Większość właścicieli lokali jest członkami wspólnot mieszkaniowych. Zasady działania tych wspólnot określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali oraz kodeks cywilny. Te akty prawne regulują również zasady na jakich właściciele lokali mogą kontrolować wspólnoty, mogą zaskarżać uchwały czy też ustanawiać zarządcę przymusowego. Wszystkie te regulacje są przydatne wtedy, gdy wspólnota nie działa prawidłowo i właściciel lokalu ma problemy z egzekwowaniem swoich praw.
Rozstrzyganie sporów przez sąd
Pierwszym narzędziem przysługującym właścicielowi lokalu jest możliwość rozstrzygania przez sąd spraw dotyczących nieruchomości wspólnej. Wynika to art. 24 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem zarząd lub zarządca może żądać podjęcia decyzji przez sąd, gdy w określonej sprawie brak jest zgody wymaganej większości właścicieli lokalu.
Sąd rozstrzyga daną sprawę mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Podmiotem uprawnionym do żądania rozstrzygnięcia sprawy przez sąd jest wyłącznie zarząd, a nie pojedynczy właściciel lokalu. Jeżeli sąd uwzględni żądanie, to wyraża zgodę na dokonanie określonej czynności. Orzeczenie sądu zastępuje uchwałę właścicieli lokali oraz pełnomocnictwo, które musiałby mieć zarząd do dokonania danej czynności.
Zaskarżenie uchwały wspólnoty do sądu
Kolejnym narzędziem jest możliwość zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu. Stanowi o tym art. 25 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, niezgodności z umową albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy.
Pismo kierowane do sądu musi mieć formę pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Ewentualnie w pozwie można żądać ustalenia nieistnienia lub nieważności uchwały. Stroną pozwaną (a więc tą, przeciwko której wytacza się pozew) jest wspólnota mieszkaniowa. W sądzie będzie ona reprezentowana przez zarząd lub zarządcę.
Pozew może dotyczyć uchwały, która wyraża zgodę na dokonanie czynności, jak i takiej, która odmawia dokonania jakiejś czynności. Pozew może wnieść każdy właściciel lokalu. Może być to również taki właściciel, który głosował przy podjęciu zaskarżanej uchwały.
Omawiany przepis daje 4 podstawy do zaskarżenia uchwał:
- niezgodność z przepisami prawa;
- niezgodność z umową właścicieli lokali;
- naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;
- naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób.
Każda z przesłanek stanowi samodzielną podstawę zaskarżenia uchwały. Wystarczy więc, by wystąpiła tylko jedna z nich, a sprawa może być skierowana do sądu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 maja 2015r. sygn. I ACa 91/15).
Omawiając skrótowo powyższe 4 podstawy należy wskazać co następuje:
- Niezgodność z przepisami prawa – to każda niezgodność uchwały z przepisami prawa bezwzględnie obowiązującymi. Najczęściej uchwały naruszają przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawę o własności lokali;
- Niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali – to sprzeczność z umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną;
- Uchwała naruszająca interes właścicieli lokalu - to taka uchwała, która prowadzi do pokrzywdzenia członka wspólnoty. Przykładem tego jest uchwała, w której część członków wspólnoty uzyskuje korzyść kosztem innego członka lub członków.
- Uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną – to sytuacja podobna do opisanej wyżej. Z uchwałą taką mamy do czynienia wtedy, gdy ma ona na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty, gdy jest krzywdząca. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19 marca 2015r. sygn. I ACa 927/14, uchwała właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy gdy wykonanie uchwały doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Sąd bada uchwałę pod kątem jej celowości, rzetelności i gospodarności.
Ponownie należy podkreślić, że uchwałę może zaskarżyć każdy właściciel, nawet taki, który głosował za jej przyjęciem.
Uchylenie uchwały przez sąd
Niezgodność uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem może dotyczyć treści uchwały jak i procedury jej podjęcia. Ten ostatni zarzut jest skuteczny jednak tylko wtedy, gdy uchybienie miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały (tak na przykład Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 17 stycznia 2017r. I ACa 786/12).
W razie uwzględnienia powództwa sąd uchyla zaskarżoną uchwałę. Sąd nie może w orzeczeniu umieścić żadnych innych rozstrzygnięć. W szczególności sąd nie może zobowiązywać wspólnoty do podjęcia uchwały o określonej treści (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 5 marca 2015 sygn. I ACa 897/14). Sąd może uchylić wyłącznie całą uchwałę, a nie tylko jej część.
