Przy realizacji prac budowlanych może dojść do podwyższenia terenu. Jest to wynik nawiezienia masy ziemi na teren inwestycji. Tego typu sytuacja może powodować różne skutki dla nieruchomości sąsiednich, w tym może wywołać spływ wód opadowych na te nieruchomości. Jak widać podwyższenie terenu jest istotnym zdarzeniem w toku budowy. Na gruncie prawa budowlanego należy to kwalifikować zawsze jako istotne odstępstwo od projektu budowlanego, wymagające dochowania stosownych formalności.
Istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego
Prawo budowlane określa co stanowi istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego w art. 36a ust. 5. Zgodnie z tym przepisem istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
- Projektu zagospodarowania działki lub terenu;
- Charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowanego;
- Zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;
- Zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
- Ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- Wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
- budowa o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt. 1a, 2b i 19a, lub
- przebudowa o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt. 1b.
Inne odstępstwa niż wymienione w cytowanym artykule nie są odstępstwami istotnymi.
Określenie poziomu terenu
Określenie poziomu terenu stanowi jeden z elementów projektu zagospodarowania działki lub terenu. Wynika to z rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zgodnie z §8 ust. 2 pkt. 3 tego rozporządzenia, część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu powinna określać ukształtowanie terenu w zakresie niezbędnym do uzupełnienia części rysunkowej projektu zagospodarowania działki lub terenu.
Cześć rysunkowa wyżej wymienionego projektu powinna określać charakterystyczne rzędne i wymiary obiektu. Między innymi w projekcie powinno być określone odniesienie budynku do poziomu terenu. Oznacza to w konsekwencji , że w projekcie musi być określony poziom terenu. Jak z tego wynika podniesienie poziomu terenu stanowi zmianę w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu. Jest to więc istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu.
Uzyskanie zgody na podwyższenie terenu
Na dokonanie takiej zmiany, czyli podwyższenie terenu konieczne jest więc uzyskanie stosowanych pozwoleń, to jest decyzji zatwierdzającej zamienny projekt budowlany. Jeżeli inwestycja jest realizowana na podstawie zgłoszenia, to nie ma możliwości dokonania zmiany projektu budowlanego. Wówczas całą procedurę zgłoszeniową należy przeprowadzić od nowa. Więcej pisaliśmy o tym w artykule Budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie.
W przypadku podwyższenia terenu bez uprzedniego uregulowania wszelkich formalności, mamy do czynienia z samowolnym dokonaniem istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. Powoduje to wszczęcie procedury naprawczej — zobacz: Legalizacja samowoli budowlanej
Przede wszystkim, na podstawie art. 51 ust. 1 pkt. 3, organ zobowiązuje inwestora do sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas przeprowadzonych robót. W niektórych wypadkach, organ nakłada na inwestora obowiązek wykonania określonych czynności lub robót w celu doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z prawem. Postępowanie naprawcze z założenia ma na celu doprowadzenie inwestycji do stanu zgodnego z prawem i z zatwierdzoną dokumentacją techniczną.
Zapobieganie spływowi wód opadowych
Jeżeli podwyższenie terenu spowoduje spływ wód opadowych na sąsiednie nieruchomości to inwestor zobowiązany będzie do zainstalowania odpowiednich urządzeń zapobiegawczych. Instalacja takich urządzeń zawsze będzie połączona z obowiązkiem wykonania projektu zamiennego. Montaż urządzeń zapobiegających spływowi wód na nieruchomości sąsiednie związany jest z zapisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z §20 tego rozporządzenia zabronione jest dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na nieruchomości sąsiednie.
Jeżeli w toku realizacji inwestycji inwestor zamierza podwyższyć poziom terenu, to powinien wcześniej dochować stosownych procedur budowlanych. Podwyższenie poziomu terenu jest bowiem istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego. Inwestor powinien wiec albo uzyskać decyzję o zatwierdzeniu projektu zamiennego albo od nowa przeprowadzić procedurę zgłoszeniową. W razie dokonania podwyższenia terenu bez załatwienia formalności ma miejsce samowolne dokonanie istotnych odstępstw. Wymaga to przeprowadzenia postępowania naprawczego.
Jesteśmy zespołem doświadczonych prawników specjalizujących się w prawie budowlanym. Oferujemy usługi doradcze, reprezentacyjne i negocjacyjne, pomagając naszym klientom w rozwiązaniu problemów prawnych związanych z budownictwem. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skuteczną pomoc prawną.
