Lokalizacja siedliska na działce rolnej to najprostszy sposób na budowlane wykorzystanie gruntu rolnego. Nie wymaga to przeprowadzania procedury odrolnienia gruntu, która jest czasem skomplikowana. Budowa siedliska nie jest jednak dowolna. Wymagania w tym zakresie znajdują się przede wszystkim w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i w przepisach odrębnych, zwłaszcza związanych z ochroną środowiska. Planując budowę siedliska należy zatem dokładnie zapoznać się z zapisami MPZP, które zawierają wymogi między innymi co do linii zabudowy i intensywności zabudowy. Jeżeli na danym terenie nie obowiązuje MPZP to zasady budowy siedliska określa decyzja o warunkach zabudowy.
Co to jest siedlisko
W przepisach prawa nie ma definicji siedliska. Pojęcie to ukształtowała więc praktyka organów wydających decyzję o warunkach zabudowy. W świetle tej praktyki przez siedlisko należy rozumieć budynki i budowle znajdujące się na gruncie rolnym, takie jak budynki mieszkalne, budynki gospodarcze czy zagrody.
Dla budowy siedliska nie jest wystarczające władanie gruntami rolnymi o powierzchni 1 ha. To potoczne błędne przekonanie wynika z definicji gospodarstwa rolnego zawartego w ustawie o podatku rolnym. W świetle tej ustawy za gospodarstwo rolne uważa się grunt o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. Fakt, że dany grunt można uznać za grunt rolny z punktu widzenia podatkowego, nie oznacza jednak, że można tam lokalizować siedlisko.
Co decyduje o możliwości posadowienia siedliska
O możliwości posadowienia siedliska decyduje szereg elementów, które wynikają z przepisów prawa, w tym przede wszystkim z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan ten może określać bowiem minimalną powierzchnię gruntów wymaganych dla posadowienia siedliska i inne warunki zabudowy.
Ograniczenia w możliwości budowy siedlisk mogą wynikać także z innych przepisów prawa, w tym w szczególności z przepisów dotyczących ochrony środowiska. Najczęściej chodzi o przepisy regulujące lokalną ochronę przyrody, obszary Natura 2000 czy lokalne strefy ochronne.
Jeżeli na danym terenie nie obowiązuje mpzp to lokalizacja siedliska wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wtedy o dopuszczalności budowy decyduje przede wszystkim relacja wielkości gruntów rolnych dotyczących planowanej inwestycji do średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Siedlisko a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Tak jak wskazano wyżej możliwość lokalizacji siedliska może być regulowana przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan ma charakter powszechnie obowiązującego prawa miejscowego. Kształtuje on zasady zagospodarowania terenu. Plan miejscowy musi być zgodny z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Rejestr planów miejscowych gromadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Organ ten posiada również bazę wniosków o sporządzenie lub zmianę planów. Miejscowe plany są jawne i każdy ma prawo do ich wglądu. Każdy może również uzyskać wypisy i wyrysy z planu jak i ze studium. (zobacz: Uzyskiwanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zapisy związane z siedliskiem dotyczą:
- przeznaczenia terenu i określenia granic terenów o różnym przeznaczeniu;
- parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy;
- wskaźników intensywności zabudowy, wielkości obiektów, linii zabudowy;
- zakazu zabudowy bądź szczególnych warunków zabudowy;
- zasad dotyczących tymczasowego zagospodarowania.
Najważniejszymi ustaleniami planu odnośnie siedlisk są wymagania co do minimalnej powierzchni gruntów rolnych. Kolejnym istotnym elementem planu są zasady kształtowania infrastruktury technicznej powiązanej z siedliskami.
W praktyce przykładowo, miejscowy plan określa jaką powierzchnię może mieć grunt rolny, aby można było zlokalizować na nim siedlisko. Stąd właściciel czy użytkownik gruntu rolnego o mniejszej powierzchni nie może go zabudować.
Plan miejscowy określa też, że dla lokalizacji siedlisk konieczne jest, by teren miał istniejące lub co najmniej projektowane uzbrojenie. Warunek ten uznaje się z reguły za spełniony, gdy wykonanie uzbrojenia jest zagwarantowane w drodze umowy miedzy inwestorem, a przedsiębiorstwem.
