Zagadnienia związane z terenem biologicznie czynnym są bardzo istotne w procesie inwestycyjnym. Mają one wpływ na to, czy na danym gruncie możliwe jest posadowienie planowanego przez inwestora budynku. Wynika to z faktu, że w zapisach planów miejscowych lub w treści decyzji o warunkach zabudowy zawsze procentowo określona jest wielkość terenu biologicznie czynnego w stosunku do terenu, który może być zabudowany.
Teren biologicznie czynny – ewolucja definicji
Definicja terenu biologicznie czynnego znajduje się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pierwotnie, w tym akcie prawnym, znajdowała się inna nazwa - „powierzchnia terenu biologicznie czynna”. Pojęcie to początkowo oznaczało grunt rodzimy, pokryty roślinnością oraz wodą powierzchniową na działce budowlanej, a także 50% sumy nawierzchni tarasów i stropodachów, urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym ich naturalną wegetację o powierzchni nie mniejszej niż 10m2.
W dniu 8 lipca 2009r weszła w życie nowelizacja rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002r. Nowelizacja ta dotyczyła miedzy innymi omawianego pojęcia. Definicja ta została zmieniona w sposób bardzo istotny. Obecnie w §3 pkt. 22 mowa jest o terenie biologicznie czynnym. Ustawodawca odszedł więc od nazwy „powierzchnia terenu biologicznie czynna”. Aktualnie pojęcie to oznacza teren z nawierzchnią ziemną, urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację , a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10m2, oraz woda powierzchniowa na tym terenie.
Różnica miedzy definicją poprzednią a aktualną dotyczy zniesienia ograniczenia dotyczącego tarasów i stropodachów. Poprzednio jako biologicznie czynna uznawana była tylko ta powierzchnia tarasów i stropodachów, która stanowiła trawniki lub kwietniki. Aktualnie do terenu biologicznie czynnego liczy się każda powierzchnia tarasów i stropodachów, o ile posiada tylko nawierzchnię umożliwiającą naturalną wegetację roślin. Odpadły więc problemy dotyczące kwalifikacji obiektu jako kwietnika lub trawnika, a ważne jest tylko zapewnienie zieleni naturalnej wegetacji.
Nie ma legalnej (wyrażonej w przepisach prawnych) definicji „naturalnej wegetacji”. Stąd sformułowanie to należy rozumieć tak samo jak w języku potocznym. Zgodnie z definicją zawartą w słowniku języka polskiego, wegetacja to rozwój rośliny w ciągu roku. W efekcie za naturalną wegetację należy uznać rozwój rośliny w warunkach naturalnych, w tym w szczególności w takich warunkach, które zapewniają naturalne oświetlenie, nawodnienie i glebę.
Obliczanie powierzchni terenu biologicznie czynnego
Rozporządzenie precyzyjnie określa jak obliczać stosunek powierzchni terenu biologicznie czynnego do pozostałej powierzchni działki. Zgodnie z tym rozporządzeniem obliczając powierzchnię terenu biologicznie czynnego uwzględnia się:
- Teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację- tą powierzchnię zalicza się w 100%. Do tego terenu należy zaliczyć przede wszystkim grunt, który nie podlegał żadnej ingerencji. Możliwe jest zaliczenie do niego także powierzchni podlegającej ingerencji technicznej, jeżeli mimo tego możliwy jest tam naturalny wzrost i rozwój roślin. Jako przykład takiego terenu można powołać system paneli trawnikowych czy teren wyłożony kratką eko. Co do tych terenów, orzecznictwo sądów administracyjnych kluczową wagę przywiązuje do tego, jaka jest technologia wykonania urządzeń zamocowanych w gruncie. Każdą sprawę – zgodnie z orzecznictwem sądów – należy oceniać indywidualnie, zależnie od stosowanych urządzeń.
