Przepisy budowlane uległy znaczącym zmianom po uchwaleniu przez sejm obszernej nowelizacji ustawy Prawo budowlane. Przepisy, które wejdą w życie w połowie września 2020 r., zmienią wiele – ułatwią i usprawnią proces starania się o pozwolenie na budowę, poszerzą katalog przypadków, w których nie będzie ono potrzebne, pozwolą na legalizację części samowoli budowlanych. Autorzy zmian kładą nacisk także na bezpieczeństwo pożarowe i ekologię. Co się zmieni?
Nowe przepisy budowlane. Sejm przyjął ustawę
Nowe przepisy budowlane zostały uchwalone przez Sejm 23 stycznia 2020 r., a Prezydent podpisał je 3 marca 2020r. W ten sposób powstała ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Sejm ostatecznie odrzucił poprawki do projektu ustawy zgłoszone przez Polską Izbę Inżynierów Budownictwa. Przyjęta ustawa wejdzie w życie po upływie sześciomiesięcznego vacatio legis, czyli w dniu 19 września 2020r.
Intencją autorów zmian było uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego poprzez doprecyzowanie niejasnych przepisów i uproszczenie procedur. Nowela zmniejszy liczbę niezbędnych dokumentów, które musiały zgromadzić podmioty starające się o uzyskanie pozwolenia na budowę, poszerzy katalog czynności, na które nie będzie wymagane uzyskanie zezwolenia na budowę, a także ułatwi legalizację niektórych przypadków samowoli budowlanej. Dużą wagę przykłada się także do bezpieczeństwa pożarowego i promocji ekologicznych źródeł ciepła.
Ułatwienia dla starających się o pozwolenie na budowę
Najnowsze przepisy budowlane ucieszą wszystkich tych, którzy zamierzają wnioskować o udzielenie pozwolenia na budowę. Zmniejszy się liczba dokumentów, które właściciel działki musi zgromadzić. Projekt inwestycji, składany w trzech egzemplarzach, będzie składał się z trzech części. Należą do nich:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu – w grę wchodzi tu między innymi usytuowanie budowli, układ komunikacyjny oraz informacje dotyczące obszaru oddziaływania;
- projekt architektoniczno-budowlany – ma zawierać 10 elementów, w tym układ przestrzenny inwestycji oraz wykaz rozwiązań technicznych i materiałowych;
- projekt techniczny, czyli opis konstrukcji i instalacji oraz charakterystyka energetyczna.
W niektórych wypadkach, do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, konieczne będzie przedłożenie dodatkowo opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz inne elementy – o ile tak wymagają przepisy prawa.
Zatwierdzeniu będą podlegały jedynie pierwsze dwa z tych dokumentów. Projekt techniczny ma być przeznaczony dla inwestora, a we właściwym urzędzie nadzoru budowlanego będzie składany dopiero wraz z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie bądź zgłoszeniem zakończenia robót budowlanych. Rezygnacja z obowiązku składania tej dokumentacji w urzędzie gminnym lub powiatowym na etapie starania się o uzyskanie pozwolenia na budowę wpłynie na szybkość realizacji inwestycji i odciąży urzędy. Równocześnie nowelizacja zakłada, że projekt techniczny musi być zgodny z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym.
Możliwe jest wprowadzanie zmian do projektu technicznego. Jeżeli zmiany będą dotyczyły rozwiązań, na które konieczne było uzyskanie uzgodnień, to inwestor ma obowiązek uzyskania nowych uzgodnień, uwzględniających zmiany.
Odstąpienie od projektu technicznego jest dopuszczalne, ale tylko po dokonaniu przez projektanta zmian w tym projekcie. Zmiany muszą być także sprawdzone przez projektanta sprawdzającego, o ile to sprawdzenie jest wymagane.
Istotną nowością jest to, że inwestor może się starać o wydanie odrębnej decyzji, o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego. Decyzja ta poprzedzałaby decyzję o pozwoleniu na budowę. W ten sposób inwestor uzyskałby swoistą gwarancję, że w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, organ nie będzie już kwestionował projektu.
W dobrym kierunku idzie zmiana zasad stwierdzania nieważności pozwolenia na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Wprowadzono graniczny, pięcioletni termin. Jego bieg rozpoczynać się będzie: co do decyzji o pozwoleniu na budowę od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia. Natomiast co do decyzji o pozwoleniu na użytkowanie - od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna. Po upływie 5 lat decyzja będzie niewzruszalna, co w znaczącym stopniu ograniczy stan niepewności prawnej.
Nowe zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę
Jednym z głównych celów uchwalonych właśnie zmian była deregulacja. Nowe przepisy pozwolą na zlikwidowanie licznych absurdów, takich jak chociażby konieczność uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku stawiania paczkomatu, bankomatu bądź automatu z biletami czy z kawą. Takie obiekty, jeśli ich wysokość nie będzie przekraczała trzech metrów, będą zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, obowiązku ich zgłaszania oraz prowadzenia dziennika budowy. Wreszcie zniesiono też obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji takich jak przydomowy taras naziemny (przy czym tarasy o powierzchni powyżej 35m2 będą wymagały dokonania zgłoszenia).
