rozwiązanie prawne
Gwarancja na roboty budowlane nie jest zbyt szczegółowo unormowana w Kodeksie cywilnym. Niewiele więcej uwagi prawodawca poświęcił rękojmi na efekty prac budowlanych. Przepisy k.c. są w dużej mierze ramowe, zaś kwestię rękojmi rozwiązano lapidarnym odesłaniem do przepisów dotyczących umowy o dzieło. Ponieważ przepisy są bardzo zwięzłe, by nie rzecz lakoniczne, przygotowaliśmy artykuł, w którym przybliżamy m.in. orzecznictwo dotyczące zabezpieczenia pozycji inwestora.
Gwarancja na roboty budowlane: co w praktyce wynika z aktualnych przepisów?
Spojrzenie na Kodeks cywilny pokazuje, że kwestia gwarancji na roboty budowlane została w nim potraktowana poniekąd po macoszemu. Przede wszystkim, nie znajdziemy odrębnej regulacji tej problematyki. W związku z tym zorientowanie się, jakie unormowania stosować okazuje się wyzwaniem. Sądzimy jednak, że dzięki odpowiednim wyjaśnieniom, zrozumienie treści przepisów – a zwłaszcza powiązań między nimi – stanie się łatwiejsze.
Nowe odesłania i inne modyfikacje
Trzeba w tym miejscu przypomnieć, że mocą ustawy o prawach konsumenta z 30 maja 2014 r. uchylony został i to w całości art. 637 k.c. Skutkiem wykreślenia tego przepisu było częściowe zlikwidowanie odrębnej regulacji odpowiedzialności przyjmującego zamówienie tytułem rękojmi za wady dzieła. Z tego względu, de lege lata odesłanie do przepisów o rękojmi za wady dzieła zawarte w dotyczącym robót budowlanych art. 656 k.c. odsyła do art. 638 § 1 k.c., który ze swojej strony poleca odpowiednio stosować regulację rękojmi przy sprzedaży. Wyjaśnijmy, że odpowiednie stosowanie danego zespołu przepisów (inaczej niż stosowanie wprost), powinno uwzględniać szczególne okoliczności, które wiążą się ze swoistą „adaptacją” tych regulacji. Oznacza to, że poszczególne przepisy trzeba stosować bez zmian, inne zaś dopiero po modyfikacjach. Stosowanie niektórych może okazać się zbędne czy wręcz niedopuszczalne. Będzie tak, zwłaszcza gdy zastosowanie przepisu nie da się pogodzić ze specyfiką danego stanu faktycznego (zob. wyrok TK z 13 września 2011 r., P 33/09).
Mechanizmy stosowania prawa
Oprócz tego, wspomniana ustawa z 2014 r. dodała do art. 638 k.c. § 2. Przepis ten stanowi, że jeśli zamawiającemu dzieło udzielono nań gwarancji, odpowiednio stosuje się przepisy o gwarancji przy sprzedaży. Trzeba zwrócić jednak uwagę, że zakres odesłania w art. 656 k.c. obejmuje tylko rękojmię. Prawo nie reguluje zatem odrębnymi unormowaniami instytucji gwarancji, a co za tym idzie, nie reguluje np. okresu gwarancji na roboty budowlane. Sąd Najwyższy mówi nawet o luce w prawie (uchwała 7 sędziów SN z 29 września 2009 r., III CZP 41/09). Luka ta uzasadnia stosowanie per analogiam przepisów o gwarancji przy umowie sprzedaży (art. 577 i kolejne k.c.). Jest to tzw. analogia legis (łac. „analogia z ustawy”). Można zatem zakładać, że nawet wobec braku ustawowego odesłania, sądy rozpatrujące konkretne sprawy między wykonawcami a inwestorami będą stosować przepisy o gwarancji przy sprzedaży również do umów o roboty budowlane.
