W branży budowlanej wyróżniamy trzy podstawowe rodzaje umów o roboty budowlane oparte na kodeksie cywilnym. Są to: umowa o generalne wykonawstwo, umowa o wykonawstwo częściowe oraz umowa o podwykonawstwo. Poniżej omówimy ich podstawowe cechy.
Czym charakteryzują się poszczególne umowy o roboty budowlane?
Każdy rodzaj umowy o roboty budowlanej – umowa o generalne wykonawstwo, umowa o wykonawstwo częściowe oraz umowa o podwykonawstwo – charakteryzuje się nieco inną formą. Warto jednak zaznajomić się z charakterystyką każdej z nich.
Umowa o generalne wykonawstwo
Jest to umowa zawarta pomiędzy wykonawcą (generalnym wykonawcą) a inwestorem gdzie określony jest zakres robót jaki wykonawca ma do zrealizowania sam lub za pomocą podwykonawców. Co do zasady generalnym wykonawcą są duże firmy budowlane zajmujące się profesjonalnie realizacją inwestycji budowlanych na dużą skalę, na których spoczywa odpowiedzialność za doprowadzenie do końca całego procesu budowlanego zgodnie z postanowieniami umowy.
Umowa o generalne wykonawstwo powinna mieć formę pisemną (art. 648 par.1 k.c ) co powoduje, że wszelkie ewentualne zmiany umowy oraz zmiany w dokumentacji wymagają także zachowania formy pisemnej. Dokumentacja do umowy jest jej istotną częścią składową i w razie wątpliwości pomaga w ustaleniu zobowiązań stron względem siebie. Jeżeli na podstawie umowy nie można określić jednoznacznie zakresu prac wykonawcy to zakłada się, że ma on zrobić wszystko co wynika z dokumentacji projektowej.
Do obowiązków generalnego wykonawcy należy właściwa koordynacja prac podwykonawców z którymi ma podpisaną umowę. Zła koordynacja może powodować, że wadliwe wykonanie prac przez podwykonawcę obciążać będzie generalnego wykonawcę. Wystarczy, że podwykonawca wykaże że wady powstały przez złą koordynację. Niejednokrotnie, gdy inwestycja jest bardzo duża co składa się na złożoność prac, mamy do czynienia z sytuacją gdzie powstaje konsorcjum które składa się z kilku firm budowlanych. Konsorcjum to występuje w roli generalnego wykonawcy a firmy te związane są odrębną umową określającą ich podział obowiązków oraz zakres odpowiedzialności. W takiej sytuacji inwestor niejednokrotnie wymaga w umowie o generalne wykonawstwo ustanowienia odpowiedzialności solidarnej wykonawców wchodzących w skład konsorcjum wobec inwestora.
Umowa o wykonawstwo częściowe
Tutaj mamy do czynienia z sytuacją gdy inwestor powierza przeprowadzenie prac budowlanych nie jednemu generalnemu wykonawcy lecz kilku wykonawcom częściowym z których każdy ma przydzielony zakres prac do zrealizowania. Mogą oni realizować swoje roboty w toku całego procesu budowlanego albo w etapach następujących po sobie np. prace budowlane, instalacyjne, mechaniczne. Koordynacja oraz podział prac pomiędzy wykonawców częściowych mają duże znaczenie z perspektywy ryzyka przeszkadzania sobie nawzajem lub uszkadzania prac innego wykonawcy. W takiej sytuacji odpowiedzialność za koordynację ich prac ponosi inwestor (nie ma generalnego wykonawcy) lub powierza on tą funkcję innemu podwykonawcy (np. realizującemu największy zakres prac).
Inną jeszcze możliwością jest przekazanie koordynacji prac inspektorowi nadzoru inwestorskiego. Wykonawca częściowy ma możliwość powierzyć wykonanie prac podwykonawcom na podstawie odrębnych umów, tak samo jak ma to miejsce w relacjach generalny wykonawca – podwykonawca.
Umowa o podwykonawstwo
Jest to umowa w której wykonawca powierza wykonanie robót budowlanych podwykonawcy lub podwykonawcom. Umowę o podwykonawstwo uznajemy za umowę o roboty budowlane mimo, że art. 647 k.c. stanowi, że stronami w umowie o roboty budowlane może być jedynie inwestor oraz wykonawca.
Do zawarcia umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą potrzebna jest zgoda inwestora a sprzeciw inwestora wyrażony na piśmie powoduje, że umowa taka jest nieważna. Umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą oraz pomiędzy podwykonawcą a dalszym podwykonawcą zawarte powinny być w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 6471§ 4 k.c.) . Ten kto zawiera umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę (art. 6471§ 5 k.c.).
Paragraf ten chroni interesy podwykonawców jednak jest w pewien sposób zagrożeniem dla inwestora który w przypadku nierzetelnego generalnego wykonawcy będzie musiał zapłacić jemu jak i samemu podwykonawcy. Inwestor postrzegany jest tutaj jako ustawowy poręczyciel generalnego wykonawcy. Gdyby strony chciały w umowie modyfikować powyższe zapisy, które określone są w (art. 647 §1,2,3,4,5,k.c) z mocy prawa modyfikacje te są nieważne.
Potrzebujesz prawnika specjalizującego się w prawie budowlanym, który pomoże Ci w rozwiązywaniu trudności prawnych związanych z inwestycjami budowlanymi? Skontaktuj się z naszym doświadczonym prawnikiem i zyskaj pewność i spokój w procesie budowlanym.
