Wspólnota gruntowa to rozwiązanie prawne o dawnym rodowodzie. Pojawiło się ono jeszcze w XIX wieku. Dziś jest sui generis reliktem dawnych stosunków własnościowych, powstałych w związku z uwłaszczeniem chłopów i likwidacją serwitutów. W 2016 roku weszła w życie nowelizacja ustawy z 1963 roku, dotyczącej zagospodarowania interesujących nas wspólnot. Jej celem jest uporządkowanie kwestii prawnych oraz transformacja wspólnot we współwłasność.
Kto ma prawo do udziału we wspólnocie gruntowej?
Odpowiedź na to pytanie przynosi ważny w praktyce art. 6 ustawy z 1963 roku o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (dalej: ustawa). Wynika z niego, że uprawnionymi do udziału w tego rodzaju wspólnocie są osoby prawne bądź fizyczne, które posiadają gospodarstwa, jeśli w ciągu ostatniego roku przed dniem, w którym ustawa weszła w życie, faktycznie (rzeczywiście) z danej wspólnoty korzystały (art. 6 ust. 1 ustawy). Uprawnieni są także ich spadkobiercy lub inni następcy prawni.
Korzystanie ze wspólnego lasu
W sytuacji, gdy wspólnotę stanowią grunty leśne, lasy bądź nieużytki, które przeznaczono do zalesienia, uprawnionymi do udziału będą osoby fizyczne. Jak wskazuje art. 6 ust. 2, muszą one mieć miejsce zamieszkania w miejscowości, w której leżą grunty składające się na wspólnotę. Analogicznie, osoby prawne powinny mieć siedzibę w tej miejscowości. Uprawnione mogą być także osoby, które co prawda mieszkają gdzie indziej, lecz prowadzą gospodarstwo rolne (chyba że w ciągu pięciu lat przed wejściem ustawy w życie de facto nie korzystały ze wspólnoty – art. 8 ust. 2 in fine).
Nowe regulacje
Jak wspomnieliśmy na początku tekstu, wraz z rozpoczęciem roku 2016 weszła w życie ustawa zmieniająca ustawę z 1963 roku. Duże znacznie praktyczne ma to, że nowelizacja nie nakazuje zniesienia wspólnot. Możliwe jest ich dalsze funkcjonowanie (rzecz jasna, o ile taka będzie wola uprawnionych).
Procedura weryfikacji
Nowe zasady pozwoliły na ustalenie wykazu podmiotów mających prawo do udziału we wspólnocie na dotychczasowych zasadach, tj. według stanu z 1963 roku. Następuje to na podstawie wniosku zainteresowanych, który mógł być złożony do 31 grudnia 2016 roku przez osobą uprawnioną do udziału bądź jego następcę prawnego (art. 8a ust. 1 ustawy).
Z wnioskiem mogła wystąpić zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Gdyby okazało się, że nie można ustalić, kto jest uprawniony do udziału, starosta powinien wydać decyzję o nieustaleniu wykazu (art. 8a ust. 7 ustawy).
Gdy ta decyzja stała się ostateczna, ustalenie, jakie nieruchomości tworzą wspólnotę, oraz określenie, kto jest uprawniony do udziału w niej i w jakim ułamku, następuje na wniosek osoby uprawnionej, określonej w art. 6a ustawy (zob. niżej). We wniosku należy wskazać dowody przemawiające za tym, że nieruchomość jest interesującą nas wspólnotą, a także że zainteresowany spełnił warunki wymagane przez art. 6a do nabycia uprawnień we wspólnocie (art. 8c ust. 6 ustawy). Mogą to być akty notarialne, zeznania świadków itp.
I tym razem decyzję o ustaleniu wykazu osób uprawnionych wydać powinien starosta. Gdy ustalenie listy uprawnionych jest niemożliwe – powinien wydać decyzję o nieustaleniu wykazu (art. 8d i 8e ustawy).
Wydanie decyzji o nieustaleniu, o której mowa w art. 8e, sprawia, że gmina może – na swój wniosek – nabyć nieodpłatnie własność gruntów, które w ewidencji oznaczone są jako wspólnota gruntowa. Może to jednak nastąpić tylko na cele rozwojowe, np. budowę mieszkań, wskazane w art. 24 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z realizacją zadań własnych danej gminy (art. 8g ustawy).
