Zgłoszenie ocieplenia budynku to zagadnienie, które może być interesujące zarówno od strony budowlanej, jak i prawnej. Do głosu dochodzą tu m.in. wszelkiego rodzaju formalności, a także zapisy wynikające z konkretnych ustaw. To właśnie one mogą być dla Ciebie niejasne. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom, w artykule skupimy się na konkretnych oraz istotnych wątkach prawnych, które wydają się interesujące w kontekście ocieplenia budynku.
Podstawowe definicje związane ze zgłoszeniem ocieplenia budynku
Zgłoszenie ocieplenia budynku, podobnie jak wiele innych sytuacji, wiąże się z konkretną terminologią. W związku z tym, nasze rozważania rozpoczniemy od podstawowych formuł, z jakimi możesz spotkać się, analizując tę tematykę. Jak zapewne wiesz, popularnym rodzajem robót budowlanych jest docieplanie budynków. Tego rodzaju prace z reguły stanowią przebudowę. Rodzaj związanych z tym formalności zależy od wysokości obiektu. Niższe budynki można docieplić bez konieczności dokonywania zgłoszenia, wyższe z koniecznością dokonania zgłoszenia, a najwyższe po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.
Czym jest docieplenie obiektu?
Oczywistym wydaje się, że niezbędne jest rozstrzygnięcie definicji dotyczącej docieplenia. W istocie docieplenie budynku, czyli termomodernizacja, to proces polegający na zastosowaniu materiałów i rozwiązań w celu zmniejszenia zapotrzebowania i zużycia energii cieplnej w obiekcie budowlanym. W zakres termomodernizacji wchodzi szereg różnego rodzaju prac. Mogą to być na przykład: wymiana instalacji grzewczej, docieplanie ścian i dachu, wymiana pokrycia dachowego, zmiany parametrów otworów okiennych. Rozszerzając to pojęcie, możemy więc powiedzieć, że termomodernizacja nie sprowadza się tylko i wyłącznie do podstawowych czynności, takich jak przyklejenie styropianu na ściany budynku. Często również, w zależności od potrzeb, niezbędna jest odpowiednia ocena stanu faktycznego i wykonanie audytu energetycznego. Co więcej, w niektórych przypadkach następuje konieczność wejścia na sąsiedni teren. To zagadnienie jest szczególnie istotne z punktu widzenia prawa cywilnego. Na tym skupimy się jednak w dalszej części artykułu, przytaczając jedno z orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego.
W zależności od tego jakie prace są w konkretnym przypadku dokonywane, to inwestor musi dopełnić odpowiednich formalności. Przy bardziej skompilowanych pracach termomodernizacyjnych konieczne będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Najczęściej docieplenie polega na pokryciu ścian budynku i ewentualnie dachu odpowiednimi materiałami. Głównie są to styropian, wełna mineralna czy wełna skalna. Tego typu prace nie podlegają obowiązkowi uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wynika to z art. 29 ust. 2 pkt. 4 ustawy Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na dociepleniu budynku o wysokości do 25 m. Kolejnym istotnym przepisem jest art. 30 ust.1 pkt. 2c. Zgodnie z nim docieplanie budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m wymaga dokonania zgłoszenia właściwemu organowi.
Jakich formalności należy dopełnić?
Łącząc oba wspomniane dotychczas przepisy, należy stwierdzić co następuje: docieplenie budynku polegające na przytwierdzeniu materiałów izolacyjnych do ścian dachu i stropodachu budynku wiąże się z następującymi formalnościami:
• Budynki do 12 m – nie trzeba dokonywać zgłoszenia;
• Budynki powyżej 12 m – należy dokonać zgłoszenia;
• Budynki powyżej 25 m – jest obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę;
Docieplenie budynku prowadzi do zmiany parametrów technicznych obiektu, takich jak ogniotrwałość czy przepuszczalność. Prace dociepleniowe stanowią więc przebudowę budynku. Niemniej jednak nie wszystkie prace związane z termomodernizacją zakwalifikujemy jako budowę, czy wspomnianą wcześniej przebudowę obiektu budowlanego. Będzie tak m.in. wówczas, gdy czynności sprowadzają się wyłącznie do wykonania okładziny zewnętrznej. W takim przypadku charakter prac nakazuje definiować je jako remont, co wynika z wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 6.06.2019 r. (sygn. II SA/Go 246/19). Abstrahując od tego, musisz jednak wziąć pod uwagę fakt, że wykonanie opisywanych przez nas czynności w wielu przypadkach nie kończy się na tej krótkiej liście, w związku z czym może być wymagane odpowiednie zezwolenie. Dobrym przykładem są tu wspólnoty mieszkaniowe, gdzie zakres prac obejmuje na przykład wymianę balkonów czy otworów okiennych.
