rozwiązanie prawne
Rękojmia i gwarancja po odstąpieniu od umowy o roboty budowlane lub innych kontraktów związanych bezpośrednio z wznoszeniem budynków, ich remontem czy np. przebudową, może budzić wątpliwości. Prawo odstąpienia może wynikać z treści umowy (zob. art. 395 k.c.), może także przysługiwać z ustawy (zob. art. 491 oraz 656 k.c.). Zamawiającemu prawo odstąpienia przysługuje zwykle w razie zwłoki wykonawcy. Pojawia się wówczas pytanie o los gwarancji i rękojmi.
Gwarancja i rękojmia na wykonane prace: jakie skutki może pociągać odstąpienie od umowy?
Doświadczenie pokazuje, że skutki odstąpienia od umowy, również te dotyczące dalszego trwania gwarancji oraz rękojmi, najlepiej dokładnie i przejrzyście określić w umowie. Warto przy tym odwołać się do sprawdzonych w praktyce rozwiązań oraz uznanych wzorów umów, np. warunków kontraktowych FIDIC.
Prywatne prawodawstwo
Należy pamiętać, że ze względu na to, że gros przepisów k.c. (podobnie jak innych aktów z zakresu prawa prywatnego) ma charakter przepisów dyspozytywnych, strony umowy mogą odmiennie ukształtować łączący ich stosunek prawny. Innymi słowy: postanowienia umowy, w tym te dotyczące przesłanek i skutków prawa odstąpienia, mają pierwszeństwo przed przepisami ustawy. Chodzi tu również o dotyczący umownego prawa odstąpienia art. 395 k.c. Już sama jego redakcja – bardzo ogólna i zwięzła – wskazuje, że prawodawca pozostawia zainteresowanym duży margines swobody.
Treść kontraktu i jej praktyczne konsekwencje
W umowie można zatem zastrzec, że skutek odstąpienia następuje na przyszłość (ex nunc – łac. „od teraz”). Oznacza to, że wszystkie czynności dokonane do dnia odstąpienia pozostają w mocy. Może być też tak, że strony określą skutki odstąpienia ex tunc (łac. „od przeszłego momentu”, „od wówczas”). Wtedy wystąpi skutek wsteczny złożonego oświadczenia o odstąpieniu. Jest to sytuacja bardziej skomplikowana, gdyż trzeba przyjąć fikcję prawną, że umowa o roboty budowlane w ogóle nie była zawarta, zaś strony muszą zwrócić sobie wszystkie otrzymane świadczenia (zob. 395 § 2 k.c.).
Biorąc pod uwagę powyższe rozróżnienie (tj. ex nunc oraz ex tunc), skutki odstąpienia dla rękojmi i gwarancji mogą być następujące:
1) Jeżeli umowa wskazuje, że odstąpienie ma skutek ex nunc, to regulacje dotyczące rękojmi i gwarancji obowiązują między stronami w części dotyczącej tych robót budowlanych, które zostały wykonane do dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu.
Przykładowo, zamawiający (inwestor) odstąpił od umowy po zrealizowaniu 30% robót. Za wykonane prace wykonawcy należy się 30% wynagrodzenia. Z kolei wykonawca co do tych 30% zrealizowanych robót odpowiada na zasadzie rękojmi i gwarancji (o ile jej udzielił).
2) Jeżeli umowa określa, że skutek odstąpienia następuje ex tunc lub nie zawiera ona żadnych regulacji tej materii, przyjmuje się, że odstąpienie powoduje stan jakby strony nigdy nie były związane umową.
I tym razem odwołajmy się do przykładu. Zamawiający odstępuje od umowy po realizacji 40% robót przy czym w umowie o roboty budowlane brak zapisów co do skutków odstąpienia. Wówczas na podstawie art. 494 k.c. zamawiający i wykonawca winni zwrócić sobie wszystkie otrzymane świadczenia. Oznacza to, że wykonawcy nie jest należne wynagrodzenie a ewentualnie pobrane sumy powinien oddać. Z kolei zamawiający powinien zwrócić wykonawcy zrealizowaną część prac, czyli de facto oddać materiały budowlane zużyte na wykonanie robót (sens gospodarczy takiego rozwiązania wydaje się dość wątpliwy). W takim wypadku strony nie są związane gwarancją ani rękojmią na wykonane prace budowlane.
Rękojmia i gwarancja udzielona przez wykonawcę a ustawowe prawo odstąpienia od umowy
Kwestia dalszego istnienia rękojmi i gwarancji na wykonane prace po odstąpieniu od umowy pozostaje aktualna nie tylko, gdy inwestor zdecyduje się na skorzystanie z umownego prawa odstąpienia. W praktyce często mamy do czynienia ze skorzystaniem z prawa odstąpienia od kontraktu wynikającym bezpośrednio z Kodeksu.
Co mówią przepisy?