Mimo tej swoistej luki w prawie nic nie stoi na przeszkodzie w udzielaniu gwarancji przez wykonawców. Tak też przedstawia się praktyka obrotu. W realiach rynku budowlanego klauzule gwarancyjne opierają się zwykle na przepisach kodeksowych dotyczących gwarancji jakości przedmiotu sprzedaży. Warunki gwarancji są włączane do tekstu umowy jako wyodrębniony zespół postanowień. Mogą także przybrać formę specjalnie wystawionego przez wykonawcę dokumentu gwarancyjnego. Warto również zauważyć, że prawo nie ogranicza kręgu podmiotów, które mogą udzielić gwarancji. Może podjąć się tego nie tylko wykonawca, ale też podmiot trzeci, np. spółka matka względem wykonawcy – spółki córki. Nasuwa to na myśl umowę poręczenia (art. 876 i n. k.c.) albo gwarancję bankową (zob. art. 81 Pr. bank.). Trzeba podkreślić jednak, iż żadnej z omawianych przez nas instytucji nie należy ze sobą utożsamiać. Oczywiście udzielenie gwarancji nie wyklucza np. poręczenia na wypadek, gdyby wykonawca nie wykonał, nawet w części, swych zobowiązań z umowy o roboty budowlane.
Gwarancji na wykonane przez siebie roboty czy na zainstalowane urządzenia może udzielić także podwykonawca. Co ciekawe, utrata gwarancji podwykonawcy nie musi pociągać za sobą utraty gwarancji na efekty prac wykonanych przez głównego wykonawcę. Kodeks nie narzuca tu gotowych rozwiązań. Z tego względu ważne jest odpowiednie zredagowanie treści umowy o roboty budowlane (zob. co do ustalenia treści obowiązków gwaranta uchwała SN z 10 lipca 2008 r., III CZP 62/08). W przeciwnym wypadku może okazać się, że ingerencja bez zgody wykonawcy w wybudowany przezeń obiekt może pociągać za sobą utratę praw z gwarancji.
Gwarancja na roboty budowlane: nie każdy wzór jest tak samo dobry
Doświadczenie prawników zajmujących się realizacją inwestycji w sektorze budowlanym pokazuje, że wzór gwarancji na roboty budowlane powinien jasno i precyzyjnie, a przy tym zwięźle, wskazywać, co jest ową gwarancją objęte. Chodzi zatem o określenie tzw. przedmiotu gwarancji. Ważne w razie sporów okazuje się także wskazanie, co jest spod działania gwarancji wyłączone (elementy obiektu, prace, instalacje itp. nieobjęte gwarancją) oraz podanie okresu, na jaki zostaje udzielona. Warto pamiętać, że ważne w praktyce okazuje się sprecyzowanie sposobu zgłaszania usterek albo wad, które wyjdą na jaw w okresie ochrony gwarancyjnej oraz dokładne określenie czasu reakcji gwaranta na zgłoszenie problemów. Istotna jest także staranna redakcja klauzul wskazujących termin i sposób usunięcia wad i usterek.
W interesie osoby zlecającej wykonanie robót leży zatem, aby oświadczenie gwarancyjne było sformułowane w sposób jasny i zrozumiały, a przy tym określiło zasięg terytorialny ochrony oraz stwierdzało expressis verbis, że gwarancja nie wyłącza uprawnień z tytułu rękojmi ani innych uprawnień przewidzianych przez prawo. Trzeba pamiętać jednak, że gwarancja jest ważna nawet, jeśli nie zawiera wymienionych powyżej elementów (por. stosowany per analogiam do interesujących nas umów art. 577(1) § 3 k.c.). Gwarancja może znaleźć się w treści umowy o roboty budowlane albo w osobnym dokumencie (dokument gwarancyjny, karta gwarancyjna itp.; nazwa i format dokumentu mają drugorzędne znaczenie). Dokument ów wykonawca wydaje zwykle inwestorowi przy odbiorze robót.
Terminy gwarancyjne
Obowiązki gwaranta wykonawca musi wypełnić w terminie określonym we wspomnianym wyżej oświadczeniu gwarancyjnym. Jeżeli terminu nie określono w tymże dokumencie, to w przypadku umowy sprzedaży obowiązki gwaranta muszą być zrealizowane bez zwłoki, najpóźniej w ciągu 14 dni (art. 580 § 2 k.c.). W przypadku robót budowlanych ten termin jest niewątpliwie za krótki.
Dobrym rozwiązaniem jest zatem przyjęcie zasady, że wszystko zależeć będzie od specyfiki danych robót, od konkretnego stanu faktycznego. Wykonawca będzie musiał wykonać swoje obowiązki w terminie niezwłocznym, co w zależności od rodzaju robót będzie czasami wynosić 30 dni a czasami nawet 60 dni (np. przy wadach dotyczących robót już zakrytych).
