Obiekty budowlane należy stawiać na działce zgodnie z zapisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie). W świetle § 8 ust.1 tego rozporządzenia, jego zapisy stosuje się do wszystkich budynków, a więc obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem, wydzielonych z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadających fundamenty i dach. Prawidłowość sytuowania obiektu jest badana przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków.
Zasady usytuowania budynków na działce
Przepisy rozporządzenia dotyczące usytuowania budynków na działce nie mają zastosowania do obiektów małej architektury (np. posąg, pergola). Obiekt małej architektury nie jest bowiem ani budynkiem, ani budowlą. W niektórych wypadkach rozporządzenie należy stosować także do budowli. Ma to miejsce wtedy, gdy budowla spełnia funkcje użytkowe budynku. Jako przykład powołać można wiatę garażową, wiatę magazynową czy składową (a więc wiatę inną niż rekreacyjno – wypoczynkową).
Zasady określone w rozporządzeniu mają charakter bezwzględny. Oznacza to, że naruszenie wymogów rozporządzenia w decyzji o pozwoleniu na budowę jest niedopuszczalne. Tak wydane pozwolenie na budowę rażąco narusza prawo, co może stanowić podstawę do stwierdzenia jego nieważności (wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 lutego 2015r. VII SA/Wa 965/14).
Odległości odnoszą się tylko do naziemnych części obiektu
Przepisy rozporządzenia dotyczące odległości od granicy działki sąsiedniej odnoszą się wyłącznie do naziemnych części budynku. Wynika to z § 12 ust. 7 rozporządzenia.
Zasadą jest (§12 rozporządzenia), że budynek powinien być sytuowany w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszą niż:
- 4 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
- 3 metry w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
Przepisy szczególne mają pierwszeństwo
Te ogólne zasady ustępują pierwszeństwa przepisom szczególnym. Są to przykładowo takie przepisy które:
- określają zasady związane z przesłanianiem, nasłonecznianiem oraz bezpieczeństwem pożarowym (§ 13, § 60 i § 261-263 rozporządzenia);
- określają dopuszczalną odległość od granicy dla niektórych budowli – np.: §19 określa odległość wydzielonych miejsc postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym.
Należy podkreślić, że §12 rozporządzenia dotyczy sytuowania budynku w stosunku do sąsiedniej działki budowlanej. Rozporządzenia nie stosuje się więc, gdy sąsiednia działka nie jest działką budowlaną.
Definicja działki budowlanej
W obowiązujących przepisach prawnych jest kilka definicji działki budowanej. Żadna z nich nie ma charakteru definicji legalnej (a więc definicji powszechnie obowiązującej). Przykładowo jedna definicja znajduje się w ustawie o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym, a druga – inna – w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ogólnie można stwierdzić, że działka budowlana to każda działka gruntu, na której z uwzględnieniem jej podstawowych parametrów i wyposażenia, możliwa jest realizacja obiektu budowlanego zgodnie z wymogami wynikającymi z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. (Wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 czerwca 2008 r. VIII SA/Wa 42/08).
O tym, czy dana działka ma charakter budowlany nie decyduje jej obecny sposób użytkowania. Nawet działka użytkowana jako rola, może być uznana za działkę budowlaną jeżeli wielkość tej działki i pobliska infrastruktura stwarzają możliwość przyszłej zabudowy.
Definicja sąsiedniej działki
W § 12 rozporządzenia mowa jest o zachowaniu odległości w stosunku do sąsiedniej działki budowanej. Pojęcie sąsiedniej działki nie może być interpretowane zbyt wąsko. Nie zawsze jest to działka granicząca bezpośrednio z terenem inwestycji. Przykładowo jeżeli działka inwestycyjna (działka nr 1) graniczy z działką o szerokości 2m (działka nr 2), która to działka graniczy z następną działką budowlaną (działka nr 3), to wymogi z § 12 odnoszą się także do tej trzeciej działki.
Definicja – otwory okienne i drzwiowe
Wątpliwości może budzić również to, co oznacza określenie otwory okienne i drzwiowe. Nie ma bowiem definicji tego pojęcia. Tym bardziej, że w rozporządzeniu w części dotyczącej oświetlenia pomieszczeń, używane jest inne określenie – okno.
Przez otwór okienny należy rozumieć otwór w ścianie budynku umożliwiający dostęp światła i widok na zewnątrz. Okno to wypełnienie otworu okiennego. Oznacza to, że otwór okienny nie jest tożsamy z oknem. Wystarczy, że w ścianie wykonane zostały otwory okienne to ściana ta musi być odsunięta o 4m od granicy działki sąsiedniej.