Co więcej, czasami jest tak, że prace dociepleniowe powodują zmianę parametrów charakterystycznych obiektu. W takim wypadku następuje rozbudowa budynku. Należy przy tym podkreślić, że orzecznictwo sądów administracyjnych nie jest jednolite i różnie traktuje fakt, że poprzez docieplenie powiększa się obiekt w przestrzeni. Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu stwierdził, że zwiększenie powierzchni obiektu nie zawsze oznacza zwiększenia jego powierzchni użytkowej.
O czym jeszcze warto wiedzieć podczas zgłoszenia ocieplenia budynku?
Zgłoszenie ocieplenia budynku jest dość szerokim zagadnieniem, co oznacza, że dostateczne wyczerpanie wątku powinno skupiać się na dodatkowych kwestiach. Wiesz już, że nie zawsze musisz uzyskiwać stosowne pozwolenie. Co więcej, w przypadku budynków do 12 m nie trzeba dokonywać zgłoszenia. Ponadto rozważyliśmy definicje dotyczące budowy czy remontu. Teraz skupmy się na tym, co oznacza eksploatacja budynku mieszkalnego i przejdźmy do zasygnalizowanych wcześniej skutków prawnych związanych z wejściem na sąsiednią działkę.
Eksploatacja budynku mieszkalnego
Zwróć uwagę na to, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, to właściciel danego obiektu jest zobowiązany do utrzymywania go w należytym stanie technicznym. Mówi o tym chociażby art. 61 ustawy Prawa budowlanego. Rozszerzając tą kwestię, możemy powiedzieć, że do obowiązków właściciela lub zarządcy budynku należy m.in. utrzymywanie i użytkowanie obiektu w sposób zgodny z przeznaczeniem, w szczególności w zakresie nośności konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych, ale też oszczędności energii i izolacyjności cieplnej. Co ważne, terminologia związana z użytkowaniem budynku ma swoje odzwierciedlenie również w innych aktach prawnych, takich jak Ustawa o własności lokali czy rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
Docieplenie bez zgłoszenia – skutki prawne
Na koniec odnieśmy się do tego, co może stać się w momencie wykonania ocieplenia bez zgłoszenia wówczas, gdy takie jest wymagane? Otóż w praktyce możemy odnieść się do orzeczenia NSA z dnia 28 sierpnia 2015 roku (sygn. akt: II OSK 2/14). Naczelny Sąd Administracyjny słusznie zauważył, że docieplenie budynków do wysokości 25 m nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie dokonania zgłoszenia. W opisywanym przypadku chodziło jednak rzekomo o zawężenie wjazdu na teren sąsiedniej posesji. Istotne jest tutaj to, że jeżeli roboty budowlane naruszają dobra chronione przepisami prawa cywilnego, to zgodnie z wyrokiem NSA sprawa powinna rozstrzygać się przed sądem powszechnym, zgodnie z art. 151 kodeksu cywilnego. Pamiętaj, że zgodnie z przytoczoną tu sytuacją, sprawa budowy w granicach działki należy do zagadnień w obrębie prawa cywilnego. Dlaczego jednak skupiamy się na tym wątku? Otóż przede wszystkim chcemy zasygnalizować, że zgłoszenie ocieplenia budynku jest tylko jednym z aspektów, jaki należy wziąć pod uwagę podczas całej procedury. Poza tym istnieje szereg innych czynników, które mogą wpłynąć na proces. W związku z tym, w takich sytuacjach dobrze jest skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika, który będzie w stanie udzielić pomocy. To osoba, która na co dzień specjalizuje się w tego typu zagadnieniach, a także posiada fachową wiedzę i narzędzia, które pozwalają znaleźć odpowiednie rozwiązanie.