- Powierzchnia tarasów i stropodachów, z nawierzchnią o której mowa powyżej, o ile powierzchnia ta wynosi nie mniej niż 10m2– tego typu powierzchnie zalicza się w 50%.
- Wody powierzchniowe na terenie o którym mowa w podpunkcie pierwszym. Co należy rozumieć przez wody powierzchniowe określa ustawa z 18 lipca 2001r. prawo wodne. Zgodnie z art. 5 tej ustawy jako wody powierzchniowe kwalifikować należy: śródlądowe wody powierzchniowe a) płynące w ciekach naturalnych, kanałach oraz w źródłach, z których cieki biorą początek, znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym bądź okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych, znajdujące się w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących, a także b) stojące, do których zalicza się wody znajdujące się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi wodami płynącymi oraz c) morskie wody wewnętrzne.
Powierzchnia wszystkich podanych wyżej wód, o ile znajduje się w granicach danej działki budowlanej, liczy się jako powierzchnia terenu biologicznie czynnego.
Wynik kalkulacji powierzchni terenu biologicznie czynnego do współczynnika powierzchni objętej zabudową nie zawsze daje 100% wielkości danej działki budowlanej. Wynika to z faktu, że powierzchnia stropodachów i tarasów jest zaliczana do terenu biologicznie czynnego w 50%. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 maja 2011r. II OSK 910/10.
Kiedy i jaka wielkość powierzchni terenu biologicznie czynnego
Już w rozporządzeniu Ministerstwa Infrastruktury zawarte są określone wymogi dotyczące powierzchni terenu biologicznie czynnego. I tak, zgodnie z §39, powierzchnia terenu biologicznie czynnego musi wynosić przynajmniej 25% powierzchni działki, jeżeli jest to działka przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania. Inny procent (większy) może wynikać z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z §40 rozporządzenia, place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych powinny w co najmniej w 30% znajdować się na terenie biologicznie czynnym – ten wymóg dotyczy zespołu budynków wielorodzinnych, objętych jednym pozwoleniem na budowę.
Plan przestrzenny a powierzchnia biologicznie czynna
Wiele zapisów dotyczących wymogów związanych z powierzchnią biologicznie czynną znajduje się w zapisach MPZP. Wynika to z art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo miedzy innymi minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej. Wymóg ten został wprowadzony ustawą nowelizującą przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która to nowelizacja weszła w życie z dniem 2 października 2010r. Jasne przy tym jest to, że plany miejscowe mogą określać wyłącznie minimalne wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej. Plany te nie mogą natomiast modyfikować definicji terenu biologicznie czynnego, zawartej w rozporządzeniu Ministra Infrastruktura z dnia 12 kwietnia 2002r.
Wynika to z faktu, ż rozporządzenie jest aktem wyższego rzędu od postanowień planu miejscowego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 10 dnia listopada 2010r, IISA/GL 496/10).
Warunki zabudowy a powierzchnia biologicznie czynna
Ustawodawca nie wprowadził podobnego obligatoryjnego obowiązku w przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W tym zakresie obowiązuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Rozporządzenie to zawiera jedynie wymóg dotyczący ustalania wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. W praktyce jednak organy często wprowadzają zapisy dotyczące minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w decyzji o warunkach zabudowy.
To czy inwestor spełni wymogi dotyczące powierzchni biologicznie czynnej jest weryfikowane na etapie decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ sprawdza wówczas czy powierzchnia budynku, dojść i dojazdów oraz ich technologia zapewnia wskaźnik zawarty w miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli inwestor nie zapewni minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, to wydawana jest decyzja odmawiająca uzyskanie pozwolenia na budowę.
Naruszenie przez inwestora wymogów dotyczących powierzchni biologicznie czynnej na etapie realizacji inwestycji stanowi samowolę budowlaną. Ma to bowiem wpływ na zagospodarowanie działki.
