Inwestor w przypadku, gdy okaże się, że wykonane prace posiadają wady, ma możliwość skorzystania z uprawnień, jakie mu przysługują z tytułu rękojmi.
Jakie uprawnienia przysługują inwestorowi z tytułu rękojmi w umowie o roboty budowlane?
Inwestorowi przysługują różne uprawnienia z tytułu rękojmi. Jeżeli wykonane prace posiadają wadę, inwestor może, m.in. żądać obniżenia wynagrodzenia albo odstąpić od umowy. Uprawnienia te nie przysługują mu jednak, jeżeli wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. To ostatnie ograniczenie nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniana lub naprawiana przez wykonawcę albo wykonawca nie wykonał obowiązku wymiany rzeczy na niewadliwą lub nie usunął wady. Szczególne uprawnienia przysługują konsumentowi, czyli osobie, która zleca roboty budowlane poza zakresem własnej działalności gospodarczej (czyli albo w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej albo roboty nie są wykonywane na rzecz jej firmy.) Taki inwestor–konsument może żądać wymiany rzeczy zamiast zaproponowanego przez wykonawcę usunięcia wady. Konsument może też żądać usunięcia wady zamiast wymiany rzeczy chyba, że usunięcie wady jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów. W umowach o roboty budowlane najczęściej inwestor będzie korzystał z żądania naprawy przedmiotu umowy, z obniżenia wynagrodzenia oraz odstąpienia od umowy. Obniżenie wynagrodzenia nie może być dowolne. Wartość obniżki jest proporcjonalna do zmniejszenia wartości wadliwej rzeczy. Jeżeli zatem wadliwie wykonana rzecz jest o 50% mniej warta to inwestor może żądać obniżki wynagrodzenia o połowę. Prawo odstąpienia od umowy nie przysługuje inwestorowi, jeżeli wada jest nieistotna – art. 560 §4 k.c.).
Wady rzeczy zamontowanych
Nowelizacja kodeksu cywilnego z grudnia 2014 dodała szczególne przepisy w przypadku wad rzeczy montowanych. W takim wypadku inwestor może żądać demontażu i ponownego zamontowania rzeczy po jej wymianie lub po usunięciu wady. Jeżeli wykonawca tego nie zrobi, inwestor może to zrobić we własnym zakresie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy (wykonanie zastępcze). Wykonawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania rzeczy tylko wtedy, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy.
Terminy rękojmi
Nowelizacja z grudnia 2014 znacznie wydłużyła terminy rękojmi. Aktualnie wynoszą one 2 lata, co do wad fizycznych ruchomości i 5 lat, co do wad fizycznych nieruchomości. Jeżeli więc w powyższych okresach wada fizyczna zostanie stwierdzona to wykonawca odpowiada na zasadach rękojmi. W terminach tych inwestor może wykorzystać przysługujące mu uprawnienia, czyli:
- Odstąpić od umowy
- Żądać obniżenia wynagrodzenia
- Żądać wymiany rzeczy na niewadliwą
- Domagać się naprawy.
Jeżeli zgłosi żądanie wymienione w punktach 3 lub 4 to termin do skorzystania z uprawnień 1 i 2 rozpoczyna się po bezskutecznym upływie terminów do wymiany lub naprawy robót.
Przykład: inwestor wzywa wykonawcę do usunięcia wady elewacji.
Z tym momentem przestają biec terminy dotyczące prawa do odstąpienia od umowy i obniżenia wynagrodzenia. Wykonawca powinien usunąć zgłoszoną wadę niezwłocznie, np. w ciągu 30 dni. Jeżeli wykonawca w tym terminie nie dokona naprawy, to dopiero od 31 dnia rozpoczyna bieg terminu do odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny.
W ten sposób inwestor jest chroniony przed nieuczciwym działaniem wykonawcy i upływem terminów.
Inwestor-konsument
Istnieje szczególne rozwiązanie w przypadku inwestora–konsumenta. Jeżeli taki inwestor zgłosi jedno z żądań (1, 2, 3 lub 4) z tytułu rękojmi, to wykonawca powinien ustosunkować się do tego w ciągu 14 dni. W przeciwnym wypadku żądanie inwestora uznaje się za uzasadnione.
WAŻNE: W terminie 14 dni wykonawca musi doręczyć (nie tylko wysłać) stanowisko co do zgłoszenia wady inwestorowi – konsumentowi. Faktycznie więc czas jego reakcji musi być krótszy niż 14 dni. Wykonawca musi bowiem uwzględnić czas obiegu korespondencji, awizo, etc. Najlepszym więc rozwiązaniem jest wykorzystanie w takiej sytuacji firmy kurierskiej.
W stosunkach między przedsiębiorcami inwestor musi zbadać wykonane prace w czasie i sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju art. 563 k.c. Ponadto w razie wykrycia wady inwestor musi niezwłocznie powiadomić o tym wykonawcę.
Zgłoszenie wady
Dla zgłoszenia wady wystarczy wysłanie zawiadomienia. Jeśli nie zrobi tego, traci uprawnienia z tytułu rękojmi. Na tym tle powstaje wiele sporów między stronami, ponieważ tutaj kodeks cywilny posługuje się bardzo nieprecyzyjnymi pojęciami. Nieprecyzyjne jest określenie „zbadanie rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju”, jak również nieprecyzyjne jest określenie „niezwłoczne zawiadomienie.”
Wszystko zależy od danej sytuacji. W razie sporu to sąd decyduje, czy te nieprecyzyjne terminy zostały dochowane. Dość powszechnie sądy przyjmują, że pojęcie „niezwłoczne zawiadomienie” oznacza 14 dni.
Jeżeli wykonawca wiedział o wadzie albo zapewnił inwestora, że wady nie istnieją to rodzi to poważne konsekwencje. W takich wypadkach wykonawca nie traci swoich uprawnień nawet, jeżeli nie zbada rzeczy w czasie właściwym lub nie zawiadomi w terminie o wadzie.
Terminy rękojmi ulegają zawieszeniu (są wstrzymane) na czas trwania postępowania sądowego, przed sądem polubownym lub przed mediatorem (art.568 §4 k.c.).
Zasady ogólne
Wykonawca może także odpowiadać z tytułu wad na zasadach ogólnych, tzn. ogólnych przepisów kodeksu cywilnego dotyczących naprawienia szkody. Jest tak w sytuacji, gdy szkoda inwestora nie zostanie pokryta w całości na mocy rękojmi, czyli szkoda jest wyższa. Nadwyżkę szkody wykonawca naprawia na ogólnych zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej.
Dodatkowe informacje dotyczące całego zagadnienia znajdują się w artykule: Rękojmia w umowie o roboty budowlane cz.1
Zapewniamy kompleksowe usługi prawne z zakresu prawa budowlanego. Nasz zespół doświadczonych prawników specjalizuje się w obszarze budownictwa i oferuje wsparcie w zakresie analizy umów, reprezentacji klientów oraz rozwiązywania sporów budowlanych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skuteczną pomoc prawną.