Spojrzenie na szczegółowe rozwiązania
Jeżeli wykonawca w ramach gwarancji dostarczył inwestorowi nową rzecz zamiast rzeczy wadliwej (np. nowy kocioł CO albo pokrycie dachowe), to termin gwarancji biegnie od nowa. Ta sama zasada obowiązuje w razie dokonania istotnych napraw przez wykonawcę. Jeśli gwarant wymienił tylko część rzeczy (analogicznie element kotła albo wykonał pół pokrycia dachowego), to tylko co do tej części biegnie od nowa termin gwarancji (art. 581 § 1 k.c.). W innych sytuacjach okres gwarancji przedłuża się o czas, gdy inwestor nie mógł korzystać z rzeczy wskutek istnienia wad (analogia legis z art. 581 §2 k.c.).
Zgodnie z wyrażoną w art. 353 (1) k.c. zasadą swobody umów dopuszczalne są daleko idące modyfikacje treści poszczególnych klauzul, podobnie jak w wypadku terminów. Stąd mamy gwarancje na przykład na pięć lub dziesięć lat (np. na pokrycia dachowe, więźby, ściany nośne czy konstrukcje stalowe i żelbetowe). Termin obowiązywania gwarancji udzielonej przez wykonawcę jest zwykle związany z okresami gwarancji udzielanych przez podwykonawców oraz dostawców maszyn i urządzeń. Wobec tego trudne do przecenienia znaczenie ma określenie w umowie, że momentem rozpoczęcia biegu wspomnianych gwarancji jest dzień odbioru budynku albo innego obiektu. Pozwala to na uniknięcie sytuacji, gdy ze względu na czas potrzebny do realizacji całości procesu inwestycyjnego uprawnienia z gwarancji dostawców i podwykonawców wygasną.
Wbrew obyczajom solidnych kupców
Niestety w obrocie pojawiają się niekiedy nieuczciwi wykonawcy, manipulujący treścią dokumentów gwarancyjnych tak, by pozornie chroniąc interesy inwestora, zminimalizować per fas et nefas zakres swej odpowiedzialności. Przykładem złych praktyk jest umieszczanie w umowie krótkiej wzmianki o udzieleniu gwarancji z dołączonym postanowieniem, że udzielenie jej będzie potwierdzone wydaniem dokumentu gwarancyjnego. W tym dokumencie znajdziemy jednak postanowienia niekorzystne i pociągające za sobą dodatkowe koszty np. o zawarciu obowiązkowej umowy serwisowej, uciążliwej procedury zgłaszania wad itp. Oczywiście umowa główna nic o tym nie mówi.
Oprócz tego, w wielu kontraktach strony wyłączają odpowiedzialność tytułem rękojmi. Czynią to po to, by uregulować odpowiedzialność wykonawcy za pomocą udzielenia gwarancji jakości na zasadach wskazanych w kontrakcie. Zwykle z taką praktyką mamy do czynienia, gdy wykonawcą jest większy przedsiębiorca. W ten sposób unika się stosowania korzystnych dla nabywcy albo inwestora przepisów k.c. o rękojmi przy sprzedaży. Przypomnijmy jednak, że postanowienia umowy „eliminujące” rękojmię, winny być precyzyjne, jednoznaczne i zrozumiałe, gdyż wykonawca może mieć (i zwykle ma) interes w zamaskowaniu wyłączenia, tym bardziej że wyłączenie rękojmi jest niekorzystne dla kupującego.
Czym różni się rękojmia od gwarancji na roboty budowlane? W czym są one podobne do siebie?
Co prawda np. minimalny okres gwarancji na roboty budowlane może być w praktyce taki sam jak okres rękojmi, jednak warto podkreślić, że uprawnienia gwarancyjne nie są powiązane z rękojmią ani nie wymagają skorzystania z niej. Jeśli nie umówiono się inaczej, inwestor (tak samo jak nabywca bądź zamawiający dzieło) może wybrać, z której instytucji chce skorzystać (art. 579 k.c., zob. np. wyrok SN z 27 kwietnia 2012r., V CSK 166/11). Przy gwarancji regułą jest odpowiedzialność za wady fizyczne, natomiast definicja takich wad w dokumencie gwarancyjnym nie jest tożsama z ich określeniem na potrzeby rękojmi.
