Odległość od granicy działki w prawie budowlanym to coś, o czym należy pamiętać, planując budowę obiektu na działce. Regulacje z tym związane znajdują się w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W świetle tego aktu prawnego zasadą jest to, że nie można sytuować obiektu budowlanego przy granicy bądź w odległości mniejszej niż 4 m (ściana z oknami lub drzwiami) lub 3 m (ściana bez okien lub drzwi) od granicy. Zachodzi wątpliwość, czy powyższe ograniczenia dotyczą też działki stanowiącej dojazd do nieruchomości (działki dojazdowej).
Odległość od granicy działki w prawie budowlanym
W celu wyznaczenia odległości między budynkiem a granicą działki najpierw należy poznać rzeczywistą linię graniczną. Nieocenioną pomoc w tym przypadku stanowić może ewidencja gruntów, skrupulatnie prowadzona przez wydział geodezji miejscowego starostwa, który stale aktualizuje posiadane dane, jawnie je publikując. Warto skorzystać z tej możliwości, szczególnie ze względu na fakt, iż płot bądź ogrodzenie są często wyłącznie umownymi liniami granicznymi wyznaczonymi za obopólną zgodą sąsiadów. W przypadku wystąpienia sytuacji spornej między dwoma domostwami niezbędny może okazać się geodeta, który ustali na nowo granicę między działkami, zatwierdzoną przez obie strony odpowiednim oświadczeniem.
Nie są rzadkie sytuacje, że granice działek ulegają zmianie. Może to mieć miejsce na skutek podziału działek, wznowienia granic itp. Może to doprowadzić do sytuacji, że budynek – pierwotnie ulokowany prawidłowo – znajdzie się np.: na granicy działki. Na temat takiej sytuacji wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 grudnia 2017 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II OSK 470/17. Sąd ten stwierdził, że tego typu sytuacja nie stanowi naruszenia przepisów.
Zmiany w przepisach budowlanych z 2018 roku
Rok 2018 przyniósł wiele zmian w sprawie odległości budynku od granicy działki, wiążących się z nakazem ustalenia punktu, od którego należy mierzyć samą odległość. Obecnie za granicę działki uznaje się granicę działki budowlanej, na której znajduje się budynek, a nie, jak to miało miejsce przed 2018 rokiem, granicę z sąsiednią działką budowlaną. Nowelizacja przepisów w tym zakresie wiązała się z różnymi sposobami interpretacji samego pojęcia działka budowlana.
W związku z ww. zmianą przepisów z 2018 roku bez znaczenia jest fakt, czy sąsiednia działka objęta jest zakazem budowy, czy jej parametry sugerują brak możliwości zrealizowania danych inwestycji.
Nowelizacja przepisów nie objęła natomiast odległości budynku od granicy działki, która niezmiennie wynosi:
- 4 metry, gdy budynek zwrócony ścianą z oknami bądź drzwiami w stronę linii granicznej (odległość ta dotyczy także okna umieszczonego dachu, na podstawie §12 ust. 6 pkt 2 cytowanego wyżej Rozporządzenia)
- 3 metry, gdy budynek zwrócony jest ścianą bez okien i drzwi w stronę linii granicznej.
W tym miejscu warto przytoczyć ważny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 2 października 2019 r., wydany w sprawie o sygn. akt II SA/Po 650/19. W orzeczeniu tym Sąd przypomniał, że w przepisach określających 4 – metrową bądź 3 – metrową odległość, mowa jest o „sytuowaniu budynku”. Normy te nie regulują więc umiejscowienia zagłębionych w ścianę główną budynku okien czy drzwi. Odległość 3 bądź 4 metrów musi być zachowana od ściany (a nie od okna bądź drzwi).
Dodatkowe zmiany w przepisach
W związku z nowelizacją przepisów z 2018 roku w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury doprecyzowano również szereg punktów, w których dochodziło do różnych wątpliwości interpretacyjnych oraz praktycznych problemów. Jedną z takich kwestii jest minimalna odległość samego okapu oraz gzymsu od granicy działki budowlanej. Aktualnie jednoznacznie ustalono, że odległość ta nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy. Taka sama odległość od granicy musi być zachowana także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Drugą z istotnych kwestii jest odległość podziemnej części budynku od granicy działki budowlanej oraz obiektu podziemnego, który spełnia funkcje użytkowe budynku, znajdującego się całkowicie poniżej poziomu terenu. Jednoznacznie stwierdzono, że co do takich podziemnych części budynku, nie obowiązują minimalne odległości od granicy działki budowlanej.