Zwolnienie z obowiązku wnioskowania o pozwolenie na budowę dotyczy także, między innymi, instalacji gazowych wykonanych wewnątrz i na zewnątrz budynku, stacji regazyfikacji LNG o pojemności do 10 m³, urządzeń melioracyjnych oraz położonych na gruntach rolnych stawów i zbiorników wodnych do 1000 m² i głębokości 3 m, wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki. Deregulacja ma pozwolić na odblokowanie procesu inwestycyjnego.
Istotne odstępstwo od warunków pozwolenia na budowę
Nowelizacja istotnie zmieniła tą instytucję. Od 19 września 2020 r. mniejsza ilość odstępstw, będzie traktowana jako odstępstwo istotne, wymagające uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Nadal za istotne odstępstwo będzie traktowane odstąpienie w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu - ale tylko wówczas, gdy doprowadzi to do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany. Jeżeli chodzi o zmianę powierzchni zabudowy, to istotnym odstępstwem będzie tylko taka modyfikacja, które przekracza próg 5% tego wskaźnika. W każdym wypadku istotnym odstępstwem będzie zmiana, która dotyczy liczby kondygnacji czy też zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Tak samo będzie traktowane odstąpienie w zakresie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Legalizacja samowoli budowlanej
Nowelizacja dodaje cały nowy rozdział 5a, regulujący postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy.
Wprowadzony został podział na uproszczone i zwykłe postępowanie legalizacyjne. Procedura uproszczona dotyczy legalizacji budowy, która została zakończona co najmniej 20 lat przed wszczęciem postępowania.
Tego typu legalizacja odbywa się bezpłatnie, to jest bez opłaty legalizacyjnej. Warunkiem będzie załączenie do wniosku ekspertyzy technicznej, która potwierdzi możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu, oraz geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Nowym rozwiązaniem jest to, że postępowanie legalizacyjne jest wszczynane na wniosek. Może go złożyć inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Wniosek o legalizację może być cofnięty, w każdym czasie, aż do dnia wydania decyzji o legalizacji. W przypadku wycofania wniosku, należy się jednak liczyć z tym, że organ wyda decyzję o rozbiórce.
Nacisk na bezpieczeństwo w przepisach zawartych w ustawie Prawo budowlane
Prawodawca pochylił się również nad zagadnieniami dotyczącymi bezpieczeństwa i ekologii. Przy zmianie sposobu użytkowania budynku lub lokalu konieczne będzie uzyskanie ekspertyzy dotyczącej bezpieczeństwa pożarowego. Ta zmiana stanowi między innymi odpowiedź na medialne doniesienia o niewystarczających zabezpieczeniach przeciwpożarowych w escape roomach. Odtąd osoba zmieniająca przeznaczenie lokalu będzie miała dodatkowy obowiązek.
Obowiązkowe ogrzewanie z sieci ciepłowniczej
Bezpieczeństwo użytkowników, ale i troska o czyste powietrze – to kolejna idea przyświecająca projektowi. Przepisy dotyczące sieci ciepłowniczych, początkowo umieszczone w ustawie Prawo budowlane, przeniesiono do ustawy Prawo ochrony środowiska. Projektodawcy chcą, aby projektant zawsze sprawdzał, czy istnieje możliwość podłączenia budynków do sieci ciepłowniczej. Podłączenie będzie obowiązkowe, jeśli tylko okaże się możliwe – zarówno technicznie, jak i ekonomicznie. Odpowiednie oświadczenie projektanta będzie dołączane do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę.
Obowiązek podpięcia inwestycji do sieci ciepłowniczej nie będzie dotyczył tych budowli, które mają posiadać ekologiczne źródła energii – kotły na biomasę, pompy ciepła, systemy grzewcze wykorzystujące energię słoneczną, wiatrową czy geotermalną. Ustawa wskazuje parametry, jakie muszą spełniać te urządzenia.
Aby wprowadzona zmiana nie wydłużała procesu realizacji inwestycji, wprowadzono kary pieniężne dla zarządzających sieciami technicznymi przedsiębiorców opóźniających wydanie warunków przyłączenia budynku do sieci. Ustawodawca zdecydował się także na wprowadzenie zakazu pobierania opłat za wydanie warunków przyłączenia do sieci ciepłowniczej przez przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne.
Zmiany w dobrym kierunku
Uchwalona nowelizacja przepisów budowlanych to niewątpliwie spory krok w dobrym kierunku. Wiele z wprowadzonych rozwiązań odpowiada na postulaty od lat formułowane przez rynek budowlany. Ustawa daje inwestorom i właścicielom nieruchomości dużo więcej swobody.
Jesteśmy kancelarią prawniczą zespecializowaną w prawie budowlanym. Nasz prawnik posiada wiedzę i doświadczenie, które pomogą Ci w rozwiązaniu problemów prawnych związanych z budową. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszych usług konsultacyjnych.
