Zabudowa siedliskowa to zabudowa wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, stawiana na gruntach rolnych wchodzących w skład określonej działki. Lokalizacja siedliska na działce rolnej to najprostszy sposób na budowlane wykorzystanie gruntu rolnego. Nie wymaga to przeprowadzania procedury odrolnienia gruntu, która jest czasem skomplikowana. Budowa siedliska nie jest jednak dowolna. Wymagania w tym zakresie znajdują się przede wszystkim w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i w przepisach odrębnych, zwłaszcza związanych z ochroną środowiska. Przyjrzyjmy się bliżej tym przepisom i sprawdźmy, na co należy koniecznie zwrócić uwagę przed zaplanowaniem zabudowy siedliskowej na danym terenie.
Co to jest siedlisko? Definicja zabudowy siedliskowej
W obecnie obowiązujących przepisach prawa nie ma jasnej definicji zabudowy siedliskowej, zwanej także siedliskiem. Pojęcie to ukształtowała więc praktyka organów wydających decyzję o warunkach zabudowy. W świetle tej praktyki przez siedlisko należy rozumieć budynki i budowle znajdujące się na gruncie rolnym, takie jak budynki mieszkalne, budynki gospodarcze czy zagrody.
W tym miejscu koniecznie należy jednak zaznaczyć, że choć w świetle ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. 2017.0.1892 tj.) za gospodarstwo rolne uważa się grunt o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, warunkiem wystarczającym dla budowy siedliska nie jest posiadanie gruntów rolnych o określonej powierzchni łącznej. To potoczne i błędne przekonanie oczywiście wynika z definicji gospodarstwa rolnego zawartej w ustawie o podatku rolnym. Niemniej jednak fakt, że dany grunt można uznać za grunt rolny z punktu widzenia podatkowego, nie oznacza, że można tam lokalizować siedlisko. W tym celu konieczne będzie jeszcze wyznaczenie w obrębie działki rolnej osobnej działki siedliskowej, która co prawda nie utraci statusu gruntu rolnego, lecz stanie się miejscem odpowiednim dla lokalizacji zabudowy siedliskowej. Tą kwestią zajmiemy się jednak nieco później, a teraz wróćmy jeszcze na chwilę do kwestii definicji samego pojęcia zabudowy siedliskowej
Doprecyzowanie definicji
Definicję zabudowy siedliskowej możemy nieco doprecyzować, przyglądając się kwestii definicji działki siedliskowej. Co prawda, również ten termin nie został bezpośrednio zdefiniowany ani w ustawie z dn. 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. Z 2004 r., Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.), ani w innych przepisach. Niemniej jednak na podstawie zapisów zawartych w art. 2 ust. 1 pkt 3 wyżej wspomnianej ustawy praktyką stało się uznawanie za działkę siedliskową gruntów rolnych znajdujących się pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami oraz urządzeniami służącymi produkcji rolnej i przetwórstwu rolno-spożywczemu. W tym kontekście za zabudowę siedliskową możemy uznać więc właśnie znajdujące się na działce siedliskowej budynki – zarówno mieszkalne, jak i te przeznaczone do utrzymania działalności rolniczej. Warto tu jednak zaznaczyć, że działki rolne nie stanowią z założenia działek siedliskowych. Siedlisko może zostać dopiero wydzielone z większego gruntu rolnego, dlatego też nie każdy teren uznany za działkę rolną może stać się działką przystosowaną do postawienia zabudowy siedliskowej.
Siedlisko na działce rolnej. Kto ma prawo wybudowania zabudowy siedliskowej na gruntach rolnych?
Wiemy już, że zgodnie z przyjętą praktyką opartą na zapisach ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zabudowę siedliskową lokalizuje się na wydzielonych częściach działek rolnych. Dlatego też i działki siedliskowe, i zabudowa siedliskowa podlegają tym samym przepisom co grunty rolne. Do niedawna jeszcze przepisy pozwalały na kupno działki rolnej dowolnej osobie fizycznej lub przedsiębiorstwu, lecz w celu wybudowania na nich jakiejkolwiek nieruchomości konieczne było uzyskanie zgody na odrolnienie gruntu. Wprowadzone w 2016 roku zmiany do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zmieniły jednak ten stan rzeczy. Zobaczmy więc, kto może dziś być właścicielem działki rolnej, a komu przysługuje prawo do wybudowania zabudowy siedliskowej na gruntach rolnych.
Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą nieruchomości rolnej – w postaci gruntów lub zabudowań znajdujących się na działce rolnej – może być wyłącznie rolnik indywidualny. Ustawa oczywiście definiuje także pojęcie rolnika indywidualnego, za którego zgodnie z art. 6 ust 1 uważa się „osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo”. W kolejnych ustępach ustawa określa także jasno, co oznaczają wyżej wspomniane pojęcia takie jak „osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego” oraz „posiadanie kwalifikacji rolniczych”, aby niemożliwe było uzyskanie statusu rolnika indywidualnego przez osobę niespełniającą stosunkowo rygorystycznych warunków ustawy.
Nabycie nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem
Istnieją co prawda sytuacje, w których możliwe jest nabycie nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem – z najczęściej spotykanym przypadkiem mamy do czynienia wówczas, gdy nieruchomość nabywana jest przez małżeństwo jako wspólny majątek. Wówczas wystarczy, że rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy będzie jeden z małżonków. Statusu rolnika indywidualnego zgodnie z zapisami zawartymi w ust. 3 tego samego artykułu nie musi mieć też osoba bliska zbywcy danej nieruchomości.
Choć istnieją sytuacje, w których osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy może wejść w posiadanie gruntów rolnych, w celu wybudowania na nich jakiejkolwiek nieruchomości właściciel musi albo być rolnikiem, albo odrolnić tereny. W drugim przypadku konieczne będzie jednak szczegółowe zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który obowiązuje na terenie danej gminy. Jeżeli natomiast właściciel posiada status rolnika indywidualnego, a w obrębie gruntu rolnego wyznaczona została już działka siedliskowa, należy zapoznać się z przepisami dotyczącymi tego, jakie obiekty uzupełniające zabudowę działki wymagają pozwolenia na budowę, a jakie jej nie wymagają. Informacje te znajdziemy między innymi w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r o prawie budowlanym (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.). Do tej kwestii odniesiemy się jednak w nieco dalszej części tego artykułu. Teraz przyjrzyjmy się, jakie czynniki decydują o możliwości wybudowania zabudowy siedliskowej w przypadku braku wyznaczonej w obrębie działki rolnej działki siedliskowej!
Co decyduje o możliwości posadowienia zabudowy siedliskowej w przypadku braku wyznaczonej działki siedliskowej w obrębie działki rolnej?
O możliwości posadowienia siedliska decyduje szereg elementów, które wynikają z przepisów prawa, w tym przede wszystkim z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan ten może określać między innymi bowiem minimalną powierzchnię gruntów wymaganych dla posadowienia siedliska i inne warunki zabudowy. Do tej kwestii odniesiemy się jednak szerzej w kolejnej części artykułu, a teraz przyjrzymy się innym dokumentom i zapisom, które mogą mieć wpływ na to, czy będziemy mogli wybudować siedlisko na naszej działce rolnej.
Oczywiście ograniczenia w możliwości budowy siedlisk mogą wynikać nie tylko z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz także z różnego rodzaju przepisów prawa, w tym w szczególności z przepisów dotyczących ochrony środowiska. Najczęściej chodzi w tym przypadku o przepisy regulujące lokalną ochronę przyrody, obszary Natura 2000 czy lokalne strefy ochronne. W tym przypadku istotne mogą się okazać dla nas także przepisy dotyczące oceny oddziaływania inwestycji na środowisko i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o których pisaliśmy już między innymi w tym artykule.
