Warunki zabudowy wydawane dla części działki to nieco skomplikowany temat, który postaramy się przybliżyć w niniejszym artykule. Jednym z etapów realizacji inwestycji może być konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce organów pojawia się stanowisko, że decyzja taka może być wydana wyłącznie dla całej działki gruntu (działki ewidencyjnej). Organy często natomiast odmawiają wydania decyzji dla części działki. Taki pogląd należy uznać za błędny. Nie znajduje on poparcia w przepisach prawnych, co potwierdza orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego. Należy więc stwierdzić, że możliwe jest wydanie decyzji także co do części działki ewidencyjnej.
Czy możliwe jest uzyskanie warunków zabudowy dla części działki?
Tematyka uzyskania warunków zabudowy dla części działki to niezwykle ważne zagadnienie. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stanowi swoisty odpowiednik miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Wydaje się ją bowiem dla gruntu, który nie jest objęty mpzp. Ponieważ w skali kraju znaczna część gruntów nie posiada mpzp, stąd decyzja o warunkach zabudowy jest bardzo częsta.
Możliwości zabudowy
W związku z tym bardzo istotne jest zagadnienie, czy decyzja może być wydawana dla całości działki, czy możliwe jest objęcie nią tylko części działki. Odpowiedź na to pytanie jest ważna dla możliwości zabudowy. Przy założeniu, że decyzja musi dotyczyć tylko całej działki, to często jej wydanie będzie niemożliwe. Nie rzadko bowiem istnieją przeszkody w wydaniu decyzji, odnoszące się do niewielkiej części gruntu (np. część gruntu nie jest objęta planem miejscowym).
Niekorzystne wyroki sądów dot. warunków zabudowy dla części działki
Przykłady niekorzystnych wyroków sądów dot. warunków zabudowy dla części działki:
- W Szczecinie istniała działka, która w niewielkim zakresie była objęta mpzp. Inwestor złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy co do terenu nie objętego mpzp. Ta sprawa została negatywnie rozstrzygnięta dla inwestora. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie w decyzji z dnia 28 czerwca 2013r. (SKO/WJ/420/2098/2013) stwierdziło bowiem, że ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji jest niedopuszczalne nawet wówczas, gdy inwestycja ma powstać na części nieruchomości nie objętej mpzp. W efekcie kolegium uchyliło decyzję organu pierwszej instancji i umorzyło postępowanie.
- Kolejnym przykładem może być sytuacja, gdy część działki stanowi grunt rolny klasy III lub wyższej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na tego typu terenie nie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy. W sprawie tej także został wydany wyrok niekorzystny dla inwestora. Orzeczenie zostało wydane przez WSA w Łodzi w dniu 8 maja 2014r. (II SA/ŁD 292/14). W wyroku WSA stwierdził, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki jako całości, a nie tylko tej części, która będzie faktycznie zabudowana w wyniku realizacji inwestycji. Sąd stwierdził, że na etapie wydawania decyzji, nie rozstrzyga się, która część działki zostanie przeznaczona faktycznie pod zabudowę. Terenem inwestycji jest teren całej działki, a nie tylko jej część.
Powyższe stanowiska wprowadzają poważne ograniczenia w możliwości zabudowy i zagospodarowania nieruchomości. Prowadziłoby to do trudnych rozwiązań zwłaszcza, gdy działka byłaby bardzo duża, a przeszkody dotyczyłyby tylko niewielkiej części gruntu. Racjonalne zatem jest założenie, że decyzja o warunkach zabudowy może się odnosić także do części działki, a nie tylko do jej całości.
Argumenty
Stanowisko, że decyzja o warunkach zabudowy może się odnosić także do części działki można uzasadnić następującymi argumentami:
- Zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem. Nie jest wystarczające więc wskazanie we wniosku numeru działki;
- Zgodnie art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy odnosi się do terenu. Podobnie, o terenie mowa jest w art. 61 ustawy.
Jak z tego wynika, w przepisach prawnych nie ma jednoznacznego wskazania, że decyzja o warunkach zabudowy dotyczy tylko całości działki. Wręcz przeciwnie, w przepisach mowa jest o „terenie”. Pojęcie „teren” jest przy tym stosowane obok pojęcia ”działka”. Należy przyjąć, że jest to zabieg celowy – zgodnie z zasadą racjonalnego ustawodawcy.
Prawo do zabudowy według ustawy Prawo budowlane
Treść artykułu 4 Prawa budowlanego nie może stanowić argumentu, że decyzja o warunkach zabudowy może być wydawana tylko co do całości działki. Przepis ten bowiem stanowi tylko, że prawo do zabudowy może być realizowane na nieruchomości gruntowej. Nie oznacza to jednak, że zabudowa nie może dotyczyć części takiej nieruchomości. Prawo do zabudowy, o którym mowa w Prawie budowlanym, jest zresztą całkowicie czymś innym niż możliwość złożenia skutecznego wniosku o ustalenie warunków zabudowy.
