Zamienne pozwolenie na budowę może umożliwić doprowadzenie jej do stanu zgodnego z prawem wówczas, gdy pojawiły się określone odstępstwa od pierwotnego projektu. Jest to zagadnienie ściśle związane z prawem budowlanym i ma swoje umocowanie m.in. w art. 36a ustawy prawo budowlane. Co więcej, pomimo że na pierwszy rzut oka pojęcie wydaje się dość trywialne, to w rzeczywistości może być bardziej skomplikowane. W związku z tym skupimy się nad nim nieco szerzej w tym artykule.
Czym jest zamienne pozwolenie na budowę?
Zamienne pozwolenie na budowę ma w swoim założeniu tzw. odformalizowanie całego procesu związanego ze zmianami zatwierdzonego projektu budowlanego. Co istotne, zagadnienie, które funkcjonuje w prawie już dość długi czas, nadal budzi wiele wątpliwości. Wskazują na to chociażby orzecznictwa sądów, a także stosowanie tego prawa w praktyce. Aby uniknąć niejasności, warto nieco szerzej przeanalizować ten temat.
Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany
Na wstępie odnieśmy się do obowiązującego prawodawstwa. Oczywistym jest, że w tym celu sięgniemy po ustawę prawo budowlane. Zgodnie z art. 37 ust.1 ustawy prawo budowlane, decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę jest ważna przez 3 lata. Oznacza to, że w tym czasie inwestor powinien rozpocząć prace budowlane. Jeżeli tego nie uczyni, to musi starać się o nowe pozwolenie. Zachodzi wątpliwość, co dzieje się w sytuacji, gdy w czasie tego 3-letniego okresu inwestor wystąpi o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt zamienny. Czy wszczęcie takiej procedury przedłuża termin ważności decyzji pierwotnej?
Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć negatywnie. Postępowanie o uzyskanie tzw. pozwolenia zamiennego prowadzone jest w trybie art.36a ust.1 ustawy prawo budowlane. Przepis ten nie wprowadza żadnych specjalnych reguł dotyczących ważności pozwolenia na budowę. Decyzja zatwierdzająca projekt zamienny dotyczy tylko pewnych ściśle określonych elementów inwestycji (na przykład zmienia wygląd dachu w stosunku do pierwotnego projektu). Wszystkie pozostałe warunki pierwotnej decyzji pozwolenia na budowę pozostają bez zmian. Tak zwane pozwolenie zamienne nie może więc funkcjonować odrębnie od decyzji pierwotnej. Tym samym pozwolenie to nie przedłuża ważności pozwolenia pierwotnego.
Korzyści płynące z tego rozwiązania
Wnioski płynące z ustawy poniekąd definiują korzyści, jakie wynikają z tego rozwiązania. Jak możesz zauważyć, takie pozwolenie daje Ci pewnego rodzaju swobodę, która umożliwia dokonanie określonych modyfikacji. Taka sytuacja ma z kolei wiele zalet w porównaniu z występowaniem o nowe pozwolenie na budowę. Przede wszystkim mówimy tutaj o możliwości zachowania płynności inwestycji. Co więcej, takie zamienne pozwolenie nie wymusza przerwania prac na czas wydania nowego dokumentu. Ponadto, decydując się na takie rozwiązanie, unikasz ewentualnej kolejnej weryfikacji, która jest dokonywana przez właściwy organ. Na potwierdzenie tej tezy warto po raz kolejny odnieść się do prawa budowlanego, a ściślej mówiąc, do art. 36a ust. 3, który mówi, że w przypadku postępowania o zmianę decyzji stosuje się przepisy art.32-35. Te z kolei wskazują na to, że organ nie analizuje projektu budowlanego pod kątem całości, a jedynie wnioskowanej zmiany. Co więcej, decydując się na takie rozwiązanie, nie sposób nie wspomnieć o kolejnej zalecie, jaką jest konieczność zaangażowania mniejszej ilości osób w całym procesie.
Jakie wątpliwości i niejasności niesie za sobą zamienne pozwolenie na budowę?