Z jeszcze inną sytuacją będziemy mieli do czynienia, jeżeli na terenie, na którym znajduje się nasza nieruchomość rolna i na którym chcielibyśmy wydzielić naszą działkę siedliskową pod zabudowę nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wówczas lokalizacja każdej nieruchomości – w tym również zabudowy siedliskowej – wymagać będzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji o dopuszczalności budowy na naszej działce rolnej decyduje przede wszystkim relacja wielkości gruntów rolnych dotyczących planowanej inwestycji do średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Zabudowa siedliskowa a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Jak wspomnieliśmy wcześniej, możliwość lokalizacji siedliska, czyli wybudowania zabudowy siedliskowej w wyznaczonej części działki rolnej może być regulowana przez dokument zwany miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan taki, często zwany w skrócie po prostu m.p.z.p., ma charakter powszechnie obowiązującego prawa miejscowego i określa, czy na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa, a jeśli tak, to jakie warunki powinny spełniać wszelkie realizowane w jego obrębie inwestycje. Kształtuje on zasady zagospodarowania terenu i ustala przeznaczenie określonych gruntów, a także wyznacza minimalną wielkość działki budowlanej i określa, jak duży procent jej powierzchni może zostać zabudowany. To z powodu zapisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na niektórych terenach powstawać mogą domy dwurodzinne lub budynki w zabudowie szeregowej, a na innych wyłącznie domy jednorodzinne. Określa on także, czy dany teren jest odpowiedni pod lokalizację zabudowy przemysłowej lub usługowej. Plan miejscowy musi być zgodny z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Rejestr planów miejscowych gromadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Organ ten posiada również bazę wniosków o sporządzenie lub zmianę planów. Miejscowe plany są jawne i każdy ma prawo do ich wglądu. Każdy może również uzyskać wypisy i wyrysy z planu jak i ze studium. (zobacz: Uzyskiwanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Dziś miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego coraz częściej publikuje się także w dziennikach urzędowych poszczególnych województw, które są dostępne w formie elektroniczne na stronach internetowych odpowiednich instytucji.
MPZP
W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego zapisy związane z zabudową siedliskową dotyczyć mogą między innymi:
• przeznaczenia terenu i określenia granic terenów o różnym przeznaczeniu;
• parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy;
• wskaźników intensywności zabudowy, wielkości obiektów, linii zabudowy;
• zakazu zabudowy bądź szczególnych warunków zabudowy;
• zasad dotyczących tymczasowego zagospodarowania.
Najważniejszymi ustaleniami planu odnoszącymi się do siedlisk są wymagania co do minimalnej powierzchni gruntów rolnych wymaganej do postawienia zabudowy siedliskowej. W praktyce oznacza to, że miejscowy plan określa na przykład, jaką powierzchnię może mieć grunt rolny, aby można było zlokalizować na nim siedlisko. Stąd właściciel czy użytkownik gruntu rolnego o mniejszej powierzchni nie może go zabudować. Niezmiernie ważne są także znajdujące się w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego zasady kształtowania infrastruktury technicznej powiązanej z siedliskami. Kolejnym bardzo istotnym zapisem, jaki może znaleźć się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest wskaźnik intensywności zabudowy dla danej działki. W praktyce polega to na wskazaniu w procentach, jaką część terenu wchodzącego w skład danego gospodarstwa rolnego można przeznaczyć na posadowienie budynków będących częściami zabudowy siedliskowej, czyli np. że budynki mogą zajmować nie więcej niż 20% całej powierzchni gospodarstwa.
Plany miejscowe zazwyczaj stanowią także, że dla lokalizacji siedlisk konieczne jest, aby teren miał istniejące lub co najmniej projektowane uzbrojenie. Warunek ten uznaje się z reguły za spełniony, gdy wykonanie uzbrojenia jest zagwarantowane w drodze umowy miedzy inwestorem, a przedsiębiorstwem.
Stosowanie przepisów w orzecznictwie dotyczącym zabudowy siedliskowej, czyli lokalizacja siedlisk w procesach sądowych
Lokalizacja zabudowy na działkach siedliskowych jest kwestią, która często prowadzi do skierowania sprawy do sądu administracyjnego. Istnieje więc bogate orzecznictwo dotyczące interpretacji przepisów dotyczących budowy siedliska. Wiele z nich odnosi się do kwestii związanych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, którego sformułowania nierzadko nie są jednoznaczne i stanowią podstawę do różnych interpretacji przez różne strony. Jednym z takich orzeczeń jest wyrok NSA – Ośrodka Zamiejscowego we Wrocławiu z dnia 3 września 2003 r. (II SA/Wr 2243/2000), w którym zawarto kilka wytycznych dotyczących interpretacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Jak czytamy w powyższym wyroku, zakaz zabudowy wyrażony w m.p.z.p. musi być wyrażony wprost. Niedopuszczalne jest domniemywanie zakazu na podstawie przepisów ogólnych planu, jeżeli nie został on jasno i wyraźnie zapisany. Ponadto niedopuszczalna jest odmowa udzielenia pozwolenia na budowę w dla obiektu związanego bezpośrednio z produkcją rolną, która jest jednym z podstawowych celów, do których służyć ma zabudowa siedliskowa, tylko i wyłącznie na podstawie przeznaczenia terenu w m.p.z.p. „do trwałego użytkowania rolnego z zastrzeżeniem bez prawa wznoszenia obiektów kubaturowych”. Funkcjonalna produkcja rolna jest bowiem możliwa tylko dzięki odpowiednio zaprojektowanym budynkom gospodarczym, które mogą być zlokalizowane na terenie działki rolnej. Sąd w swoim wyroku podkreślił także, że „budowa zagrody rolnej nie zmienia przeznaczenia gruntów pod budynkami oraz urządzeniami i grunty takie nie tracą charakteru gruntu rolnego”. To stwierdzenie jest zgodne z tym, co wynika z art. 2 ust. 1 pkt 3 wspominanej już na samym początku niniejszego artykułu ustawy z dn. 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. Z 2004 r., Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.). Zgodnie z zawartymi w nim zapisami działka siedliskowa to grunt rolny, a także grunt znajdujący się pod wchodzącymi w skład danego gospodarstwa budynkami mieszkalnymi, gospodarczymi i innymi, a także pod ulokowanymi na niej urządzeniami służącymi produkcji rolnej i przetwórstwu rolno-spożywczemu.