Uprawnienie do odstąpienia od umowy przewidziane zostało w art. 491 k.c. na wypadek zwłoki drugiej strony w wykonaniu umowy wzajemnej. Zapisy k.c. stosuje się tylko wówczas, gdy umowa nie przewiduje w ogóle odstąpienia lub regulacja umowna jest niepełna. „Umowa wzajemna” to pojęcie bardzo szerokie. Jak wskazuje art. 487 § 2 k.c., chodzi tu o umowy, w których kontrahenci zobowiązują się tak, że świadczenie jednego z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiego. „Matką” wszystkich umów wzajemnych jest znana od starożytności umowa sprzedaży. Typowymi umowami wzajemnymi są także np. umowa dostawy, umowa o dziełu oraz umowa o roboty budowlane (uważana czasem za podtyp umowy o dzieło, w ten sposób ujęto ją implicite w Kodeksie Zobowiązań, zob. jego art. 488).
Dwie ścieżki
W świetle Kodeksu prawo odstąpienia może być wykonane co do całości lub tylko części umowy (art. 491 § 2 k.c.). Ma to zasadnicze znaczenie dla skutków odstąpienia co do rękojmi i gwarancji. Jeżeli jedna ze stron odstępuje tylko od części umowy, to rękojmia i gwarancja obowiązuje nadal w tym zakresie, którego nie obejmuje oświadczenie o odstąpieniu.
Warto podkreślić, że w razie wykonania prawa odstąpienia co do całości umowy trzeba przyjąć, że rękojmia i gwarancja przestaje obowiązywać jej strony. W takim wypadku bowiem umowa jest traktowana w całości jako w ogóle nie zawarta (jest to fikcja prawna) i strony powinny sobie zwrócić wszystkie otrzymane świadczenia (art. 494 k.c.).
Świadczenie świadczeniu nie równe
Można w tym miejscu dodać, że zgodnie z art. 491 § 2 k.c., gdy świadczenia obu kontrahentów są podzielne, a jednej z nich jest w zwłoce tylko co do części swego świadczenia, prawo odstąpienia przysługuje drugiej stronie umowy jedynie co do tej niezrealizowanej części bądź co do całej reszty świadczenia, która jeszcze jest niespełniona. Strona może wybrać.
Pojawia się pytanie: czy świadczenie wykonawcy robót budowlanych może być uznane za podzielne? W orzecznictwie występują rozbieżności. Część sądów uznaje świadczenie wykonawcy za niepodzielne (zob. wyrok SN z 14 marca 2002 r., IV CKN 821/00 oraz z 16 maja 2013 r., V CSK 260/12). Częstsze są orzeczenia uznające interesujące nas świadczenie za podzielne (np. wyrok SN z 14 listopada 2008 r., V CSK 182/08 oraz wyrok SA w Krakowie z 8 stycznia 2019 r., I ACa 320/18). Salomonowym rozwiązaniem miało być ocenianie a casu ad casum, bez odwoływania się do ogólnej reguły, za to ze zwracaniem uwagi m.in. na wolę kontrahentów. W jednym z nowszych orzeczeń SN wypowiedział się jednak na rzecz tezy o niepodzielności świadczenia wykonawcy (wyrok SN z 22 października 2020 r., II CSK 94/19).
Rękojmia, gwarancja i odstąpienie od umowy: podsumujmy!
Rękojmia i gwarancja na wykonane roboty czy prace instalacyjne obowiązuje między kontrahentami w sytuacji, gdy:
1. prawo odstąpienia jest wykonane co do części umowy;
2. umowa określa skutek odstąpienia ex nunc, tj. na przyszłość (zatem nie ex tunc – „od wówczas”, ze skutkiem wstecznym).
Ani rękojmia, ani gwarancja nie będzie obowiązywać między stronami umowy, od której skutecznie odstąpiono, gdy:
1. odstąpienie dotyczy całości kontraktu, a przy tym brak w nim regulacji dotyczących skutków odstąpienia bądź określono te skutki ex tunc a zatem ze skutkiem wstecznym;
2. prawo odstąpienia jest realizowane na podstawie k.c. i dotyczy całości umowy.
Warto dodać na zakończenie, że w ramach rękojmi inwestor jest uprawniony do żądania usunięcia wad, obniżenia wynagrodzenia albo odstąpienia od umowy (zob. art. 656 i 637 k.c.). Wybór zależy od inwestora. Gdy jest np. pozwany przez wykonawcę o zapłatę wynagrodzenia, wybór jednego spośród wspomnianych uprawnień wyklucza obronę w drodze podniesienia zarzutu skorzystania z innego uprawnienia (zob. np. wyrok SA w Katowicach z 26 maja 2006 r., I ACa 2191/05). Oprócz roszczeń wynikających z rękojmi, inwestor może domagać się odszkodowania tytułem odpowiedzialności ex contractu, na zasadach określonych w art. 471 i n. k.c. (wyrok SN z 3 października 2000 r., I CKN 301/00).
