O samowoli budowlanej możemy mówić wtedy, gdy obiekt budowlany lub jego część jest w trakcie budowy albo został już wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę bądź też bez zgłoszenia robót albo gdy właściwy organ wniósł sprzeciw od zgłoszenia. Do tego typu samowoli zaliczyć możemy również prace polegające na przebudowie, remoncie, montażu lub rozbiórce obiektu budowlanego. Jeszcze nie tak dawno temu prawo budowlane poprzez organ nadzoru budowlanego nakazywało rozbiórkę takiego obiektu lub jego części. W chwili obecnej jednak poprzez nowelizację prawa budowlanego mamy możliwość zalegalizowania obiektu wybudowanego samowolnie lub jego części. Poniżej przedstawiamy jak to zrobić.
Jakie warunki należy spełnić, by zalegalizować samowolę budowlaną?
Legalizacja samowoli budowlanej nie jest obowiązkiem, a uprawnieniem osób odpowiedzialnych za tę samowolę. Tym samym, osoby te mają prawo do jej legalizacji i nikt nie może ich do tego przymusić. Może się na przykład okazać, że z uwagi na wysokość opłaty legalizacyjnej, inwestor nie będzie zainteresowany jej legalizacją, co skutkować będzie nakazaniem przez organ nadzoru budowlanego rozbiórki samowolnie wybudowanego obiektu lub jego części.
Według stanowiska Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego obiekt budowlany, wybudowany lub będący w trakcie budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę, może zostać tylko wtedy zalegalizowany, jeżeli spełnione są łącznie dwa podstawowe warunki, o których mowa w art. 48 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, tj.
- zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
- zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.
Jeżeli samowola budowlana nie może zostać zalegalizowana ze względu na niespełnienie któregokolwiek z wyżej wymienionych warunków, organ nadzoru budowlanego ma obowiązek orzec nakaz rozbiórki. Jeżeli natomiast organ nadzoru budowlanego oceni, że budowa jest zgodna z tymi przepisami, może wydać postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych wraz z określeniem wymagań i dokumentów niezbędnych do jej zalegalizowania. Wydanie postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych rozpoczyna procedurę legalizacyjną.
Dokumentacja
Wymienione poniżej dokumenty należy złożyć organowi nadzoru budowlanego w terminie określonym przez ten organ w postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych. Brak ich złożenia w tym terminie zobowiązuje organ nadzoru budowlanego do orzeczenia nakazu rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części. Przedłożenie w wyznaczonym terminie wymaganych dokumentów jest traktowane jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (oczywiście jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona).
Do dokumentów niezbędnych aby zalegalizować samowolę budowlaną należą:
- zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
- 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnym na dzień opracowania projektu,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Należy zaznaczyć, iż w przypadku współwłasności nieruchomości do przeprowadzenia legalizacji wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości.
Istotne również jest, że obowiązki przy legalizacji samowoli budowlanej są takie same jak przy zgłaszaniu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniu robót budowlanych. Jeżeli okaże się, że złożone dokumenty nie są kompletne, organ nadzoru budowlanego nałoży obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości w danym terminie. Niedopełnienie tego obowiązku następuje pod rygorem wydania nakazu rozbiórki obiektu lub jego części.
Uiszczenie opłaty legalizacyjnej
Jednym z warunków zalegalizowania samowolnie wzniesionego obiektu jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Wysokość opłaty legalizacyjnej jest zależna od kategorii i wielkości obiektu budowlanego budowanego lub wybudowanego w warunkach samowoli. Sposób obliczenia jej wysokości precyzyjnie określają przepisy Prawa budowlanego. Opłatę legalizacyjną organ nadzoru budowlanego ustala w drodze postanowienia, na które można złożyć zażalenie. Opłatę należy uiścić w terminie 7 dni od doręczenia postanowienia na rachunek bankowy właściwego urzędu wojewódzkiego lub w jego kasie. Nieuiszczenie opłaty w terminie skutkuje wydaniem przez organ nakazu rozbiórki.
Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego
Spełnienie warunków opisanych powyżej oraz uiszczenie w terminie opłaty legalizacyjnej zobowiązuje organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych (jeśli budowa jest w toku) lub decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego (jeśli budowa została zakończona). Wydając taką decyzję organ nadzoru budowlanego nakłada na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Kara za samowolę budowlaną
Należy mieć świadomość, że sprawca samowoli budowlanej podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności lub karze pozbawienia wolności do lat 2, na podstawie art. 90 Prawo budowlane. O ustaleniu sprawcy oraz o karze decyduje sąd powszechny w trybie postępowania karnego. Pamiętać przy tym należy, że późniejsza legalizacja samowoli lub nawet rozbiórka obiektu budowlanego wybudowanego bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo pomimo sprzeciwu właściwego organu, nie zwalnia sprawcy samowoli budowlanej od przywołanej odpowiedzialności karnej.
Jako przestępstwo samowola ulega przedawnieniu po upłynie 5 lat od popełnienia czynu, na podstawie art. 101 § 1 pkt 4 Kodeksu karnego. Natomiast samowola budowlana na gruncie prawa administracyjnego, nie przedawnia się.
Zapewniamy kompleksowe usługi prawne w zakresie prawa budowlanego, dostosowane do Twoich indywidualnych potrzeb. Skorzystaj z naszego doświadczenia i wiedzy, aby rozwiązać wszelkie problemy prawne związane z budową. Skontaktuj się z nami i umów się na spotkanie konsultacyjne.