Rozważając kwestie związane z orzecznictwem dotyczącym zabudowy siedliskowej, warto przytoczyć także wyrok WSA w Lublinie z dnia 25 stycznia 2011 r, II SA/Lu 811/10. Zgodnie z nim warto zaznaczyć, że budowa kolejnych budynków w obrębie działki rolnej w przypadku, gdy istnieje już na niej budynek mieszkalny zamieszkany przez rolnika indywidualnego prowadzącego dane gospodarstwo, nie wymaga uzyskania osobnego pozwolenia na budowę. W takim przypadku można bowiem założyć, że kolejne nieruchomości będące na przykład budynkami inwentarskimi czy gospodarczymi stanowić będą jedynie uzupełnienie istniejącego siedliska, które wyznacza budynek mieszkalny. Poniekąd potwierdza to wyrok NSA z 29 czerwca 2012 r. II OSK 609/11, w którym czytamy, że w celu rozpoczęcia budowy siedliska na działce rolnej należy najpierw wybudować budynek mieszkalny przeznaczony dla rolnika i jego rodziny, co pozwoli na prowadzenie działalności gospodarczej. Ponadto w wyroku tym sąd zaznacza, że wszelkie grunty rolne zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się nadal za grunty wykorzystywane rolniczo.
Siedlisko a decyzja o warunkach zabudowy, czyli jak postępować w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
Jeżeli dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to każda zmiana zagospodarowania gruntu – także postawienie na nim zabudowy siedliskowej – wymagać będzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Dotyczy to zarówno sytuacji budowy całkowicie nowego obiektu budowlanego, jak i zmiany sposobu użytkowania obiektu budowanego lub jego części.
Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Sytuacje, kiedy może być wydana decyzja o warunkach zabudowy określa art. 61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli spełnione zostały łącznie następujące warunki:
• „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.
Spośród wyżej wymienionych pięciu warunków najwięcej problemów stwarza inwestorom bez wątpienia pierwszy wymóg. Nazywany on jest popularnie „zasadą dobrego sąsiedztwa” i ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego oraz ukształtowanie przestrzeni w harmonijną całość. Zasada ta obowiązuje jednak tylko wówczas, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową nie przekracza średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie. Często ten właśnie wyjątek ma ogromne zastosowanie w lokalizacji zabudowy siedliskowej. W praktyce oznacza on bowiem, że wystarczy potwierdzić, że nasze gospodarstwo ma powierzchnię większą niż średnia powierzchnia gospodarstwa znajdującego się w obrębie określonej gminy, aby nie obowiązywała nas konieczność dopasowania zabudowy w zakresie funkcji, gabarytów czy formy architektonicznej do nieruchomości znajdujących się na sąsiednich działkach.
Niezależnie jednak od tego, czy będziemy musieli spełnić warunki określone zasadą dobrego sąsiedztwa, czy też nie, naszym obowiązkiem jako inwestorów planujących budowę określonych nieruchomości w ramach zabudowy siedliskowej będzie spełnienie wszystkich warunków zawartych w decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji tej określone są zwykle między innymi wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie:
• linii zabudowy;
• wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki;
• szerokości elewacji frontowej;
• wysokości górnej krawędzi elewacji rontowej, gzymsu, attyki;
• geometrii dachu.