Warto zwrócić uwagę, że pominięcie w konkretnej umowie problematyki rękojmi oznacza odwołanie się do regulacji kodeksowej, dlatego też strony często odnoszą się do niej, ustalając termin, na jaki wykonawca udziela zarówno rękojmi, jak i gwarancji jakości. Można powiedzieć, że rękojmia to pewne minimum, a gwarancja jakości to nie jej odmiana, lecz dodatkowa, odrębna forma ochrony interesów nabywcy, swoisty przywilej. Dlatego też nie podlega ograniczeniom właściwym rękojmi, choć obowiązki gwaranta mogą być w konkretnej umowie ujęte bardzo wąsko, zatem niekorzystnie dla inwestora (zob. np. wyrok SA w Gdańsku z 23 września 2009 r., I ACa 712/09).
Również tzw. akty staranności przy gwarancji nie są identyczne z tymi przy rękojmi. Termin i zakres reklamacji (zwanej też zawiadomieniem, notyfikacją itp.) utrzymuje się przez cały czas istnienia praw z gwarancji, a nawet po nim (zob. niżej o przedawnieniu). Sam czas trwania gwarancji zależy od oświadczenia gwaranta, a wada ma się ujawnić właśnie w tym czasie (art. 578 k.c.). Uprawnienia beneficjenta mogą być dochodzone później, również przez jego następców (np. spadkobierców, spółkę po przekształceniu czy podziale). Nie jest to uzależnione od zakończenia postępowania reklamacyjnego (zob. np. wyrok SA w Białymstoku z 28 marca 2014 r., I ACa 830/13).
Rękojmia w judykaturze
Pamiętaj, że odpowiedzialność tytułem rękojmi nie jest związana z winą wykonawcy, czy to umyślną czy to nieumyślną. Odmiennie niż np. przy odpowiedzialności za czyny niedozwolone (art. 415 i n. k.c.), ma ona charakter obiektywny. Jej celem nie jest naprawienie szkody, lecz przywrócenie równoważności (ekwiwalentności) świadczeń obu stron. Realizacja uprawnień z tytułu rękojmi ma wobec tego sprawić, że inwestor otrzyma świadczenie – np. budynek czy instalację z usuniętą wadą – będące ekwiwalentem wynagrodzenia. Równoważność świadczeń może być również przywrócona poprzez zmniejszenie wynagrodzenia z uwzględnieniem nieusuniętych wad. Jeśli wady istotnej nie usunięto w wyznaczonym terminie lub wada taka nie nadaje się do usunięcia, inwestor może od umowy odstąpić (zob. art. 560 § 1 k.c.) Sama „wada”, do której odwołują się przepisy, to tyle, co odstępstwo od treści umowy (lex contractus). Ma ona zatem charakter względny, determinuje ją treść umowy (por. wyrok SN z 18 stycznia 2012 r., II CSK 213/11 oraz art. 556(1) k.c.). Odpowiedzialność wykonawcy tytułem rękojmi aktualizuje się dopiero, gdy nastąpi ukończenie prac nad obiektem i odbiór przez inwestora (por. wyrok SN z 12 stycznia 2006, II CK 336/05 oraz uchwała SN z 28 października 1997 r., III CZP 42/97). Warto zauważyć, że dokonanie odbioru prac ma o tyle kluczowe znaczenie, że stwarza domniemanie faktyczne, że prace wykonano zgodnie z umową. Warto pamiętać, że wymagana przez właściwe przepisy, zwłaszcza Prawo budowlane, dokumentacja, jest jedną z części składowych umowy o roboty budowlane (art. 648 k.c.). Ponadto, przewidziany w kontrakcie obiekt (np. dom czy zakład produkcyjny) powinien być wykonany zgodnie z treścią projektu oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Tym samym, to, jak powinien wyglądać i funkcjonować dany obiekt będzie zwykle określone – i to bardzo dokładnie – właśnie w dokumentacji odczytanej w świetle wiedzy o budownictwie i architekturze. Z tego względu pozycji inwestora nie wzmacnia – wbrew pozorom – kazuistyczne, zbyt drobiazgowe zredagowanie umowy. Można powiedzieć, że dzięki przepisom strony są wolne od nużącej „papierologii”, przynajmniej jeśli chodzi o prawo prywatne.