Powództwo może być wytoczone w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia powoda o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jest to termin zawity. Oznacza to, że termin ten nie może być ani przedłużany ani skracany. Wniesienie powództwa po terminie jest nieskuteczne.
Zaskarżenie uchwały z art. 189 k.p.c
Pojawiają się wypowiedzi niektórych sądów, że po upływie sześciotygodniowego terminu możliwe jest zaskarżenie uchwały wspólnoty wykorzystując zapis art. 189 k.p.c. (czyli przepis dający możliwość ustalenia w sądzie, że stosunek prawny nie istnieje). Może mieć to miejsce tylko w wyjątkowych sytuacjach, gdy uchwała narusza podstawowe zasady porządku prawnego.
Możliwość skorzystania z omawianego powództwa jest ograniczona w przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych (mniej niż 7 członków wspólnoty). Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że art. 25 ustawy o własności lokali nie ma zastosowania, jeżeli właściciele w małej wspólnocie mieszkaniowej nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.
Ustanowienie zarządcy przymusowego
Kolejne narzędzie to ustanowienie zarządcy przymusowego. Wynika to z art. 26 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, jeżeli zarząd nie został powołany, lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Sądy powołując zarządcę przymusowego określają zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Odwołanie zarządcy przymusowego następuje wtedy, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
Zarządca przymusowy zastępuje zarząd wspólnoty mieszkaniowej . Prawomocne postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego pozbawia uprawnień dotychczasowy zarząd. Oznacza to, że zarządca przymusowy może dokonywać tylko takich czynności, które wcześniej miał zarząd wspólnoty. Co do zarządcy przymusowego należy więc stosować odpowiednie przepisy rozdziału 4 ustawy o własności lokali. W szczególności aktualny jest przepis zgodnie z którym na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda zebrania właścicieli wyrażona na zebraniu. Zarządca przymusowy również potrzebuje takiej zgody, chyba, że na dokonanie czynności uzyskał zgodę orzeczenia sądu.
Ustanowienie zarządcy przymusowego nie wchodzi w grę w przypadku tych wspólnot, w których zarząd sprawują bezpośrednio właściciele lokali. W takich wypadkach stosuje się przepisy kodeksu cywilnego, w tym między innymi przepis art. 203 k.c. Przepis ten stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy jeżeli:
- Nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu;
- Jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu;
- Jeżeli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.
Zarządca przymusowy na żądanie dotychczasowego zarządcy
Zarządca przymusowy może być również ustanowiony na żądanie dotychczasowego zarządcy nieruchomości. Wynika to z art. 256 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem „Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.”
Odwołanie zarządcy przymusowego
Odwołanie zarządcy przymusowego następuje wtedy, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania (art. 614 k.p.c.). Wniosek o uchylenie zarządu mogą zgłosić zarządca lub współwłaściciele, lub użytkownicy lokalu. We wniosku należy wskazać dlaczego nie istnieją już przyczyny, dla których powołany został zarządca.
Wszystkie powyższe sprawy rozpoznaje sąd rejonowy właściwy według położenia nieruchomości wspólnej. Jeżeli sprawa dotyczy uchwały o charakterze majątkowym i wartość przedmiotu sporu przekracza 75 tys. złotych to właściwy będzie sąd okręgowy. Sąd okręgowy jest właściwy również wtedy, gdy sprawa ma charakter nie majątkowy lub mieszany (majątkowy i niemajątkowy).
Podsumowanie
Przepisy prawne dają wiele narzędzi, które umożliwiają sprawowanie kontroli nad wykonywaniem zarządu nad nieruchomością wspólną. Narzędziami takimi są ustanowienie zarządcy przymusowego, zaskarżanie uchwał wspólnoty, żądnie rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Sprawy kieruje się do sądu rejonowego, który rozpoznaje je w postępowaniu nieprocesowym.
Jesteśmy zespołem doświadczonych prawników, specjalizujących się w prawie budowlanym. Oferujemy usługi konsultacyjne, które pomogą Ci w rozwiązaniu wszelkich trudności prawnych związanych z realizacją projektów budowlanych. Zadzwoń do nas, aby umówić się na spotkanie.
