W dniu 20 lipca 2017 roku uchwalona została ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Ustawa ta zmienia przepisy prawne dotyczące własności lokali zawarte w ustawie Prawo budowlane, w ustawie O gospodarce nieruchomościami i w szeregu innych ustaw. Na jej mocy utworzony zostaje Krajowy Zasób Nieruchomości. Celem tej instytucji jest gromadzenie nieruchomości należących do Skarbu Państwa i gospodarowanie nimi w taki sposób, aby zwiększyć inwestycje na budownictwo mieszkaniowe. Obrazowo mówiąc zasób będzie działał jako tzw. bank ziemi. Ponadto w ustawie określono zasady gospodarowania mieszkaniami na wynajem. Stworzono nową formą najmu – najem instytucjonalny.
Cel Krajowego Zasobu Nieruchomości
Zgodnie z art. 1 ustawy, do Krajowego Zasobu Nieruchomości będą mogły być przekazywane nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa bądź są przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa.
Zgromadzonym zasobem będzie gospodarować Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), będący Państwową osobą prawną.
Do zadań KZN będzie należeć:
- Gospodarowanie nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu;
- Podejmowanie działań w celu zwiększenia dostępności mieszkań – ma to następować poprzez wykorzystanie nieruchomości do realizacji inwestycji mieszkaniowych lub poprzez realizację inwestycji mieszkaniowych;
- Ułatwianie powstawania mieszkań socjalnych;
- Finansowanie lub współfinansowanie realizacji uzbrojenia technicznego terenu na nieruchomościach wchodzących w skład zasobu.
Przekazanie nieruchomości do Krajowego Zasobu Nieruchomości
Przekazanie nieruchomości do Krajowego Zasobu Nieruchomości odbywa się według określonych zasad. Na organy państwowe nałożony został obowiązek stworzenia wykazów nieruchomości Skarbu Państwa. Wykazy te mają zawierać informację o położeniu i oznaczeniu nieruchomości, jej powierzchni, stanie prawnym, numerze księgi wieczystej, sposobie zagospodarowania, itd. (art. 10 ustawy).
Organ sporządzający wykaz powinien wyraźnie oznaczyć te nieruchomości, których przekazanie KZN może utrudnić realizacje jego zadań. Włączenie takiej nieruchomości do zasobu będzie wymagało rozstrzygnięcia przez Prezesa Rady Ministrów na wniosek ministra właściwego do spraw budownictwa.
W niektórych wypadkach rozstrzygniecie o włączeniu nieruchomości do zasobu będzie wydawał właściwy miejscowo wojewoda. Dotyczyć to będzie tych nieruchomości, które znajdują się w posiadaniu właściwych organów, innych niż Lasy Państwowe, Agencja Mienia Wojskowego oraz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
Opracowany wykaz będzie sprawdzany przez wojewodów pod kątem jego kompletności. Następnie wykaz będzie przekazywany do KZN. Jeżeli wojewoda stwierdzi, że wykaz jest niekompletny lub niezgodny ze stanem faktycznym to wzywa organ do usunięcia tych niezgodności. Termin na dokonanie poprawek wynosi 21 dni od dnia doręczenia wezwania. Jeżeli uchybienia nie zostaną uzupełnione to na organ będzie nałożona kara w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Każda nieruchomość wskazana w wykazie nieruchomości będzie mogła być przekazana do zasobu. Przekazaniu będzie mogła podlegać również część nieruchomości. W taki wypadku przed dniem przekazania należy dokonać podziału nieruchomości i założyć nową księgę wieczystą. Przekazanie nieruchomości do zasobu następuje na wniosek prezesa KZN . Przekazanie następuje protokołem zdawczo-odbiorczym. Dokument ten podpisuje prezes KZN oraz właściwy organ (art. 22 ustawy). Protokół zdawczo odbiorczy stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej lub podstawę do założenia księgi wieczystej.
