Po wykonaniu prac budowlanych wykonawca spełnił swoje zobowiązania z umowy o roboty budowlane. Nie oznacza to, że odpowiedzialność wykonawcy z tą chwilą wygasa. Nadal bowiem odpowiada za jakość robót z tytułu gwarancji i musi liczyć się z odpowiedzialnością wobec inwestora. Już na wstępie należy zaznaczyć, że nie ma obowiązku udzielania gwarancji w umowie o roboty budowlane. Można ją do umowy wprowadzić w oparciu o zasadę swobody umów. Zależy to więc wyłącznie od stron umowy.
Kodeks cywilny a gwarancja robót budowlanych
Gwarancja to pisemne zapewnienie wykonawcy co do jakości wykonanych robót budowlanych. W aktualnie obowiązującym kodeksie cywilnym nie ma przepisów, które regulowałyby omawianą gwarancję. Kodeks cywilny reguluje tylko gwarancję przy sprzedaży. Po zmianie przepisów nie ma już odesłania do gwarancji przy sprzedaży w przypadku wad robót budowlanych.(art.638 §2 k.c.) Można jednak zakładać, że nawet wobec braku ustawowego odesłania, sądy będą stosować przepisy o gwarancji przy sprzedaży analogicznie do robót budowlanych. W niniejszym artykule opiszemy więc gwarancję przy sprzedaży dostosowując to do robót budowlanych.
Istota gwarancji w umowie o roboty budowlane
W oświadczeniu gwarancyjnym określa się obowiązki gwaranta czyli wykonawcy i uprawnienia inwestora w przypadku stwierdzenia wad robót budowlanych. Wykonawca może być zobowiązany w szczególności do zwrotu zapłaconego wynagrodzenia, naprawy robót i zapewnienia innych usług (analogicznie art.577 §2 k.c.). W gwarancji określony jest termin do wykonania powyższych świadczeń. Jeżeli taki termin nie został określony to termin gwarancji wynosi 2 lata licząc od dnia wydania robót. Oświadczenie gwarancyjne powinno być sformułowane w sposób jasny i zrozumiały, powinno określać zasięg terytorialny ochrony oraz stwierdzenie, że gwarancja nie wyłącza uprawnień z tytułu rękojmi. Gwarancja jest ważna nawet jeśli nie zawiera ona wymienionych powyżej elementów (analogicznie art.5771 §2k.c.). Gwarancja albo zawarta jest w treści umowy o roboty budowlane albo w odrębnym dokumencie (dokument gwarancyjny). Dokument gwarancyjny wykonawca wydaje inwestorowi przy odbiorze robót.
Terminy gwarancyjne w umowie o roboty budowlane
Obowiązki gwaranta wykonawca musi wykonać w terminie określonym w oświadczeniu gwarancyjnym. Jeżeli terminu nie określono w oświadczeniu gwarancyjnym to w przypadku umów sprzedaży obowiązki gwaranta muszą być zrealizowane w ciągu 14 dni. W przypadku robót budowlanych ten termin jest niewątpliwie za krótki. Należy więc przyjąć zasadę, że wszystko zależało będzie od specyfiki danych robót. Wykonawca będzie musiał wykonać swoje obowiązki w terminie niezwłocznym co w zależności od rodzaju robót będzie czasami wynosić 30 dni a czasami nawet 60 dni (przy wadach dotyczących robót zakrytych). Jeżeli wykonawca w ramach gwarancji dostarczył inwestorowi nową rzecz zamiast rzeczy wadliwej (np. nowy kocioł albo wykonał nowe pokrycie dachowe) to termin gwarancji biegnie od nowa. Ta sama zasada obowiązuje w razie dokonania istotnych napraw przez wykonawcę. Jeśli gwarant wymienił tylko część rzeczy (analogicznie element kotła albo wykonał pół pokrycia dachowego) to tylko co do tej części biegnie od nowa termin gwarancji. We wszystkich innych wypadkach okres gwarancji przedłuża się o czas kiedy inwestor nie mógł korzystać z rzeczy w skutek istnienia wad (analogicznie art. 581 §2 k.c.)
Rękojmia a gwarancja
Uprawnienia z tytułu gwarancji przysługują inwestorowi niezależnie od rękojmi. Inwestor może więc według swego wyboru korzystać albo z gwarancji albo z rękojmi. Gdy inwestor skorzysta z rękojmi to okresy gwarancyjne ulegają zawieszeniu. Inwestor nie może łączyć swoich uprawnień i z gwarancji i z rękojmi.
Niezależnie od gwarancji i rękojmi wykonawca odpowiada wobec inwestora także na ogólnych zasadach na podstawie art. 571 k.c. Jest to ogólna odpowiedzialność odszkodowawcza oparta na zasadzie winy.