Kiedy do budowy zabudowy siedliskowej nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia?
Zasadą jest budowa obiektów budowlanych w ramach zabudowy siedliskowej na gruncie rolnym wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady. Są one ujęte w art. 29 ust. 1 ustawy o prawie budowlanym i dotyczą one wyłącznie siedliska już istniejącego.
Zgodnie z tym przepisem, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
• parterowych budynków gospodarczych, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 metrów kwadratowych, a rozpiętość konstrukcji mieści się w granicach 4,8 metra;
• płyt do składowania obornika bez ograniczenia rozmiarów i powierzchni,
• szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę, których pojemność nie przekracza 25 metrów sześciennych,
• naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności nieprzekraczającej maksymalnie 30 metrów sześciennych, a wysokość nie wykracza ponad 4,5 metra,
• suszarni kontenerowych o maksymalnej powierzchni zabudowy nie większej niż 21 metrów kwadratowych.
Co do budowy powyższych obiektów gospodarczych nie ma żadnych ograniczeń. W przepisach prawnych nie określono ani liczby, ani powierzchni budynków, które mogą być budowane w ramach omawianego wyjątku. Oznacza to, że w przypadku istniejącej działki siedliskowej zabudowy uzupełniającej siedlisko nie ograniczają ani zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani wymóg uzyskania pozwolenia na budowę czy też decyzji o warunkach zabudowy.
Podsumowanie – co należy wiedzieć o zabudowie siedliskowej?
Za zabudowę siedliskową uznaje się budynki postawione na działce siedliskowej. Ta z kolei musi zostać wydzielona z większych gruntów rolnych. W skład zabudowy siedliskowej wchodzą zarówno budynki gospodarcze, jak i budynek mieszkalny przeznaczony dla rolnika indywidualnego będącego właścicielem danego terenu. Przez budowę siedliska fragment działki rolnej nie traci jednak charakteru rolnego.
Jeżeli mamy więc status rolnika indywidualnego, teoretycznie postawienie zabudowy siedliskowej może pozwolić nam na szybszą i łatwiejszą realizację danej inwestycji budowlanej bez konieczności odrolnienia gruntów. Inwestor musi jednak zawsze w swoich planach uwzględniać postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczące warunków zabudowy na danym terenie. Określają one typ budynków, jaki można wybudować w obrębie danej działki, a także rozmiar ewentualnej inwestycji – jej maksymalną powierzchnię, wysokość i inne parametry, które będą kluczowe przy projektowaniu nowego budynku.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestor musi przed rozpoczęciem procesu budowlanego uzyskać decyzje o warunkach zabudowy. Kolejnym krokiem jest w tej sytuacji uzyskanie pozwolenia na budowę. Konieczność uzyskania tego pozwolenia jest zasadą w realizacji obiektów w ramach nowo zakładanego siedliska. Wszelkie wymagania dotyczące siedliska zawarte są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w zapisach studium oraz ewentualnie w decyzji o warunkach zabudowy.
Warto tu jednak raz jeszcze podkreślić, że zgodnie z zapisami zawartymi w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r o prawie budowlanym (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) budowa nieruchomości uzupełniających zabudowę zagrodową istniejącej działki siedliskowej nie wymaga uzyskania pozwolenia. W takich przypadkach wystarczające będzie zgłoszenie budowy. W świetle ustawy za budynki uzupełniające zabudowę na istniejącej działce siedliskowej uznaje się między innymi parterowe budynki gospodarcze o wymiarach ustalonych ustawą, a także spełniające określone warunki i nieprzekraczające maksymalnych wymiarów wyznaczonych przez ustawę naziemne silosy, suszarnie kontenerowe, płyty do składowania obornika oraz szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę. Należy jednak pamiętać o orzecznictwie WSA w Lublinie z dnia 25 stycznia 2011 r, zgodnie z którym aby można było uznać, że kolejne budynki uzupełniają jedynie zabudowę siedliskową, konieczne jest rozpoczęcie inwestycji od postawienia na działce budynku mieszkalnego. Dopiero w kolejnych etapach przedsięwzięcia można na podstawie zgłoszenia budowy, bez uzyskiwania pozwolenia, zająć się budową kolejnych nieruchomości, które uzupełnią istniejącą zabudowę.