Różne sposoby ochrony
Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Katowicach, z tytułu rękojmi inwestorowi służą alternatywne uprawnienia do domagania się usunięcia wad, żądania obniżenia wynagrodzenia należnego wykonawcy lub odstąpienia od umowy. Wybór zależy jedynie od woli inwestora, ale w toku procesu o zapłatę wynagrodzenia wykonawcy zależy od decyzji pozwanego. Trzeba pamiętać jednak, że jeśli wybierze się już jedną z trzech możliwości, wykluczone staje się skuteczne powołanie się na którąś z pozostałych. Z punktu widzenia procesu w ten sposób zdeterminowany zostaje kierunek obrony przed żądaniami powoda (wyrok SA w Katowicach z 26 maja 2006 r., I ACa 2195/05). Wybór uprawnień z rękojmi pociąga za sobą konieczność wskazania przez inwestora, które roboty są obciążone wadą (wyrok SN z 3 października 2000 r., I CKN 301/00). Jeżeli mamy do czynienia ze zbiegiem roszczeń wynikających z gwarancji i z rękojmi, sąd, w granicach podstawy powództwa, może wybrać jedno z nich. Powinien kierować się zapewnieniem efektywnej ochrony prawnej interesów powoda (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 22 października 2015 r., I ACa 516/15).
Gwarancja na roboty budowlane: kiedy nastąpi przedawnienie roszczeń?
Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane i gwarancji nie przewidują specjalnej regulacji dotyczącej przedawnienia roszczeń. Wobec tego roszczenia powstałe w związku z tego rodzaju umową przedawniają się w terminach przewidzianych w części ogólnej k.c., czyli przede wszystkim w art. 118.
Ewa Zielińska przypomina, że odesłanie z art. 656 k.c. nie obejmuje art. 646 k.c., który określa terminy przedawnienia roszczeń z umowy o dzieło. Trzeba zauważyć, że dawne orzecznictwo, pozostające pod wpływem Kodeksu zobowiązań, a pośrednio prawa rzymskiego, przyjmowało, że umowa o roboty budowlane to podtyp umowy o dzieło (łac. locatio conductio operis). Wobec tego znajdował do niej zastosowanie dwuletni termin przedawnienia z art. 646 k.c. Sprawę przesądziła dopiero uchwała Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2002 r., III CZP 63/01, przyjmując przedawnienie przewidziane w art. 118 k.c.
Sąd Apelacyjny w Białymstoku wskazał, że co prawda termin przedawnienia roszczeń z gwarancji to trzy lata od chwili ujawnienia wady, jednak, jeśli ujawniła się ona w okresie gwarancji, to możliwa jest również sytuacja, że świadczenie gwarancyjne będzie dochodzone już po upływie okresu gwarancyjnego. Nie można mówić o ich przedawnieniu przed upływem trzech lat od ujawniania wady, ponieważ istotą gwarancji jest to, że dopiero gdy wyjdzie ona na jaw, „aktywują się” obowiązki dającego gwarancję. Istnieją one, dopóki cel gwarancji nie będzie osiągnięty. Przedawnienie biegnie dopiero od dnia ujawnienia wady (wyrok SA w Białymstoku z 12 lutego 2018 r., I AGa 8/18).
Co oprócz gwarancji i rękojmi?
Bardzo duże znaczenie ma to, że odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu o umowie o dzieło nie przekreśla możliwości dochodzenia naprawienia szkody na zasadach ogólnych, zwłaszcza w oparciu o podstawowy dla odpowiedzialności ex contractu art. 471 k.c. Przepis ten nakłada na dłużnika ogólnie ujęty obowiązek naprawienia szkody, która wyniknęła z nienależytego wykonania lub niewykonania wcale jego zobowiązania, o ile niewykonanie lub nienależyte wykonanie nie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada. Jest to podstawowe uregulowanie odpowiedzialności z zobowiązań umownych. Do powstania takiej odpowiedzialności nie jest potrzebne wprowadzanie specjalnych wzmianek w umowie czy dopełnienie innych formalności. W realiach obrotu art. 471 k.c. ma o tyle duże znaczenie, że otwiera drogą do jak najdalej idącego naprawienie szkody poniesionej przez inwestora ze względu na niewłaściwe realizowanie kontraktu. Trzeba zwrócić uwagę, że odpowiedzialność ex contractu obejmuje nie tylko sam spadek wartości budynku, lecz ponadto dodatkowe wydatki oraz utracone zyski.
Kończąc ten tekst, warto podkreślić znaczenie swobody umów połączonej ze zrębowością regulacji kodeksowych dotyczących prac budowlanych. Tym samym, podstawową rolę w obrocie odgrywają klauzule umowne, przygotowane przez doświadczonych prawników w interesie oferenta – profesjonalisty.