Poniżej przedstawiamy przegląd najciekawszego orzecznictwa sądów administracyjnych, dotyczącego terenu biologicznie czynnego:
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2012 r. (II SA/Gd 528/12): „Możliwość zaliczenia powierzchni wyłożonej określonym rodzajem kraty trawnikowej czy płyty ażurowej do powierzchni biologicznie czynnej jest uzależniona od rodzaju i warstw jej podbudowy, a organ w każdym przypadku powinien zbadać sposób umieszczenia takiej kraty czy płyty w gruncie celem ustalenia czy istnieją warunki dla naturalnej wegetacji roślin.” W uzasadnieniu tego wyroku Sąd zawarł bardzo ważne wnioski:
Rozstrzygnięcie zagadnienia, czy dany teren może być uznany za biologicznie czynny, wymaga od organu odniesienia się do zawartego w projekcie zagospodarowania terenu opisu sposobu posadowienia kraty trawnikowej na gruncie. Organ winien zanalizować poszczególne czynności podane przez producenta kraty i ustalić, czy sposób urządzenia terenu parkingu zapewni tzw. naturalną wegetację roślin. Jak wynika z opisu czynności wskazanego na projektu zagospodarowania terenu kratka trawnikowa eko-fix ma być umocowana na podbudowie z tłucznia, piasku i żwiru. Zdaniem Sądu te naturalne warstwy urządzonego terenu parkingu wskazują, że zapewnienia producenta kraty eko-fix o możliwości cyrkulacji wody gwarantują możliwość zachowania tego terenu w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin. Należy zastrzec, że powyższe stanowisko Sądu nie ma odniesienia generalnego czy ogólnego do wszystkich rodzajów krat trawnikowych. W każdym przypadku ich zastosowania organy - nie opierając się wyłącznie na zapewnieniach producentów-powinny zbadać, jaki jest sposób ich umocowania i posadowienia na gruncie i w jaki sposób ma być urządzony teren.
O tym czy dany teren pokryty kratą trawnikową może być zaliczony do terenu biologicznie czynnego przesądza jedynie sposób urządzenia danej nawierzchni. Pewną wskazówką może być okoliczność, że definicja terenu biologicznie czynnego umożliwia zaliczenie doń również 50% powierzchni tarasów i stropodachów z nawierzchnią (...) ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, nie mniej jednak niż 10 m2. terenu. Zatem betonowa powierzchnia tarasów czy stropodachów z urządzoną na niej nawierzchnią ziemną nie uniemożliwia uznania tych części budynków za teren biologicznie czynny z tym że w 50%. Z powyższego można wnioskować, że przykładowo "odcięcie" pewnej warstwy ziemi (zabetonowanie) na określonej głębokości bez możliwości takiego urządzenia pozostałej jej nawierzchni, które umożliwiałoby naturalną wegetację nie pozwalałoby na zaliczenie danego terenu do terenu biologicznie czynnego.
Co do zasady nie ma przeszkód by powierzchnię parkingu zaliczyć do powierzchni biologicznie czynnej.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 grudnia 2010 r. (II SA/Gl 728/10): Zgodnie z § 4 pkt 6 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1587) ustalenia dotyczące parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy powinny zawierać m.in. określenie udziału powierzchni biologicznie czynnej. Brak jest podstaw prawnych do zawarcia w planie miejscowym definicji tego pojęcia, a zwłaszcza modyfikacji przepisu § 3 pkt 22 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.).