Kolejnym bardzo istotnym zapisem mpzp jest wskaźnik intensywności zabudowy. W praktyce polega to na wskazaniu w procentach ile terenu gospodarstwa rolnego może być przeznaczone na posadowienie budynków (np. budynki mogą zajmować 20% gospodarstwa).
Lokalizacja siedlisk w procesach sądowych
Lokalizacja siedlisk jest zagadnieniem, które często prowadzi do skierowania sprawy do sądu administracyjnego. Istnieje więc bogate orzecznictwo dotyczące interpretacji mpzp co do budowy siedliska. Jednym z takich orzeczeń jest wyrok NSA – Ośrodka Zamiejscowego we Wrocławiu z dnia 3 września 2003r. (II SA/Wr 2243/2000), w którym zawarto kilka wytycznych dotyczących interpretacji mpzp. Zgodnie z treścią tego wyroku :
- „Zakaz zabudowy terenu musi być wyraźny. Zakazu tego nie można domniemywać z przepisów ogólnych planu;
- Przeznaczenie terenu w mpzp do trwałego użytkowania rolnego z zastrzeżeniem bez prawa wznoszenia obiektów kubaturowych, nie może być podstawą do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę dla obiektu związanego bezpośrednio z produkcją rolną;
- Budowa zagrody rolnej nie zmienia przeznaczenia gruntów pod budynkami oraz urządzeniami i grunty takie nie tracą charakteru gruntu rolnego.”
Siedlisko a decyzja o warunkach zabudowy
Jeżeli dla danego terenu nie obowiązuje mpzp to zmiana zagospodarowania gruntu wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Dotyczy to także sytuacji budowy obiektu budowlanego czy zmiany sposobu użytkowania obiektu budowanego lub jego części.
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Sytuacje, kiedy może być wydana decyzja o warunkach zabudowy określa art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli spełnione zostały łącznie następujące warunki:
- „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”
Najwięcej problemów stwarza pierwszy wymóg. Nazywany on jest „zasadą dobrego sąsiedztwa” . Ma on na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego i ukształtowanie przestrzeni w harmonijną całość. Powyższa zasada ma tylko jeden wyjątek. Dotyczy to sytuacji, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Wyjątek ten w praktyce ma bardzo często zastosowanie przy lokalizacji siedlisk.
W decyzji o warunkach zabudowy określone są wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie:
- linii zabudowy;
- wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki;
- szerokości elewacji frontowej;
- wysokości górnej krawędzi elewacji rontowej, gzymsu, attyki;
- geometrii dachu.
Zasadą jest, że budowa obiektów budowlanych w ramach siedliska na gruncie rolnym wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Wyjątki od tej zasady ujęte są w art. 29 ustawy Prawo budowlane. Dotyczą one wyłącznie siedliska istniejącego.
Zgodnie z tym przepisem pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
- „parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m;
- płyt do składowania obornika;
- szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3;
- naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 4,50 m;
- suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2.”
Co do budowy powyższych obiektów gospodarczych nie ma żadnych ograniczeń. W przepisach prawnych nie określono ani liczby, ani powierzchni budynków, które mogą być budowane w ramach omawianego wyjątku.
Podsumowanie
Przez budowę siedliska działka rolna nie traci charakteru rolnego. Taka budowa pozwala więc szybciej i łatwiej zrealizować obiekt budowlany na działce rolnej, bez konieczności odrolnienia gruntu. Inwestor musi uwzględniać postanowienia mpzp, dotyczące warunków zabudowy. W braku mpzp inwestor musi uzyskać decyzje o warunkach zabudowy. Kolejnym krokiem jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Konieczność uzyskania tego pozwolenia jest zasadą w realizacji obiektów w ramach siedliska. Wszelkie wymagania dotyczące siedliska zawarte są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w zapisach studium oraz ewentualnie w decyzji o warunkach zabudowy.
Jeżeli masz problemy prawne związane z prawem budowlanym, skorzystaj z usług naszej kancelarii. Nasi prawnicy specjalizują się w tej dziedzinie i pomogą Ci w rozwiązaniu wszelkich kwestii prawnych związanych z budową, remontem czy kontraktami. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na konsultację.
