Jednym z celów ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( ustawa) jest przyznanie nabywcom szczególnej ochrony w razie upadłości deweloperów. Powszechnie znane są bowiem przypadki, że nabywcy wpłacali środki dla dewelopera a po ogłoszeniu jego upadłości zostawali w bardzo trudnej sytuacji majątkowej: bez mieszkań i z zaciągniętym kredytem.
Ustawa wprowadziła szczególne przepisy regulujące postępowanie upadłościowe wobec deweloperów. Przepisy te budzą wiele kontrowersji i aktualnie dość powszechnie przyjmuje się, że ochrona nabywców jest niepewna.
Kto podlega ochronie
W pierwszej kolejności należy podkreślić, że nie wszyscy klienci dewelopera podlegają szczególnej ochronie przed jego upadłością. Ochronie tej podlegają wyłącznie nabywcy w rozumieniu art. 3 pkt. 4 ustawy czyli osoby fizyczne. Osoba fizyczna to człowiek, jednostka. Nie podlegają zatem ochronie wszystkie inne podmioty: spółki, jednostki organizacyjne, stowarzyszenia, itd.
Z punktu widzenia ustawy nie ma znaczenia czy osoba fizyczna jest konsumentem czy prowadzi działalność gospodarczą. Obie te kategorie podlegają takiej samej ochronie. W świetle przepisów ustawy ważne jest natomiast jaki rodzaj lokalu zakupuje nabywca. Szczególnej ochronie podlega tylko nabywca lokalu mieszkalnego (osoba fizyczna kupująca lokal mieszkalny). Nie korzysta ze szczególnej formy ochrony nabywca lokalu użytkowego, nawet jeżeli jest osobą fizyczną.
Zakres ochrony
Zagadnienia te reguluje art. 4251 art. 4255 ustawy prawo upadłościowe i naprawcze. W świetle tych przepisów w razie ogłoszenia upadłości dewelopera tworzona jest odrębna masa upadłości. W jej skład wchodzą:
- ”środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych;
- prawo własności lub prawo wieczystego użytkowania nieruchomości na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie;
- dopłaty wnoszone przez nabywców;”
Nabywcy w pierwszej kolejności podlegają zaspokojeniu z powyższej odrębnej masy upadłości. Dokładny skład masy oznacza sędzia komisarz (art. 4252 ust.3). Warunkiem utworzenia odrębnej masy upadłości jest wola kontynuowania przez nabywców przedsięwzięcia deweloperskiego. Odrębna masa jest też utrzymywana jeżeli nabywcy zdecydują się na zawarcie układu.
Jeżeli natomiast nabywcy podejmą uchwałę o zaspokojeniu się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych to odrębna masa upadłości nie jest utrzymywana. Dotychczas tworzące ją środki wchodzą do ogólnej puli majątku upadłego.
Jak z tego wynika nabywcy lokali mieszkalnych nie są w pełni chronieni. Najczęściej bowiem jest tak, że nabywcy nie chcą kontynuować przedsięwzięcia deweloperskiego lecz chcą po prostu odzyskać swoje pieniądze. Wówczas automatycznie tracą swoją uprzywilejowaną pozycję i zrównują się z pozostałymi wierzycielami. W takim wypadku następuje powrót do zasad ogólnych postępowania upadłościowego i do „zwyczajnej” kolejności zaspakajania wierzycieli. Może być tak, że nabywcy nie odzyskają swoich pieniędzy bo pierwszeństwo przy ogólnych zasadach mają wierzyciele hipoteczni np. bank.
Gwarancja zwrotu środków dla nabywców
Z ustawy deweloperskiej wynika wniosek, że najpewniejszą gwarancją dla nabywców w razie upadłości dewelopera jest wcześniejsze ustanawianie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Tylko w takim wypadku nabywcy zawsze odzyskają całość wpłaconych środków. Przy takim zabezpieczeniu nabywcy są chronieni niezależnie od toku postępowania upadłościowego. Nie muszą oni brać udziału w postępowaniu upadłościowym i nawet nie muszą kontynuować przedsięwzięcia deweloperskiego. Jest to najszybszy sposób odzyskania wpłaconych przez nich pieniędzy.
Zobacz tutaj nasz artykuł na ten temat na stronie www.infor.pl
Oferujemy profesjonalne usługi prawne w dziedzinie prawa budowlanego. Nasza kancelaria prawnicza skupia się na dostarczaniu skutecznych rozwiązań prawnych dla klientów związanych z budownictwem. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skonsultować swoje potrzeby i skorzystać z naszej wiedzy i doświadczenia.
