Umowy o roboty budowlane często przewidują prawo odstąpienia dla zamawiającego jak i dla wykonawcy. W przypadku zamawiającego prawo odstąpienia jest przewidziane z reguły na wypadek zwłoki wykonawcy w realizacji robót, bądź w usunięciu wad. Zamawiający może odstąpić w czasie trwania prac budowlanych, zachodzi wtedy specyficzna sytuacja co do rozliczeń stron oraz co do ich relacji w zakresie rękojmi i gwarancji.
Skutki odstąpienia od umowy
Najlepiej by to umowa precyzyjnie określała jakie skutki wywołuje odstąpienie od umowy. Jeżeli postanowienia takie są zawarte w umowie to mają one pierwszeństwo przed regulacjami ustawowymi. W umowie można zastrzec, że skutek odstąpienia następuje na przyszłość czyli ex nunc. Oznacza to, że wszystkie czynności dokonane do dnia odstąpienia pozostają w mocy. Może być też tak, że w umowie skutki odstąpienia zostaną określone ex tunc co oznacza skutek wsteczny złożonego oświadczenia o odstąpieniu. Jest to sytuacja bardziej skomplikowana. W takim przypadku przyjmuje się tak jakby umowa o roboty budowlane w ogóle nie była zawarta a strony muszą zwrócić sobie wszystkie otrzymane świadczenia.
Biorąc pod uwagę powyższe rozróżnienie to jest (ex nunc oraz ex tunc) skutki odstąpienia dla rękojmi i gwarancji mogą być następujące:
- Jeżeli umowa wskazuje, że odstąpienie ma skutej ex nunc, to wszystkie regulacje dotyczące rękojmi i gwarancji obowiązują między stronami w części dotyczącej tych robót budowlanych, które zostały wykonane do dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu.
Np. Zamawiający odstąpił od umowy po zrealizowaniu 30% robót. Za wykonane prace wykonawcy należy się 30% wynagrodzenia. Z kolei wykonawca co do tych 30% zrealizowanych robót odpowiada na zasadzie rękojmi i gwarancji.
- Jeżeli umowa określa, że skutek odstąpienia następuje ex tunc lub umowa nie zawiera w tym zakresie żadnych regulacji to przyjmuje się, że odstąpienie powoduje stan jakby strony nigdy nie były związane umową.
Np. Zamawiający odstępuje od umowy po realizacji 40% robót przy czym w umowie o roboty budowlane brak zapisów co do skutków odstąpienia. Wówczas na podstawie art. 494 k.c. zamawiający i wykonawca muszą sobie zwrócić wszystkie otrzymane świadczenia. Oznacza to, że wykonawcy nie jest należne wynagrodzenie a ewentualnie pobrane powinien zwrócić. Z kolei zamawiający powinien oddać wykonawcy zrealizowaną część prac to jest de facto oddać materiały budowlane zużyte na wykonanie robót. W takim wypadku strony nie są związane gwarancją ani rękojmią na wykonane prace budowlane.
Skutki odstąpienia od umowy określone w kodeksie cywilnym
Prawo odstąpienia od umowy wynika również z kodeksu cywilnego, nawet jeżeli nie przewiduje go umowa. Uprawnienie to przewidziane zostało w art. 491 k.c. na wypadek zwłoki drugiej strony w wykonaniu umowy. Zapisy kodeksu cywilnego stosuje się tylko wówczas gdy umowa nie przewiduje w ogóle odstąpienia lub regulacja umowna jest niepełna.
W świetle kodeksu cywilnego prawo odstąpienia może być wykonane do całości lub części umowy (art. 491 §2 k.c.). Ma to zasadnicze znaczenie dla skutków odstąpienia co do rękojmi i gwarancji . Jeżeli bowiem strona odstępuje tylko od części umowy to rękojmia i gwarancja między stronami obowiązuje nadal w tym zakresie którego nie dotyczy oświadczenie o odstąpieniu.
Natomiast w razie wykonania prawa odstąpienia co do całości umowy to należy przyjąć, że rękojmia i gwarancja nie obowiązuje między stronami. W takim wypadku bowiem umowa jest traktowana w całości jako w ogóle nie zawarta i strony powinny sobie zwrócić wszystkie otrzymane świadczenia (art. 494 k.c.).
Podsumowanie:
Rękojmia i gwarancja obowiązuje między stronami w sytuacji gdy:
- Prawo odstąpienia jest wykonane co do części umowy.
- Umowa określa skutek odstąpienia ex nunc, tj. na przyszłość.
Rękojmia i gwarancja nie obowiązuje między stronami gdy:
- Odstąpienie dotyczy całości umowy i umowa w ogóle nie zawiera regulacji dotyczących skutków odstąpienia bądź określa te skutki ex tunc, czyli ze skutkiem wstecznym.
- Prawo odstąpienia jest realizowane na podstawie kodeksy cywilnego i dotyczy całości umowy.