Zamienne pozwolenie na budowę niesie za sobą wiele zalet. W tym momencie możesz jednak zastanawiać się, czy wspomniany dokument ma tylko i wyłącznie swoje pozytywne strony? Jak to często bywa, każdy medal ma dwie strony. Oczywiście wspomniane pojęcie może być bardzo korzystne, niemniej w wielu sytuacjach wymaga obszernej wiedzy z zakresu prawa budowlanego. W związku z tym, w przypadku ewentualnych pytań czy niejasności, warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w tego typu zagadnieniach. Jest to bowiem osoba, która posiada odpowiednie doświadczenie i narzędzia ułatwiające codzienną pracę. Dzięki temu jest w stanie podejść do każdego przypadku w indywidualny sposób i przeanalizować go zarówno pod kątem zasadności, ale też ewentualnej opłacalności. Abstrahując od tego, przejdźmy do praktycznych zagadnień związanych z tym tematem.
Co powinien zawierać dokument?
Analizując kwestie związane z zamiennym pozwoleniem na budowę, z pewnością warto wiedzieć, co w rzeczywistości powinien zawierać taki dokument. Przede wszystkim należy wskazać na modyfikacje dotyczące obecnie zrealizowanych robót. Pod tym pojęciem kryją się m.in. roboty odbiegające od tych wskazanych w pozwoleniu na budowę. Co ciekawe, często mówi się, że powinno być to swego rodzaju opracowanie obejmujące cały proces inwestycji, w tym m.in. wskazane wcześniej istotne odstępstwa. Pośród tego niezwykle ważne jest, że sam projekt powinien być sporządzony przez wykwalifikowaną osobę, która posiada stosowne uprawnienia budowlane. W rzeczywistości osobą oceniającą ewentualne odstępstwa jest bardzo często projektant lub kierownik budowy. Przykładowo, istotnymi zmianami będą zmiana powierzchni zabudowy budynku czy jego kubatury, przystosowanie go do korzystania przez osoby niepełnosprawne, modyfikacja usytuowania w stosunku do granic, a także ściśle określone przypadki zmiany kąta dachu. Niemniej, jak okaże się w dalszej części artykułu, sytuacja nie zawsze jest klarowna.
Dostępne orzecznictwo sądowe
Wspomnieliśmy nieco wcześniej, że takie zamienne pozwolenie może być bardzo korzystne z punktu widzenia inwestora. Jednak należy wziąć również pod uwagę wszelkie wątpliwości, które mogą pojawić się na etapie podejmowania decyzji podczas składania wniosku. Z pewnością pod uwagę należy wziąć orzecznictwa sądów odnoszące się do tego pojęcia. Przykładowo, wyrok z dnia 15 marca 2012 r. o sygnaturze akt II OSK 2563/10 mówi, że zamienne pozwolenie na budowę nie jest tak naprawdę dokumentem, który umożliwia wybudowanie całkowicie innego obiektu w stosunku do tego, który jest określony w pozwoleniu na budowę. Innymi słowy, nie będzie możliwa zmiana parametrów czy cech charakterystycznych nawet wówczas, gdy jego przeznaczenie nie ulegnie istotnej zmianie. Kolejnym przykładem interesującego orzecznictwa w tym temacie jest wyrok sądu z dnia 3 marca 2011 r. oznaczony sygnaturą II OSK 1861/09. Analizując to, co zostało w nim przytoczone, bez problemu możesz dowiedzieć się, że niemożliwa jest całkowita zmiana przedsięwzięcia. Oznacza to, że decydując się na tytułowe rozwiązanie, nie możesz dokonać całkowitej zmiany projektu.
W tym momencie możesz jednak zastanawiać się, co w takim razie stanowi – tak często przytaczaną tutaj – istotną zmianę? Do tej pory wskazaliśmy kilka przykładów, które mogą dawać większe światło na analizowaną sprawę. Jednak musisz pamiętać o tym, że niekiedy ciężko jest jednoznacznie odnieść te sytuacje do indywidualnych przypadków. Problematyka tego zagadnienia wydaje się być potwierdzona w kolejnych orzecznictwach różnorodnych sądów. W wielu przypadkach ciężko jest postawić granicę, która oddziela wszelkiego rodzaju ograniczenia, co do zakresu zmian mogących wynikać z zamiennego pozwolenia. W związku z tym warto jest skorzystać z pomocy prawnika, który specjalizuje się w szeroko pojętym prawie budowlanym. Dzięki temu będziesz w stanie uzyskać ewentualne wyjaśnienia, co do konkretnych wątpliwości, które dotyczą Twojego indywidualnego przypadku.
Nasz prawnik budowlany pomoże Ci w radzeniu sobie z wszelkimi problemami prawno-budowlanymi. Dzięki naszym usługom konsultacyjnym otrzymasz rzetelną pomoc i wsparcie w realizacji swoich projektów.