Nabywanie udziałów we wspólnocie gruntowej: dostosowanie stanu prawnego do sytuacji faktycznej
Jeżeli nie będzie możliwe ustalenie tzw. pierwotnie uprawnionych do udziału według zasad z art. 8a i 6 ustawy bądź ich prawnych następców, udziały w interesującej nas wspólnocie gruntowej może nabyć nowa grupa. Jak wskazuje wspomniany już przez nas art. 6a ustawy, mogą to być osoby:
1) posiadające gospodarstwa rolne i nieprzerwanie przez okres od 1 stycznia 2006 r. do 31 grudnia 2015 r. rzeczywiście korzystały ze wspólnoty gruntowej,
2) osoby fizyczne, mające miejsce zamieszkania na ternie miejscowości, w której znajdują się grunty tworzące wspólnotę lub prowadzą w tej miejscowości gospodarstwo rolne – jeśli wspólnotą są lasy, grunty leśne albo nieużytki przewidziane do zalesienia, chyba że przez okres od 1 stycznia 2006 r. do 31 grudnia 2015 r. osoby te de facto nie korzystały ze wspólnoty.
Brak korzystania ze wspólnoty we wskazanych powyżej okresach nie pociąga za sobą utraty uprawnień, jeżeli taki stan był wywołany klęską żywiołową, wypadkami losowymi lub innymi szczególnymi względami (art. 6a ust. 2 ustawy).
Dzięki opisanym powyżej rozwiązaniom grunty rolne o nieuregulowanym stanie prawnym będą mogły zostać nabyte przez osoby, które faktycznie z nich korzystają.
Duże znaczenie w praktyce postępowań administracyjnych ma to, że dowód z oględzin wspólnych gruntów oraz np. aktualne na czas orzekania w 2025 r. zdjęcia ziemi nie mogą być uznane za dowód na sposób zagospodarowania gruntów w latach 2005-2015. Minęło już zbyt wiele czasu. Tym bardziej takie pośrednie, słabe dowody muszą ustąpić np. precyzyjnym, logicznym zeznaniom świadków (wyrok NSA z 9 stycznia 2024 r., I OSK 2027/22)
Przywilej gmin – tylko w ostateczności
Gdy uprawnionych z art. 6a nie da się ustalić, prawo do nieodpłatnego nabycia własności nieruchomości uzyskają gminy (art. 8g ustawy).
W takim przypadku wystarczy złożenie stosownego wniosku przez właściwy organ samorządowy. Nabycie przez gminę własności nieruchomości nastąpi wówczas na podstawie decyzji wojewody. Nabycie nastąpi z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna (art.8i ustawy). Jeżeli gmina nie złoży wniosku, nieruchomości nabędzie Skarb Państwa (art. 8k ustawy).
Przekształcanie wspólnot gruntowych we współwłasność
Kolejnym istotnym dla prawa nieruchomości rozwiązaniem nowelizacji z 2016 roku jest to, że wspólnoty gruntowe mogą zostać przekształcone we współwłasność (art. 30a i n. ustawy). Wtedy do nieruchomości dotychczas stanowiących wspólnotę stosować się będzie przepisy Kodeksu cywilnego, przede wszystkim art. 195 i kolejne.
Transformacja w praktyce
Conditio sine qua non skutecznego dokonania przekształcenia jest podjęcie uchwały przez uprawnionych. Nowelizacja wprowadza wymóg jednomyślności głosów dla skuteczności uchwały (art. 30a ust 1 i 2 ustawy). Jeśli pełnej zgody brak, trzeba stosować odpowiednio dotyczący rozporządzania wspólną rzeczą przez współwłaścicieli art. 199 k.c. Zgodnie z nim, gdy nie ma zgody, ci współwłaściciele, których udziały wynoszą przynajmniej 1/2 całości, mają prawo do wystąpienia do sądu, by ten rozstrzygnął spór.
Ponadto, przepisy wymagają zachowania dla uchwały przekształcającej formy aktu notarialnego (art. 30a ust. 4 ustawy).
Po przekształceniu we współwłasność możliwe będzie założenie ksiąg wieczystych dla nieruchomości. Dzięki temu możliwy stanie się obrót ziemią należącą uprzednio do wspólnoty na normalnych zasadach (np. sprzedaż poszczególnych posesji).
Co w razie zbycia ziemi?
Na zakończenie warto wskazać, że jeśli uprawniony do udziału we wspólnocie zbywa całość gruntów gospodarstwa, udział ten przejdzie na nabywcę (art. 28 ust. 1 ustawy). Jeśli zbyta (np. sprzedana) będzie jedynie część gruntów należących do gospodarstwa, udział we wspólnocie zachowa dotychczasowy właściciel ziemi (zbywca). Prawo pozwala mu jednak odstąpić w drodze umowy swoje uprawnienia nabywcy. Mimo to, w przypadku gdy zbywca (np. przechodzący na emeryturę gospodarz, strona umowy darowizny) pozostawi sobie obszar użytków rolnych o powierzchni maks. 0,1 ha (10 arów), udziałowcem wspólnoty stanie się nabywca (art. 28 ust. 2 ustawy).