W przepisach prawnych brak jest definicji „terenu”. Pojęcie to wyjaśniane jest wyłącznie w literaturze urbanistycznej. Na gruncie przepisów prawnych nie można stwierdzić, aby „teren” oznaczał „działkę”. Nie ma zatem przeszkód, by pod pojęciem terenu uznać jedną działkę lub kilka działek albo część działki.
Poparciem powyższego poglądu jest wyrok NSA z dnia 9 lipca 2015r. (II OSK /491/14). W wyroku tym sąd wprost stwierdził, że część działki może stanowić przedmiot decyzji o warunkach zabudowy. Dla uzasadnienia tego stanowiska sąd powołał następujące argumenty:
- Instytucja warunków zabudowy ma szerszy zakres zastosowania niż zabudowa terenu. W konsekwencji pojęcia występujące w ustawie Prawo budowlane nie mogą być powiązane ściśle z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
- Teren to przestrzeń podlegająca zagospodarowaniu na warunkach określonych w decyzji o warunkach zabudowy lub w mpzp;
- Prawo budowlane nie zawiera definicji pojęcia nieruchomości gruntowej na cele budowlane;
Powyższe stanowisko NSA należy uznać za słuszne i racjonale. Przeciwny pogląd pozbawiłby wiele podmiotów prawa do zabudowy, co w efekcie naruszałoby prawo własności do nieruchomości tych podmiotów. Trzeba zatem stwierdzić, że decyzja o warunkach zabudowy może być wydana dla części nieruchomości.
Podział działki na części po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy
Na gruncie spraw dotyczących decyzji o warunkach zabudowy pojawia się również problem związany z podziałem działki na części i ważnością wydanej decyzji. Chodzi tutaj o sytuacje, gdy do podziału działki dochodzi po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, a przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
W praktyce, w takiej sytuacji niektóre organy kwestionują ważność decyzji. Żądają wówczas od inwestora przedłożenia nowej decyzji. Takie stanowisko należy uznać za nieprawidłowe. Nie znajduje ono bowiem uzasadnienia w przepisach prawa. Co więcej przepisy prawne wprost dopuszczają sytuację, w której do podziału dochodzi po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Przykładowo, ustawa o gospodarce nieruchomościami, w art. 94 ust.1, stanowi, że podział działki w przypadku braku mpzp jest możliwy, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Jak z tego wynika, podział działki nie może skutkować nieważnością decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor starając się o pozwolenie na budowę powinien tylko wykazać, że teren inwestycji pokrywa się z terenem określonym w decyzji . Musi to nastąpić w ten sposób, że projektant szczegółowo opisze i wskaże stare (przed podziałem) oraz nowe (po podziale) numery działek.
Postępowanie przy negatywnej decyzji organu
Może być tak, że inwestor spotka się ze stanowiskiem organu, który będzie stanowczo twierdzić, że wskutek podziału działek decyzja o warunkach zabudowy straciła ważność. W takim wypadku można zaproponować kilka wariantów postępowania:
- Kwestionować stanowisko organu i skarżyć jego decyzję;
- Wystąpić o nową decyzję o warunkach zabudowy – co jest niewątpliwie procesem czasochłonnym i skomplikowanym;
- Złożyć wniosek o zmianę decyzji o warunkach zabudowy poprzez zaktualizowanie numerów działek – do wniosku jako załącznik należy przedłożyć decyzję o podziale. Po zmianie decyzji o warunkach zabudowy nie będzie żadnych przeszkód by w oparciu o nią uzyskać pozwolenie na budowę.
Podsumowanie
Decyzja o warunkach zabudowy to jeden z najważniejszych etapów w realizacji inwestycji. Stąd możliwość uzyskania tej decyzji oraz jej ważność mają kluczowe znaczenie dla inwestora. Inwestor może uzyskać decyzję co do części działki gruntu. Inwestor może również podzielić działkę po uzyskaniu decyzji, co nie powoduje utraty jej ważności. W razie odmiennego stanowiska organu możliwe jest podjęcie kilku rodzajów działań: wniesienie odwołania lub uzyskanie nowej decyzji lub dokonanie zmiany decyzji o warunkach zabudowy.
Jeśli szukasz prawnika specjalizującego się w prawie budowlanym, zapraszamy do skorzystania z naszych usług. Zajmujemy się m.in. sprawami związanymi z pozwoleniami na budowę, umowami deweloperskimi czy też konfliktami z sąsiadami. Nasza kancelaria oferuje profesjonalne i skuteczne rozwiązania dla Twoich problemów prawnych.