Prawo budowlane a 1,5 metra odległości budynku od granicy działki
To, że budynek musi być lokalizowany w odległości 3 lub 4 metry od granicy – to zasada. Prawo przewiduje od niej wyjątki. Jednym z takich wyjątków jest możliwość budowy obiektu w odległości zaledwie 1,5 metra od granicy. Dla realizacji takiej zabudowy konieczne jest spełnienie określonych warunków. Są one następujące:
- po pierwsze - ściana zwrócona w stronę linii granicznej musi być pozbawiona zarówno okien jak i drzwi;
- po drugie - możliwość sytuowania budynku w odległości 1,5 m musi dopuszczać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Gdy warunek drugi nie jest spełniony (bo np.: dla działki nie ma planu miejscowego), to odległość 1,5 m od granicy może dotyczyć budynków (innych niż gospodarcze i garaże) sytuowanych tylko:
- w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej;
- na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej
Szczególne regulacje dotyczą też sytuowania budynków gospodarczych i garaży. W ich wypadku, jeżeli plan miejscowy nie dopuszcza lokalizacji 1,5 m od granicy, to i tak mogą one tak być wybudowane, o ile:
- realizowane są w ramach zabudowy jednorodzinnej lub zagrodowej;
- ich długość nie może być większa niż 6,5 m a wysokości - nie większa niż 3 m
W każdym z powyższych wypadków, budynek musi być zwrócony do granicy ścianą bez okien i drzwi.
Odległość budynku od drogi
W świetle §12 ust. 10 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, odległość domu od działki drogowej może być dowolna. Jak się wskazuje przy tym w orzecznictwie, pojęcie "działka drogowa" oznacza całą działkę wyodrębnioną geodezyjnie jako droga, a więc oznaczoną w ewidencji gruntów symbolem "dr". Nie jest natomiast działką drogową część działki ewidencyjnej, obciążona służebnością przejazdu i przechodu (tak np.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 12 czerwca 2019 r., II SA/Ke 307/19).
Powyższy przepis daje bardzo duże możliwości w lokalizowaniu domu. Pozwala bowiem np.: na umiejscowienie domu wraz ze ścianą z oknem w dowolnej odległości od działki drogowej, w tym przykładowo od drogi wewnętrznej.
Nie wszystkie jednak działki drogowe będą objęte tak korzystną regulacją. Planując budowę, trzeba bowiem mieć na uwadze także zapisy ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Jak wskazuje sama nazwa tej ustawy, odnosi się ona do dróg mających charakter publiczny, a więc do dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych.
Ustawa ta, w art. 43, zawiera wskazania co do wymaganej odległości obiektów budowlanych od zewnętrznej krawędzi jezdni. Odległości te są różne, w zależności od kategorii drogi i wynoszą:
- od autostrady – 30 m w terenie zabudowy i 50 m poza terenem zabudowy
- od drogi ekspresowej - 20 m w terenie zabudowy i 40 m poza terenem zabudowy
- od drogi ogólnodostępnej:
a) krajowej - 10 m w terenie zabudowy i 25 m poza terenem zabudowy
b) wojewódzkiej i powiatowej – odpowiednio: 8 m i 20 m
c) gminnej: 6 m i 15 m.
Kolejnym, ważnym wyjątkiem od zapisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury mogą być zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plany miejscowe często zawierają regulację określające odległość budynków od dróg, w tym poprzez wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy. Zapisy planu są wiążące dla wszystkich inwestorów. Rozważając zatem umiejscowienie budynku, konieczne jest także zapoznanie się z zapisami planu miejscowego.
Każda poszczególna inwestycja musi spełniać wymagania wszystkich powyższych aktów prawnych, a więc musi być zgodna z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury, ustawą o drogach publicznych oraz planem miejscowym (o ile taki obowiązuje dla terenu inwestycji).
Budynek w granicy
Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych dopuszcza także wyjątkowe sytuacje, w których możliwa jest lokalizacja budynku nawet na granicy działki. Może to nastąpić przy spełnieniu następujących warunków:
- budynek jest zwrócony do granicy ścianą bez okien i drzwi;
- plan miejscowy dopuszcza taką lokalizację budynku.
Jak widać, obowiązują tu podobne wymogi jak w przypadku lokalizacji budynku w odległości 1,5 m od granicy.
Rozporządzenie przewiduje jednak kolejną możliwość lokalizacji budynku na granicy, w wypadku gdy:
- będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce
jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Co oznacza sformułowanie „przylegania ściany do ściany budynku istniejącej na sąsiedniej działce”, wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 maja 2020r. (sygn. akt II OSK 2095/19). Sąd ten wytłumaczył, że „Określenie "przylegania ściany do ściany budynku istniejącej na sąsiedniej działce" należy rozumieć nie jako przyleganie w jakimkolwiek stopniu, ale w takim, w którym cała ściana planowanego budynku przylegać będzie do ściany budynku na działce sąsiedniej.”
