Jednym z etapów realizacji inwestycji może być uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzję tą należy uzyskać wtedy, gdy dla terenu objętego inwestycją nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy poprzedza uzyskanie pozwolenia na budowę. Czasami zachodzą sytuacje, że nawet po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę, decyzja o warunkach zabudowy jest kwestionowana, a nawet uchylana. W takiej sytuacji powstaje zagrożenie realizacji inwestycji.
Uchylenie decyzji o warunkach zabudowy lub stwierdzenie jej nieważności może nastąpić przed organami administracji. Na tym etapie sytuacja inwestora jest jasna, bowiem nie dysponuje on jeszcze pozwoleniem na budowę. Położenie inwestora znacznie się komplikuje gdy uchylenie decyzji o warunkach zabudowy lub stwierdzenie jej nieważności następuje po prawomocności pozwolenia na budowę czy nawet po rozpoczęciu robót budowlanych.
Tego typu sytuacja może mieć miejsce w następujących okolicznościach:
- Inwestor uzyska prawomocną decyzję o warunkach zabudowy w postępowaniu przed organami administracji;
- Na podstawie tej prawomocnej decyzji uzyska pozwolenia na budowę;
- Strona (inna niż inwestor) w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zaskarży ją do sądu administracyjnego – zaskarżeniu podlega decyzja ostateczna na podstawie której inwestor mógł już starać się o pozwolenie na budowę;
- Sąd administracyjny (Wojewódzki Sąd Administracyjny bądź Naczelny Sąd Administracyjny) uchyli lub stwierdzi nieważność decyzji o warunkach zabudowy.
Powyższy ciąg zdarzeń jest możliwy po pierwsze dlatego, że liczba stron w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest często znaczna. Z reguły jest to większa liczba stron niż w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Zachodzi zatem większe ryzyko, że jakiś podmiot będzie chciał zaskarżyć taką decyzję.
Z pozwoleniem na budowę, ale bez warunków zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy o treści ustalonej przez organ drugiej instancji jest ostateczna i inwestor na jej podstawie może starać się o pozwolenie na budowę. W międzyczasie ktoś może zaskarżyć decyzję o warunkach zabudowy do sądu administracyjnego. Termin rozpoznania sprawy przez sąd administracyjny często jest znaczny i wynosi minimum kilka miesięcy. W tym czasie inwestor może już nawet rozpocząć prace budowlane. Gdy następnie sąd po rozpoznaniu skargi uchyli lub stwierdzi nieważność decyzji o warunkach zabudowy to powstaje specyficzna sytuacja prawna: inwestor posiada pozwolenie na budowę, a nie posiada decyzji o warunkach zabudowy. Rodzi się zatem wątpliwość, jakie skutki wywołuje to dla inwestora.
W pierwszej kolejności należy podkreślić jedną istotną rzecz: zaskarżenie decyzji o warunkach zabudowy do WSA nie wstrzymuje wykonalności decyzji o warunkach zabudowy. Teoretycznie możliwe jest, że skarżący złoży wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Następnie sąd taki wniosek musiałby rozpoznać. Orzecznictwo sądów administracyjnych jest jednak takie, że nie wstrzymują one wykonania decyzji o warunkach zabudowy. Stanowisko sądów jest bowiem takie, że decyzja ta nie nadaje się do wykonania. Stanowi ona jedynie formalny wymóg, który jest niezbędny dla uzyskania pozwolenia na budowę.
Takie stanowisko sądów administracyjnych jest istotne dla inwestora, oznacza to bowiem, że decyzja o warunkach zabudowy będzie rodzić skutki, co najmniej aż do prawomocnego rozpoznania sprawy przed tymi sądami. W ten sposób inwestor zyskuje co najmniej kilka miesięcy zwłoki.
Rozstrzygnięcie sądu administracyjnego
Po przeprowadzeniu postępowania sąd administracyjny wydaje rozstrzygnięcie. Sytuacja jasna i prosta jest wtedy, gdy w wyroku sąd oddali skargę i utrzyma w mocy decyzję o warunkach zabudowy. Komplikacje powstają natomiast w momencie, gdy decyzja o warunkach zabudowy jest uchylana bądź też stwierdzano jest jej nieważność. Takie rozstrzygnięcie nie podważa automatycznie decyzji o pozwoleniu na budowę. Stanowi to podstawę do wznowienia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Tak orzekł miedzy innymi NSA w wyroku z dnia 31 lipca 2002r. sygn. akt. II SA/Gd 441/00, w wyroku z dnia 5 lutego 1999r. sygn. akt IV 238/97.
Wznowienie postępowania administracyjnego
Wznowienie postępowania administracyjnego to tak zwany nadzwyczajny tryb postępowania. W jego toku bada się prawidłowość decyzji ostatecznej. Organ ustala czy decyzja była dotknięta kwalifikowanymi wadami i czy wady te mają wpływ na treść weryfikowanej decyzji. W praktyce chodzi o to, by wykazać w postępowaniu o wznowienie czy możliwe jest wydanie decyzji takiej samej jak decyzja dotychczasowa. Organy zmierzają wiec do usunięcia wad poprzedniego postępowania i wydania poprawnego rozstrzygnięcia. Postępowanie w sprawie wznowienia jest dwuinstancyjne. Oznacza to, że realnie rzecz biorąc trwa ono również co najmniej kilka miesięcy. Bardzo często jest też tak, że po zakończeniu postępowania o wznowienie, wydawana jest decyzja o podobnej treści co poprzednia.