Z dniem przekazania nieruchomości do zasobu KZN nabywa wszystkie prawa i obowiązki trwałego zarządcy i ponosi koszty związane z gospodarowaniem nieruchomością. Od tego dnia prezes KZN może wypowiedzieć każdą umowę dotyczącą nieruchomości, w tym umowy najmu, dzierżawy czy użytkowania. Terminy wypowiedzenia tych umów wynikają z przepisów kodeksu cywilnego. Podstawą wypowiedzenia może być wyłącznie to, że wypowiedzenie jest konieczne lub umożliwia wykorzystanie nieruchomości na cel mieszkaniowy lub na realizację uzbrojenia technicznego.
Wyłączenie nieruchomości z KZN
Wyłączenie nieruchomości z zasobu nastąpi wtedy, jeżeli nieruchomość ta będzie zbędna dla realizacji zadań KZN. Nieruchomość będzie zwracana właściwemu organowi. Wyłączenie nieruchomości z zasobu następuje protokołem zdawczo-odbiorczym. Z dniem podpisania tego protokołu Skarb Państwa powinien oddać nieruchomość właściwemu organowi.
Gospodarowanie nieruchomościami zasobu
W rozdziale V ustawy określone są zasady gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu. Zgodnie z ustawą, nieruchomości te mogą być przedmiotem umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste, sprzedaży, nieodpłatnego przekazania jednostce samorządu terytorialnego oraz zamiany. Nieruchomości wchodzące w skład zasobu mogą być również obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi.
Nieodpłatne przekazanie nieruchomości jednostce samorządu terytorialnego może nastąpić w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Chodzi o sytuację gdy nieruchomość była wykorzystana dla powiększenia zasobu mieszkaniowego gminy, w tym wybudowaniu lokali socjalnych. Ponadto może być to przekazane na cele rewitalizacji i realizacji inwestycji takich jak: wodociągi i zaopatrzenie w wodę, kanalizacja, utrzymanie czystości i porządku, ochrona zdrowia, pomoc społeczna, reedukacja, cmentarze komunalne.
Gminy mogą również otrzymać nieruchomości z zasobu w celu wybudowania dróg gminnych, powiatowych i wojewódzkich. Jednostka samorządu terytorialnego może otrzymać nieruchomości z zasobu, aby utworzyć na nich mieszkania chronione, noclegownie, schroniska dla bezdomnych, tereny zieleni publicznej, infrastrukturę społeczną w zakresie zdrowia i sportu.
Jednostka samorządu terytorialnego nie może zbywać otrzymanych nieruchomości. Jeżeli umowa zbycia zostanie zawarta to będzie ona nieważna z mocy prawa (art. 52 ust.3). Tak samo nieważna będzie umowa upoważniająca inny podmiot niż jednostka samorządu terytorialnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Oddawanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste
Zasadą jednak jest to, że nieruchomości wchodzące w skład zasobu będą oddawane w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z art. 53 ust. 1 zawarcie umowy będzie poprzedzone przetargiem. W umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste jako przeznaczenie nieruchomości będzie określone: utworzenie mieszkań na wynajem.
Sprzedawanie nieruchomości
W wyjątkowych sytuacjach nieruchomości zasobu będą sprzedawane. Może to mieć miejsce wtedy, gdy taka nieruchomość w miejscowym planie lub w decyzji o warunkach zabudowy jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Zgodę na sprzedaż nieruchomości wyraża minister do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (minister infrastruktury), na wniosek prezesa KZN. Jeżeli w ciągu 60 dni od dnia otrzymania wniosku minister nie zajmie stanowiska, wówczas traktuje się to jako jego odmowę.
Oddanie w użytkowanie wieczyste działek pod zabudowę jednorodzinną
Kolejną formą gospodarowania nieruchomościami zasobu jest oddanie w użytkowanie wieczyste działek o powierzchni do 1500m2 przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Tego typu umowa również powinna być poprzedzona przetargiem. W przetargu tym będzie mogła wziąć udział wyłącznie osoba fizyczna :
- „która nie posiada lub w przeszłości nie posiadała prawa własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub nie jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jej udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden samodzielny lokal mieszkalny;
- której członek gospodarstwa domowego nie posiada lub w przeszłości nie posiadał prawa własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub nie jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden samodzielny lokal mieszkalny.”