Dodatkowe regulacje
Rozporządzenie dopuszcza jeszcze dalsze dodatkowe sytuacje, w których budynek może być umiejscowiony bezpośrednio przy granicy działki. Są one podobne jak w przypadku lokalizacji w odległości 1,5 m od granicy, a więc:
- jest to możliwe w przypadku, gdy szerokość danej działki budowlanej jest mniejsza bądź równa 16 metrom;
- budynek zwrócony jest do granicy ścianą bez okien i drzwi;
- budowa dotyczy zabudowy jednorodzinnej lub zagrodowej.
Budynek gospodarczy i garaż można lokalizować na granicy na takich samych zasadach jak w odległości 1,5 m od granicy.
Zgoda sąsiada i odstępstwa od warunków technicznych
Należy podkreślić, że zgoda sąsiada nie daje inwestorowi prawa do zbliżenia budynku do granicy w sposób niezgodny z zapisami Rozporządzenia, planu miejscowego czy ustawy o drogach publicznych. Wbrew powszechnemu mniemaniu, nie może być tak, że sąsiad skutecznie pozwoli na zbliżenie budynku do jego działki. Takie działanie inwestora, bez załatwienia stosownych formalności, będzie nielegalne.
Ustawa Prawo budowlane daje jednak możliwość inwestorowi lokalizacji budynku w sposób inny niż określa Rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Wynika to z art. 9 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, może to nastąpić w wypadkach szczególnie uzasadnionych. Ustawa nie definiuje przy tym tego pojęcia. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 kwietnia 2020r. (II OSK 1230/19): „Ocena, czy w danej sytuacji ma miejsce taki szczególnie uzasadniony przypadek, należy zaś do organów administracji, które powinny dokonać tego na podstawie analizy materiału sprawy, w tym treści przepisu, od którego ma być udzielone odstępstwo, ukształtowania nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt, stanu zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, oceny proponowanych rozwiązań w świetle wiedzy technicznej i tym podobnych okoliczności. Niewątpliwie bowiem odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie może być udzielanie powszechnie (por. wyrok NSA z 4 grudnia 2019 r., II OSK 175/18). Nie jest więc tak, że w każdej sprawie, w której doszło do wykonania samowolnych robót budowlanych i na dodatek naruszających obowiązujące normy techniczno-budowlanego, zachodzi możliwość wystąpienia przez organ prowadzący postępowanie, także naprawcze, o wyrażenie zgody na odstępstwo od przepisów technicznych.”
Więcej na temat odstępstwa od warunków technicznych oraz procedury ich uzyskania pisaliśmy w osobnym artykule.
Czy ściana z luksferami to ściana z oknem?
W orzecznictwie sądowym i praktyce organów administracji ugruntowane jest już stanowisko, że ściana z luksferami to ściana pełna. Obiekt zawierający luksfery można więc sytuować w takiej odległości od granicy działki, jakby nie zawierał drzwi i okien na danej ścianie. Potwierdza to, przykładowo, poniższy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 grudnia 2016r. (VII SA/Wa 326/16). Wskazano w nim, że: „Otwory wypełnione luksferami lub cegłą szklaną nie stanowią otworów okiennych. Luksfery nie mają bowiem podstawowej cechy jaką musi zapewniać otwór okienny - cechy przezroczystości, nie dają one możliwości obserwacji terenu na zewnątrz budynku. Luksferów nie można traktować jako wypełnienia okien, ale jako przemurowanie ścian. Fragment ściany częściowo wypełnionej luksferami (pustakami szklanymi), w świetle rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1422) należy traktować tak samo, jak ścianę wypełnioną cegłą szklaną, to jest ścianę pełną, bez otworów okiennych.”
Przed przystąpieniem do wznoszenia danego budynku, warto przyjrzeć się regulacjom dotyczącym minimalnej odległości od linii granicznej działki, w szczególności tym z 2018 roku. Zapoznanie się z przepisami oraz z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych pozwoli uniknąć przykrych konsekwencji związanych z nieuzyskaniem określonej zgody na budowę.
Jesteśmy kancelarią prawniczą specjalizującą się w prawie budowlanym. Oferujemy usługi konsultacyjne, które obejmują analizę dokumentacji, doradztwo w zakresie przepisów prawa budowlanego oraz reprezentację przed organami administracyjnymi. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszego profesjonalnego doradztwa.