Przebieg postępowania wznowieniowego o wydanie pozwolenia na budowę
W analizowanej sytuacji najczęściej jest tak, że organ wszczynając postępowanie o wznowienie w sprawie wydania pozwolenia na budowę równocześnie od razu zawiesza to postępowanie. Organ czeka bowiem na ponowne wydanie decyzji o warunkach zabudowy (wcześniej uchylonej przez Sąd Administracyjny).
Zawieszenie postępowania jest konieczne, bowiem brak decyzji o pozwoleniu na budowę powoduje niemożność rozpoznania wniosku inwestora. Po uchwaleniu nowej decyzji o warunkach zabudowy i przedłożeniu jej do akt sprawy, postępowanie wznowieniowe jest kontynuowane. W tym czasie poważnym ryzykiem dla inwestora jest ewentualne uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gdyby bowiem w planie tym przeznaczenie terenu byłoby inne niż planuje inwestor, to realizacja inwestycji byłaby praktycznie niemożliwa. Sprzeczność przeznaczenia terenu określonego MPZP z dotychczasowym pozwoleniem na budowę powodowałaby konieczność uchylenia tego pozwolenia. Ostatecznie wniosek inwestora musiałby być więc oddalony.
Wstrzymanie wykonalności pozwolenia na budowę
Dla inwestora niekorzystne również jest to, by w postępowaniu o wznowienie, wstrzymana została wykonalność dotychczasowego pozwolenia na budowę. Działanie takie jest możliwe na podstawie art. 152 §1 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem organ wstrzymuje z urzędu lub na żądanie strony wykonanie decyzji, jeżeli okoliczności sprawy wskazują na prawdopodobieństwo uchylenia decyzji w wyniku wznowienia postępowania. Jeżeli okoliczności takie nie wystąpią, to organ nie wstrzyma wykonalności dotychczasowego pozwolenia na budowę.
W praktyce zazwyczaj jest tak, że postępowanie o pozwolenie na budowę wznawiane jest zazwyczaj na wniosek strony, a nie z urzędu. Wynika to z faktu, że organy obawiają się roszczeń odszkodowawczych inwestorów, gdyby doszło do uchylenia poprzednio wydanego pozwolenia na budowę. Okolicznością korzystną dla inwestorów jest to, że liczba stron w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę jest znacznie węższa niż w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie każda zatem osoba skarżąca do sądu decyzję o warunkach zabudowy może następnie złożyć wniosek o wznowienie postępowania o pozwolenie na budowę. Ponadto - jak to już wskazano wyżej – postępowanie o wznowienie jest dwuinstancyjne co powoduje jego znaczne wydłużenie. Nawet w toku już wznowionego postępowania organ zmierza do tego, by dotychczasowe pozwolenie nie było uchylone.
Nawet w wariancie skrajnie pesymistycznym, inwestor przez co najmniej kilka miesięcy dysponuje prawomocnym pozwoleniem na budowę. Wynika to z następującego toku:
- uchylenie decyzji o warunkach zabudowy przez sądy administracyjne trwa minimum 3-6 miesięcy;
- wejście w życie nowego planu miejscowego, określającego przeznaczenie terenu inaczej niż chce inwestor, to kolejne kilka miesięcy czasu;
- wreszcie postępowanie o wznowienie w sprawie o wydanie pozwolenia o zabudowę, dwuinstancyjne – to dalsze kilka miesięcy czasu.
Należy więc stwierdzić, że uchylenie decyzji o warunkach zabudowy może ostatecznie prowadzić do wstrzymania robót budowlanych. Może to jednak nastąpić po upływie dłuższego czasu i przy wystąpieniu szeregu niekorzystnych dla inwestora okoliczności.
Oczywiście najlepszą sytuacją dla inwestora jest to, by rozpoczął on pracę w oparciu o zweryfikowaną już decyzję o warunkach zabudowy, albo taką decyzję, co do której upłynęły terminy do wniesienia skargi do sądu administracyjnego. Nie zawsze jednak inwestor dysponuje tak długim czasem i zwykle podejmuje on działania przed upływem tych terminów. Takie postępowanie inwestora jest zgodne z prawem, chociaż może spowodować dla niego pewne komplikacje formalno-prawne. Jak wskazano w artykule, ryzyko tych komplikacji jest jednak niewielkie.
Jeżeli potrzebujesz porady prawnej w zakresie prawa budowlanego, nasza kancelaria prawnicza jest tutaj, aby Ci pomóc. Oferujemy usługi doradcze, reprezentacyjne i negocjacyjne, dostosowane do Twoich indywidualnych potrzeb. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na spotkanie i skonsultować swoje sprawy z naszym prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym.