Osoba, która nabyła nieruchomość nie może następnie jej sprzedać. W razie zawarcia umowy zbycia takiej nieruchomości, jest ona nieważna z mocy prawa. Ustawa bardzo szczegółowo określa treść ogłoszenia o przetargu, kryteria oceny ofert oraz kwestie związane z wadium. (art. 54).
Kryterium pierwszeństwa w Krajowym Zasobie Nieruchomości
Kolejnym ważnym rozwiązaniem Krajowego Zasobu Nieruchomości jest wprowadzenie tzw. kryterium pierwszeństwa. Kryterium to stosuje się wtedy, gdy liczba ubiegających się o zawarcie umowy najmu jest większa niż liczba mieszkań zrealizowanych na nieruchomości przekazanej z zasobu.
Kryteriami pierwszeństwa zawarcia umowy najmu są:
- „członkowie gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem osiągają względnie niższe dochody;
- członkiem gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem jest co najmniej jedno dziecko legitymujące się orzeczeniem o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności określonym w przepisach ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2046 i 1948 oraz z 2017 r. poz. 777, 935 i 1428);
- członkiem gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem jest co najmniej jedno dziecko;
- żaden członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem nie posiada oraz w przeszłości nie posiadał prawa własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz nie jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden samodzielny lokal mieszkalny;
- osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem zmienia miejsce zamieszkania w celu podjęcia pracy lub nauki poza miejscem obecnego zamieszkania;
- osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem wcześniej złożył wniosek o zawarcie umowy najmu mieszkania w tej samej miejscowości, jednak nie zawarł umowy najmu z powodu większej liczby osób ubiegających się o najem niż liczba dostępnych mieszkań;
- osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem ma status repatrianta;
- osoba ubiegająca się o najem ukończyła 65 rok życia;
- osoba ubiegająca się o najem legitymuje się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności określonym w przepisach ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych;
- osoba ubiegająca się o najem posiada Kartę Polaka, o której mowa w ustawie z dnia 7 września 2007 r. o Karcie Polaka (Dz. U. z 2017 r. poz. 1459);
- osoba ubiegająca się o najem w przeszłości posiadała prawo własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lecz wskutek działania żywiołu lub katastrofy budowlanej utraciła ten dom lub mieszkanie;
- osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości obejmującej budynek mieszkalny lub budynek o funkcji mieszanej, obejmującej funkcję mieszkaniową, która podlegała lub podlega wywłaszczeniu.”
Kryteria pierwszeństwa, które będą miały zastosowanie przy danej inwestycji mieszkaniowej określa prezes KZN. Ustawa wskazuje tylko, że spośród wszystkich kryteriów w pierwszej kolejności umowy najmu powinny być zawierane z osobami określonymi w pkt. 11 (osobami, które utraciły dom na skutek działania żywiołu lub katastrofy budowlanej), a następnie z osobami określonymi w pkt. 12, a więc które utraciły dom na skutek wywłaszczenia.