Nie jest dopuszczalny przykładowo taki zabieg, że otwór okienny znajduje się 3,5 m od granicy działki, a okno (szyba) znajduje się we wnęce o głębokości 0,5 m – co w sumie dawałoby 4 m od granicy. Takie rozwiązanie narusza § 12 rozporządzenia (dot. zachowania odległości w stosunku do sąsiedniej działki budowanej). Potwierdza to orzecznictwo sądów administracyjnych np. wyrok NSA w Warszawie z dnia 24 marca 2011r. sygn. II OSK 534/10 i z dnia 15 lutego 2013r. sygn. II OSK 1946/11. Takie same argumenty należy odnosić do ściany z otworami drzwiowymi.
Kolejne wątpliwości budzi sytuacja, gdy ściana z otworami usytuowana jest nie równolegle do granicy sąsiedniej działki. W takiej sytuacji zapisy §12 rozporządzenia zawsze należy stosować do całej ściany. Aby zatem zachować zasady z rozporządzenia, odległość co najmniej 4m musi znajdować się w miejscu największego zbliżenia projektowanej ściany z granicą działki sąsiedniej.
Ściana z luksferami lub cegłą szklaną
Osobno należy omówić sytuację, gdy ściana zawiera materiały przeszklone, luksfery, cegłę szklaną. W orzecznictwie sądów administracyjnych tego typu ściana traktowana jest jako ściana pełna, bez otworów okiennych (tak na przykład WSA w Warszawie w wyroku z dnia 19 lutego 2014r. VII SA/Wa 928/13).
Przy tego typu wypełnieniu należy jednak uwzględniać § 232 ust. 6 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią w ścianie oddzielenia przeciwpożarowego dopuszcza się wypełnianie otworów materiałem dopuszczającym światło, takim jak luksfery, cegła szklana lub inne przeszklenie, jeżeli powierzchnia wypełnionych otworów nie przekracza 10% powierzchni ściany.
Odstępstwa od ogólnych zasad usytuowania budynku na działce
Rozporządzenie wprowadza możliwość odstępstw od ogólnych zasad usytuowania budynku na działce określonych w § 12 rozporządzenia. Wyjątki te muszą być zawsze interpretowane w sposób ścisły i ze szczególną wnikliwością. Powszechnie przyjmuje się, że aby dopuścić wyjątek od zasad ogólnych, organ musi szczególnie rzetelnie zbadać przesłanki przemawiające za dopuszczeniem szczególnego usytuowania.
Jednym z takich wyjątków jest ten zawarty w § 12 ust 2. Zgodnie z tym przepisem budynek może być sytuowany w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy jeżeli wynika to z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z tym przepisem budynek może być umiejscowiony w dwóch lokacjach: 1,5m od granicy lub bezpośrednio na granicy. Nie jest natomiast dopuszczalne rozwiązanie, aby ściana znajdowała się w odległości od granicy mieszczącej się w przedziale od 0 m do 1,5 m. (wyrok NSA z 7 maja 2014r. II OSK 2920/12). Nie można zatem wykonać budynku ze ścianą w odległości na przykład 2 m od granicy sąsiedniej działki.
Skorzystanie z omawianego wyjątku powoduje, że sąsiednia działka budowana objęta jest obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt. 20 ustawy Prawo budowane . W konsekwencji inwestycja będzie wymagała pozwolenia na budowę.
Wyjątki dotyczące zabudowy jednorodzinnej
Kolejne wyjątki od zasad ogólnych określa § 12 ust. 3 rozporządzenia. Dotyczą one budowy budynku w zabudowie jednorodzinnej, gdy ściana zwrócona w stronę granicy działki nie posiada otworów okiennych.
W zabudowie jednorodzinnej, dopuszcza się:
1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m;
2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;
3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych;
4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.
Istotne przepisy dotyczące usytuowania budynków na działce
Kolejnym istotnym przepisem dotyczącym usytuowania budynków na działce jest §12 ust. 5 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa;
2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.
Należy podkreślić, że przepis ten nie dotyczy schodów wewnętrznych (klatki schodowej). Wszystkie odległości wskazane w omawianym przepisie należy mierzyć w punkcie największego zbliżenia do granicy działki sąsiedniej.
Ostatnim przepisem, który należy przytoczyć jest §12 ust.6 dotyczące budynków inwentarskich oraz budynków gospodarczych. Zgodnie z jego treścią:
Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, nie może być sytuowany ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
Podsumowanie
Planując inwestycję, należy miedzy innymi przestrzegać zapisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. Dokładnie określa ono zasady dotyczące sytuowania budynków względem sąsiednich działek budowlanych. Jeżeli wydane pozwolenie na budowę narusza zasadę rozporządzenia, to może stanowić to podstawę do stwierdzenia jego nieważności.
Jesteśmy zespołem doświadczonych radców prawnych specjalizujących się w prawie budowlanym. Oferujemy usługi konsultacji, które pomogą Ci zrozumieć i przestrzegać przepisów prawnych związanych z budową. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną pomoc prawną.
