rękojmia w orzecznictwie
Pamiętaj, że odpowiedzialność tytułem rękojmi nie jest związana z winą wykonawcy. Ma charakter obiektywny, a jej celem nie jest naprawienie szkody, lecz przywrócenie równoważności (ekwiwalentności) świadczeń obu stron. Realizacja uprawnień z tytułu rękojmi ma wobec tego sprawić, że inwestor otrzyma świadczenie – obiekt z usuniętą wadą – będące ekwiwalentem wynagrodzenia. Równoważność świadczeń może być również przywrócona poprzez zmniejszenie wynagrodzenia z uwzględnieniem nieusuniętych wad. Jeśli wady istotnej nie usunięto w wyznaczonym terminie lub wada istotna nie nadaje się do usunięcia, inwestor ma prawo odstąpienia od umowy. Samo pojęcie „wady” można określić jako odstępstwo od treści umowy (lex contractus), ma ono zatem charakter względny, determinuje je treść umowy (por. wyr. SN z 18. I 2012 r., II CSK 213/11 oraz art. 5561 k.c.). Odpowiedzialność wykonawcy tytułem rękojmi aktualizuje się, dopiero gdy nastąpi ukończenie prac nad obiektem i odbiór przez inwestora (por. wyr. SN z 12. I 2006, II CK 336/05 oraz uchwała SN z 28. X 1997 r., III CZP 42/97). Zauważ, że dokonanie odbioru prac ma o tyle kluczowe znaczenie, że stwarza domniemanie faktyczne, że prace wykonano w myśl postanowień umowy.
Różne sposoby ochrony
Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Katowicach, z tytułu rękojmi inwestorowi służą alternatywne uprawnienia do domagania się usunięcia wad, żądania obniżenia wynagrodzenia należnego wykonawcy lub odstąpienia od umowy. Wybór zależy jedynie od woli inwestora, ale w toku procesu o zapłatę wynagrodzenia wykonawcy zależy od decyzji pozwanego. Pamiętaj jednak, że jeśli wybierze się już jedną z trzech możliwości, wykluczone staje się skuteczne powołanie się na którąś z pozostałych. Z punktu widzenia procesu w ten sposób zdeterminowany zostaje kierunek obrony przed żądaniem pozwu (wyr. SA w Katowicach z 26. V 2006 r., I ACa 2195/05). Wybór uprawnień z rękojmi pociąga za sobą konieczność wskazania przez inwestora, które roboty są obciążone wadą (wyr. SN z 3. X 2000 r., I CKN 301/00). Jeżeli mamy do czynienia ze zbiegiem roszczeń, które wynikają z gwarancji i rękojmi, sąd, w granicach podstawy powództwa, może wybrać jedno z nich, kierując się zapewnieniem efektywnej ochrony interesów powoda (np. wyr. Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 22. X 2015 r., I ACa 516/15).
Gwarancja na roboty budowlane: ile lat potrzeba do przedawnienia roszczeń?
Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane i gwarancji nie przewidują specjalnej regulacji dotyczącej przedawnienia roszczeń. Wobec tego roszczenia powstałe w związku z umową o roboty budowlane przedawniają się w terminach przewidzianych w części ogólnej k.c., czyli przede wszystkim w art. 118.
Ewa Zielińska przypomina, że odesłanie z art. 656 k.c. nie obejmuje art. 646 k.c., który określa terminy przedawnienia roszczeń z umowy o dzieło. Zauważ, że dawne orzecznictwo, pozostające pod wpływem Kodeksu zobowiązań, a pośrednio prawa rzymskiego, przyjmowało, że umowa o roboty budowlane to podtyp umowy o dzieło (łac. locatio conductio operis). Wobec tego znajdował do niej zastosowanie dwuletni termin przedawnienia z art. 646 k.c. Sprawę przesądziła dopiero uchwała Sądu Najwyższego z 11. I 2002 r., III CZP 63/01, przyjmując przedawnienie w myśl art. 118.
Sąd Apelacyjny w Białymstoku wywiódł, że co prawda termin przedawnienia roszczeń z gwarancji to trzy lata od chwili ujawnienia wady, jednak jeśli ujawniła się ona w okresie gwarancji, to możliwa jest również sytuacja, że świadczenie gwarancyjne będzie dochodzone już po upływie okresu gwarancyjnego. Nie można mówić o ich przedawnieniu przed upływem trzech lat od ujawniania wady, ponieważ istotą gwarancji jest to, że dopiero gdy wyjdzie ona na jaw, „aktywują się” obowiązki dającego gwarancję. Istnieją one, dopóki cel gwarancji nie będzie osiągnięty, a przedawnienie biegnie dopiero od dnia ujawnienia wady (wyr. SA w Białymstoku z 12. II 2018 r., I AGa 8/18).
Co oprócz gwarancji i rękojmi?
Trudne do przecenienia znaczenie ma to, że odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu o umowie o dzieło nie przekreśla możliwości dochodzenia naprawienia szkody na zasadach ogólnych, zwłaszcza w oparciu o art. 471 k.c. Przepis ten nakłada na dłużnika najbardziej generalnie ujęty obowiązek naprawienia szkody, która wynikła z nienależytego wykonania lub niewykonania wcale jego zobowiązania, o ile niewykonanie lub nienależyte wykonanie nie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada. Jest to podstawowe uregulowanie odpowiedzialności ex contractu, niewymagające wprowadzania specjalnych wzmianek w umowie. W realiach obrotu art. 471 ma o tyle duże znaczenie, że pozwala na jak najdalej idące naprawienie szkody poniesionej przez inwestora ze względu na niewłaściwe realizowanie kontraktu. Zwróć uwagę, że odpowiedzialność ex contractu obejmuje nie tylko sam spadek wartości budynku, lecz ponadto dodatkowe wydatki oraz utracone zyski.
Kończąc nasz tekst, pragniemy przede wszystkim podkreślić znaczenie swobody umów połączonej ze zrębowością regulacji kodeksowych dotyczących prac budowlanych. Tym samym, podstawową rolę w obrocie odgrywają klauzule umowne, przygotowane przez doświadczonych prawników w interesie oferenta – profesjonalisty. Dlatego też najlepszym rozwiązaniem jest pójście podobną drogą, czyli skorzystanie z wiedzy specjalisty, zdolnego do obiektywnego spojrzenia na jurydyczne aspekty Twoich planów inwestycyjnych.