Warunki przystąpienia do przetargu
Osoba przystępująca do przetargu w celu zawarcia umowy użytkowania wieczystego nieruchomości z zasobu musi spełniać ściśle określone warunki. Zostały one określone w art. 60 ustawy. Zgodnie z tym przepisem musi ona zobowiązać się, że :
- „nie mniej niż 80% powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynkach objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną na nieruchomości nabytej w tym przetargu będzie stanowiła powierzchnia mieszkań;
- nie mniej niż 70% powierzchni użytkowej mieszkań, o których mowa w pkt 1, będzie stanowiła powierzchnia mieszkań na wynajem;
- nie więcej niż 20% powierzchni użytkowej kondygnacji nadziemnej budynku pozostanie niewyodrębniona na lokale, w tym będzie przeznaczona na części wspólne;
- nie później niż w dniu zawarcia umowy najmu mieszkania, o którym mowa w pkt 2, wynajmujący zawrze z najemcą umowę przedwstępną zobowiązującą do przeniesienia prawa własności mieszkania, zwaną dalej „umową przedwstępną”, o ile najemca wyraził taką wolę;
- nie później niż w terminie 21 dni od dnia wyrażenia woli o chęci zawarcia umowy najmu z opcją wynajmujący zawrze z najemcą umowę przedwstępną, o ile najemca wyraził taką wolę;
- przy zawieraniu umów najmu mieszkań, o których mowa w pkt 2, wynajmujący będzie stosował kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, o których mowa w art. 56 ust. 3;
- przy zawieraniu umów najmu mieszkań, o których mowa w pkt 2, wysokość czynszu normowanego nie przekroczy maksymalnej wysokości ustalonej w przepisach wydanych na podstawie art. 82 ust. 6, a opłaty eksploatacyjne będą nie wyższe niż określone w art. 82 ust. 3 lub wynikające z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 7;
- w przypadku najmu z opcją wypłaci najemcy kwotę wpłaconej przez niego części ceny zakupu mieszkania w przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej;
- co najmniej przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej mieszkania, o których mowa w pkt 2, będą mieszkaniami na wynajem;
- wyodrębni lokale mieszkalne przeznaczone na mieszkania na wynajem;
- poinformuje następcę prawnego nieruchomości o uwarunkowaniach i zobowiązaniach dotyczących nieruchomości, najmie z opcją, najmie bez opcji oraz czynszu normowanym;
- dokona naboru osób najmujących mieszkania na wynajem w drodze ogłoszenia, zgodnie z przepisami ustawy.”
Oferty mogą być składane w ciągu 60 dni od daty ogłoszenia przetargu. Jeżeli przetarg zakończy się wynikiem negatywnym to prezes KZN ogłasza drugi przetarg, a potem ewentualnie kolejne. Każdorazowo cena wywoławcza nieruchomości może być obniżona, jednak ostatecznie może być niższa niż 70% wartości nieruchomości.
Czynności przetargu można zaskarżyć do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. W umowie zawartej po odbyciu przetargu, poza zwykłymi elementami, wpisuje się również szczególne uregulowania związane ze specyfiką sprawy. W szczególności w umowie takiej znajdują się zapisy o obowiązku zawierania umów najmu, informowania KZN o zawieranych umowach najmu o karach umownych za niewykonanie umowy (art. 62).
Podsumowanie Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości
Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości ma na celu wspieranie inwestycji mieszkaniowych. Jej założeniem jest to, by na nieruchomościach Skarbu Państwa powstawały budynki wielorodzinne, w których mieszkania będą przeznaczone na wynajem. Podstawową zasadą jest to, że nieruchomości z Zasobu będą oddawane w użytkowanie wieczyste. Niekiedy ustawa dopuszcza możliwość sprzedaży nieruchomości. Zawarcie umów sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste będzie poprzedzone przetargiem. Osoba przystępująca do przetargu musi spełnić szereg wymagań, w szczególności musi zobowiązać się, że w budynku powstaną mieszkania na wynajem.
Ustawa wprowadza tzw. kryteria pierwszeństwa. Są to okoliczności, które umożliwiają danej osobie w pierwszej kolejności na zawarcie umów najmu. Takimi okolicznościami są na przykład utrata domu wskutek działania żywiołu czy w wyniku wywłaszczenia.
Jesteśmy prawnikami z wieloletnim doświadczeniem w prawie budowlanym. Oferujemy usługi doradcze, reprezentacyjne i negocjacyjne dla klientów z sektora budownictwa. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną opiekę prawną i skorzystać z naszych usług.