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 11 czerwca 2015r. (IV SA/Po 1198/14): wyrok ten został wydany po wniesieniu skargi na decyzje organu II instancji, w której między innymi wyrażono pogląd dotyczący miejsc postojowych. Organ w tej sprawie przedstawił częste stanowisko, że miejsce postojowe nie może stanowić terenu biologicznie czynnego. Argumentacja organu była następując: „Funkcja miejsca postojowego używanego przez właścicieli budynku uniemożliwia naturalną wegetację roślin ze względu na ograniczony dostęp wody i promieni słonecznych do ziemi oraz zanieczyszczenie tych paneli i ziemi przez parkujące tam samochody. Miejsca postojowe zatem należy zaliczyć w bilansie terenu do powierzchni utwardzonej. W konsekwencji przedstawiony projekt zagospodarowani terenu jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania terenu w kwestii dopuszczalnej minimalnej powierzchni biologicznie czynnej.” Sąd zakwestionował powyższe stanowisko organów administracji. W cytowanym wyroku stwierdził: „Zatem przed dokonaniem oceny czy powierzchnię parkingów zielonych można zaliczyć do powierzchni biologicznej czynnej w pierwszej kolejności należy ustalić czy system w jakim zostaną one wykonane zapewniają naturalną wegetację roślin. Jak wynika z pisma producenta z dnia [...] lipca 2013 r., przez zastosowanie panelu trawnikowego Ekofix jest możliwe uzyskanie 89% powierzchni biologicznie czynnej. Z powyższego można wyprowadzić wniosek, iż producent zakłada możliwość naturalnej wegetacji roślin na panelach trawnikowych. Powyższe dopuszcza również orzecznictwo sądowoadministracyjne, w którym wskazuje się, że teren wyłożony kratką eko może być uznany za teren umożliwiający naturalną wegetację, jak wymaga tego warunek zawarty w definicji terenu biologicznie czynnego (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 lipca 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 920/13 oraz wyrok NSA z dnia 24 października 2014 r., sygn. akt II OSK 929/13 – CBOSA). Do przesądzenia kwestii naturalnej wegetacji roślin posadowionych na terenie wyłożonym panelem trawnikowym istotne jest ustalenie jak ten panel trawnikowy ma być umieszczony na gruncie. W ocenie Sądu tylko krata trawnikowa na odpowiednim gruncie może zapewnić naturalną wegetację roślin. O tym czy dany teren pokryty kratą trawnikową może być zaliczony do terenu biologicznie czynnego przesądza jedynie sposób urządzenia danej nawierzchni.”
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 8 września 2011r. (VIII SA/Wa 1024/10): „Zdaniem Sądu inwestor prawidłowo zaliczył do powierzchni biologicznie czynnej teren nasypu nad garażem podziemnym. Teren ten można zaliczyć w 50% za biologicznie czynny. Teren będzie miał formę trawnika, który będzie rósł na naturalnej ziemi i będzie miał zapewnioną naturalną wegetację. Fakt, że trawnik będzie usytuowany na podziemnej części garażu nie może eliminować go z możliwości zaliczenia jej jako powierzchni biologicznie czynnej. Powierzchnia biologiczna czynna na działce stanowi 31,1 % powierzchni całej działki co spełnia wymagania § 39 rozporządzenia mówiącego, że co najmniej 25% powierzchni działki budowlanej pod zabudowę wielorodzinną winno być urządzone jako powierzchnia biologicznie czynna.”
Podsumowanie
Zagadnienia związane z terenem biologicznie czynnym są bardzo istotne przy realizacji inwestycji. Prowadzą one często do konfliktów między inwestorem a organem administracji budowlanej. Wynika to z faktu, że liczba atrakcyjnych działek budowlanych jest niska, a ich ceny wysokie, stąd inwestor chce je zawsze maksymalnie wykorzystać pod zabudowę. Inwestorzy stosują więc często rozwiązania techniczne mające zapewnić naturalną wegetację roślin, a równocześnie pozwalające wykorzystać teren na dojścia lub dojazd do parkingu.
Jesteśmy specjalistami w dziedzinie prawa budowlanego i oferujemy kompleksowe usługi prawne dla klientów z branży budowlanej. Nasza kancelaria prawnicza świadczy usługi, takie jak analiza umów, reprezentacja przed sądami oraz doradztwo w zakresie przepisów budowlanych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skuteczną pomoc prawną.
